Društvene paradigme

5 razloga zašto je poticanje prodaje stanova slabog ali štetnog učinka … a možda je i korisno?

Zašto će cijene stanova i dalje padati, a Vladine mjere vjerojatno samo odlažu i otežavaju nužnu prilagodbu

O mjerama koje će Vlada navodno predložiti već ste čuli. Prema izjavama same vlasti, čini se da je mjere u biti mala (za manje od 1000 stanova), te kao što kažu kritičari ovdje i ovdje, samo će pomoći bankama i nekim građevinarima, ali ne i tržištu. Inače, gospođa Vizek već duže vrijeme iznosi konzistentne i zdrave stavove, i ako se dobro sjećam, prva se argumentirano usudila progovoriti o stanju tržišta.

S druge strane, kod svih kritika treba imati na umu i da je Vlada možda pametnija nego što mnogi misle. Možda ova mjera naprosto služi tome da se banke počnu prilagođavati. Trenutno većina građevinara i banaka stoje i čekaju, prilagodbe (=značajno smanjenje cijena) ne počinju, a ovako se možda potakne kaskadni učinak, možda mjere budu katalizator za prilagodbu.

A evo i razloga zbog kojih smatram da cijene duže vrijeme mogu ići samo prema dolje. Ovo su dugoročni trendovi i okolnosti i smatram da je ‘borba’ protiv njih uzaludna.

0. Postojeće zalihe.

Ovo je notorno, pa neću mudrovati, ali je bitno za kontekst.

1. Negativna demografija.
a. Stanovništo u Hrvatskoj se smanjuje, otprilike stopom 0,2% godišnje. Smanjenje od 0,2% nije veliko, ali poruka je: nema povećanja. Izvor: DZS – Prirodno kretanje stanovništva.

b. Još bitnije je od ovoga pad broja sklopljenih brakova, oni su važni jer je stvaranje obitelji važan uzrok kupnje stana. Evo broja sklopljenih brakova u nekim godinama:
2007. 23.140
2008. 23.373
2009. 22.382

Ovo je, jasno, povezano s krizom, jedno od čega je i teška kupnja stana (dakle, procesi su samoosnažujući).

Moglo bi se možda reći da ovo nije mjerodavno, da Hrvati žive liberalnije, pa ima i sve više izvanbračnih zajednica. Ali to nije tako, prava istina (što se tiče potražnje za stanovima) je još gora. Naime, prosječna dob sklapanja braka se snažno i konzistentno povećava:

Image Hosted by ImageShack.usIzvor: DZS

c. Dokaz ovog trenda (ujedno i činjenice da izvanbračne zajednice ne kompenziraju pad brakova) je i prosječna dob majke pri rođenju prvog djeteta, koje se u 10 godina povećalo za skoro 2 godine. To je važno i jer je rođenje prvog djeteta često snažan okidač za kupnju stana:

Image Hosted by ImageShack.us

Izvor: DZS.

2. Zadovoljena potražnja.
Teško se oteti dojmu da su većina onih koji su htjeli kupiti stan, to imali prilike učiniti u zlatnom dobu prodaje stanova, kad se olako ulazilo u investicije ‘na kojima se ne može izgubit’, a banke su olako odobravale kredite. Doduše skupe, ali Hrvati ionako nisu naučili funkcionirati na razini ‘računa dobiti i gubitka’, nego na razini ‘toka novca’. Znači, nije bitno koliko je stvar zapravo skupa, bitno je da li si mogu ‘priuštiti ratu’.

Osim očitih kupaca koji su time zadovoljavali svoju temeljnu potrebu, treba uzeti u obzir i rentijerski dio populacije. Mislim da je npr. svaki boljestojeći liječnik ili advokat u Zagrebu kupio više stanova (nek’ se nađe, a mogu ih i iznajmljivati).

3. Suočenje s činjenicom da cijene stanova mogu i padati.
Mnogi su si priuštili stan koji po prevelikim cijenama, ali im se činilo da u svakom slučaju na tome ne mogu izgubiti (‘kasnije će biti još skuplje, pa bolje da ga kupim sad, a ako zagusti, uvijek ga mogu prodati po većoj cijeni’). Sada je po prvi puta u životu većina građana shvatila da cijene nekretnina mogu ozbiljnije padati (a tržište presušiti), pa će se mnogo teže odlučivati na kupnju nekretnine.

4. Opterećenost cijena mogućim porezima.
Manje više je jasno da će porezne škare zahvatiti nekretnine na način koje nisu do sada. Oporezivanje kuće za odmor je spomenuto i neizvršeno, ali ja lako moguće da će se ipak implementirati. Na iznajmljivanje većina stanova se ne vjerojatno ne plaća porez (sjećamo se npr. nekih naših visokih dužnosnika, koji ‘nisu znali’ da na to treba platiti porez). Država će zasigurno biti odlučnija u tom dijelu u budućnosti. Ovo će znatno smanjiti rentnu vrijednost nekretnina, a jasno je ad se neće moći nadoknaditi većim cijenama najma.

5. Moguće pucanje nekih kredita.

Teško je za vjerovati da se neki propali projekti (građevinar ušao u projekt uz veliku polugu, nije uspio prodati stanove i banka mu sada sjedi na cijelom projektu, on je praktički izgubio sve, a banka ne želi preuzeti u svoju bilancu stanove i prodati po tržišnim cijenama da ne bi iskazala gubitke) i stanovi nekih fizičkih osoba kupljeni na kredit koje više ne mogu vraćati (recimo: ‘Švicarci’) neće naći na tržištu po povoljnim cijenama.

Sve u svemu, čini mi se jasno da nas ovako ili onako čeka doba snažne prilagodbe cijene stanova. Banke će morati preuzeti projekte koji su zaglavili i ponuditi ih tržištu po tržišnim cijenama, i slično.

Ovakve mjere neće zaustaviti učinke trendova koje sam opisao gore (demografski trend je megatrend). Samo će usporiti prilagodbu … drugim riječima to je guranje problema ‘pod tepih’. Ili je, kao što sam rekao, ovo samo Vladin trik da ubrza prilagodbu, pad cijena?

75 replies »

  1. Fantastičan članak! Daleko najbolje objašnjeno stanje/budućnost našeg tržišta nekretnina/stanova koje sam ja do sada vidio.

    Super mi je i ovo što se u suštinksi ‘negativnoj’ mjeri Vlade uočava (izgleda sasvim ispravno!) neka potencijalna pozitiva. Volim vidjeti pozitivu, i tamo gdje je ima, i tamo gdje je na prvi pogled nema… drago mi je da ste je ovdje našli! 😀

  2. Ne želim zvučati oduševljeno kao Lynx :D, ali zaista super statistike!
    No imam 3 pitanja(znam da je puno , ali prva 2 imaju kratak odg):
    1)dali znate neki smisleni rok trajanja stana… tipa da je broj stanovnika konstantan, da se nitko ne seli u novi grad koliki je životni vijek stana. Pretpostavljam nešto ludo dugo jer sam jedno vrijeme stanovao u zgradi staroj 100+ g. 😀 Valjda je jasno zašto pitam. U smislu da i ako pada stanovništvo možda je broj potrebnih zamjenskih stanova dovoljno veliki da postoji potreba za novim.
    2) imate li neke podatke o migraciji stanovništva. Tipa ako se “svi” sele u ZG onda im nije od velike koristi neki stan u iz kojeg svi bježe u ZG. 😀
    Naravno ne smatram da se trend migracije povecao u zadnjih par godina(možda je i opao zbog krize) samo napominjem.
    3) možete li razložiti malo ovo:”Možda ova mjera naprosto služi tome da se banke počnu prilagođavati. Trenutno većina građevinra i banaka stoje i čekaju, prilagodbe (=značajno smanjenje cijena) ne počinju, a ovako se možda potakne kaskadni učinak, možda mjere budu katalizator za prilagodbu.”
    Meni nije jasno kako subvencije ubrzavaju smanjenje cijena.

    • Odlična pitanja, a evo odgovora na 3.

      Gledajte, zamislite imate skupinu sličnih prodavača (banke, koje efektivno drže priču), nitko se ne miče, ne spušta cijene znatno, da ne pokrene lavinu.

      Odjednom, prilika je za ograničeni broj stanova da se lako proda. U tom trenutku neki projekti spuste cijenu da bi baš oni bili na udaru. To vide drugi, i oni spuste ‘ask’ još niže. I tako se monolitno tržište počne prilagođavati i lavina krene.

      Vidjeli ste to na mnogim dionicama, recimo INGR-r-a itd.

      • hvala, mislim da sam skužio…
        sad da li ce to stvarno tako biti ne znam ali kužim ideju…guranje iz nekog nerealnog stanja iz kojeg se ne žele maknuti.

    • Što se tiče prethodnih pitanja, možda netko poželi stručno odgovoriti, ali evo moje amatersko viđenje: to jako ovisi o kvaliteti gradnje. Imamo zgrade koje traju stoljećima…, ali i one koje su za rušenje za 40 ili čak i manje godina.

      Naša ‘novogradnja’ mislim da je svima poznato kvalitetom kakva je (čast izuzecima). Međutim, zar je vjerovati da će naši ljudi tek tako odlučiti srušiti zgradu? Da će se svi stanari jedne stambene zgrade dogoviriti za takvo nešto? Prije će to biti ‘zakrpa na zakrpi’, beskrajno dugo… tj. dok trošak obnavljanja postojeće zgrade/stanova nedvosmisleno/značajno ne prijeđe trošak rušenja i izgradnje nove zgrade od nule. Dakle vjerojatno će postojeće zgrade/stanovi tu biti ‘jako dugo’, a održavanje ‘jako skupo’ tj. njihova ‘realna vrijednost’ pod velikim pritiskom.

      Koliko god bila velika ili mala ‘trajnost’ same konstrukcije (nosivih zidova…) treba računati (i kod najkvalitetnijih gradnji) na održavanje tokom cijelog životnog vijeka zgrade/stane a pogotovo u kasnijim fazama. Često to održavanje (u kasnijim godinama) znači čak i vrlo grube građevinske zahvate, a sasvim obavezno znači izmjenu svih vrsta instalacija (cijevi…), kao i ‘polu-grube’ radove poput ponovnih žbukanja (ne samo fasade nego i unutrašnjosti), zamijena podova/pločica/parketa… a da ne govorimo tek o stolariji ili čak o ‘uređenju interijera’ (najmještaj i sl., što je vlasnicima trajan trošak, a onima koji npr. iznajmljuju ‘namješten stan’ stvar koju dobivaju gotovom, a najmodavci na budućema zaista jako konkurentskom tržištu se tim ‘sitnicama’ budu borili za mušterije…)

      Stvarni (‘konzervativno procijenjeni’!) trošak održavanja stana kroz cijeli njegov životni vijek treba pribrojiti trošku stjecanja (kupovna cijena stana + troška financiranja) i taj ukupni trošak treba uspoređivati sa alternativima (unajmljivanje) klasičnim metodama koje počivaju na konceptu ‘vremenske vrijednosti novca’ i traženja ‘alternativnih investicija’ (za razliku ‘novčanih tokova’ koja se ovako ili onako investira).

      Kada ljudi postanu financijski pismeniji (a to valjda očekujemo??) teže će se odlučivati na kupnju stanova tj. to će činiti tek ako su cijene konkurentne alternativama a to sada sigurno nisu ove cijene niti još dugo cijene slične ovim cijenama. Obzirom da im kvalitetu izgradnje i time ukupne nužne troškove održavanja nije moguće sada popraviti, jedino što može smanjiti ukupan trošak je smanjivanje cijene stjecanja… dok se cijene ne svedu na ‘fundamentalno’ opravdan iznos – ovo tržište se ne može smatrati ‘efikasnim’ (niti uopće ‘zdravim’) tj. ove cijene (i još mnoge druge kroz narednih par godina, jer ne može se to preko noći kao dionice prepoloviti) se moraju smatrati ‘balonom’.

      Stanje na tržištu ‘mehanizmima ponude i potražnje’ tek je ‘način’ na koji će se ovako ili onako cijene svesti na fundamentalnu vrijednost ali poanta (iz mog kuta gledanja..) je u baš tome da kao i dionice tako i ‘stanovi’ jednom moraju doći na otprilike svoju tadašnju ‘intrinzičnu vrijednosti’.

      • @Lynx
        Slažem se sa vama, pogotovo što se tice održavanja… meni je najbolje kada ljudi totalno zanemare troškove održavanja kada računaju kredit vs podstanarstvo.

      • moja nedoumica odnosno pitanje u prvom komentaru je trebalo biti upućeno možda na ovom mjestu. koliko vi valorizirate stan na npr. drugom katu od 6 u zgradi kvalitetne gradnje, kvalitetne lokacije (infrastruktura i sve potrebno u razmaku od 15 minuta pješice) tipa Ravnice (blizina parka Maksimir kao prednost). Koliki je realni diskont za takav stan u zgradi iz 70-te, 80-te, 90-te, 2000-te i 2009. Nemojte sad gledati konkretne zgrade nego što je realno kao odnos cijene novog i starog stana?
        S obzirom da gledam taj kvart vidim nevjerojatan nesrazmjer cijena novih i starih stanova. To je prisutno i u drugim kvartovima, ali nakon ove krize sve mislim da će ljudi doći sebi, ali očito se nikom ne žuri prodavati jer misle da će se vratiti na staro, da stari stan mogu prodati gotovo kao novi.
        a najam? ono sa 1000 eura sam blebnuo bez veze, ali ne mogu sebe koji imam otplaćeni stan od 70m2 koji vrijedi više od 100.000 EUR zamisliti da iznajmljujem nešto sa 4 djece doma pa da ne znam kad će me neko izbaciti van. bit će to jednog dana dobro organizirano ali hvala ne moram se ja žrtvovati za to i učiti tržište prijavljuvanju poreza i normalnom ponašanju… daleko smo mi od toga, ali polako napredujemo.

  3. super clanak…evo jedan moj pogled,,,
    prvo mi kao drustvo reagiramo kao ovce…bilo je svi kupuju pa idem i ja stanovi ce bit samo skuplji…pa su se ljudi zavalili u kredite 30g sa ratom 3000-4000kn koja je sad 5000-6000kn…30g uzet kredit sa takvom velikom ratom sa mog gledista stvarno treba imat muda…ali filozofija je kupuju svi idem i ja…e sad stiglo osvijestenje oni koji nisu kupili stanove a imali su namjeru sad se boje gledaju sad te ljude koji su kupili skupe stanove rata im otisla u nebo i ako je netko izgubio posao nemaju sad ni za kruh…banke se osigurale itekako…jedan prijatelj htio vratit stan(uzeo cijeli stan na kredit 100 000eura-glupo ali sta sad) banci samo da se rijesi kredita u banci mu rekli ok mi cemo prodat stan za koliko mozemo a razliku ces nam i dalje bit duzan pa cemo ti odbijat od place…u zg su sad banke uglavnom vlasnici svih stanova ne zele spustit cijenu ali morat ce kad tad….oni koji imaju u planu kupit stan trebali bi se udruzit nekako i nastupat zdruzeno protiv banaka jer su banke vec udruzene 🙂
    a ovi drzavni poticaju sta rec…mislim da ce proc ko i ovi zadnji od planiranih 1000 prodali 63…

  4. Ne vidim niti jednu činjenicu u prilog ovoj ideji vlade i u potpunosti bi se složio sa Čaćićem. Čak bi upotrijebio riječ pokvareno jer vlada u suradnji sa bankama želi ljude “uvaljati” u kredite sa subvencijom koja to niti nije – ako se subvencija mora vračati čemu taj grace period? Još jedan dokaz da banke diktiraju igru i mogu čak i državu ucjenjivati i aktivno sudjelovati u određenim djelovima vladine politike. Ulaskom u EU, koji je sve izvjesniji, rizik zemlje postaje puno niži a kao temeljna stavka u izgradnje kamatne stope značiti će automatski i bitno smanjenje kamata pogotovo na ove kredite gdje i jedan posto puno znači. To znači praktički jedinu stavku na kojoj banka može izgubiti jer svi ti krediti su osigurani kao lički medvjedi.

    Konkretno u ovom prijedlogu, što znači ova subvencija prve četiri godine? Rata je manja taj period ali nakon toga razliku je potrebno vratiti. U idućih PET godina; plus kamata naravno za taj grace/subvencijski period koju će banka zaračunati. Stvar je postavljena kao da će taj stan donositi mjesečne prihode (i to bez troškova) koji će se dalje reinvestirati pa grace period služi kako bi taj iznos bio što veći. Ne razumijem, nije mi jasno… Pa takav kredit može se dobiti u banci i bez uplitanja države.

    Prilično sam uvjeren da se konačni ishod ove priče nalazi u Vašem lajtmotivu ovog članka – samo odgađaju neizbježno, jer jedino što će pokrenuti stvar je smanjenje cijena i jačanje standarda kao posljedica gospodarskog razvoja. Tržištu treba ostaviti da samo riješi ovaj problem, a država umjesto da pomaže građevinarima i bankama da održe svoje nerealne marže mogla bi se konačno okrenuti razvojnim projektima i dugoročnim strateškim ciljevima.

    p.s. Kako vi gosp. Bakić, ali i čitatelji ovoga bloga tumačite da apsolutno nitko ne zna točan broj neprodanih stanova? Pa čak ni približan, plus-minus tisuću recimo. Imam dojam da bi prava brojka pokazala enorman višak tih stanova a s ponudom puno većom od potražnje više ne postoje argumenti za tako visoke cijene. To naravno nije u interesu akterima ove priče koji su u ulozi kreditora ili investitora.

    • Naprotiv, dobro je da država ne zna koliko ima neprodanih stanova. Što manje znaju, manje mogu planirati intervencije. Ceterum censeo DZS esse delendam.

      A Čačić je već napravio dovoljno štete sa svojim POS-om, nadam se da neće kada ova Vlada izgubi izbore imati priliku za POS-2 koji spominje.

        • Naravno. Radi se o tome da nije moguće iz ničega stvoriti nešto. Znam da Čačić trabunja o win-win situaciji, ali radi se zapravo o win-lose situaciji. Nema sumnje da su oni koji su dobili subvenciju win, ali oni koji su ju platili su lose. Radi se o neopravdanom transferu bogatstva od drugih prema prvima (i to u nemalim ciframa).

          Podsjeća pomalo na Bastiatov “seen vs unseen”, pa da vidimo što je ovdje “unseen”.

          Tko su dobitnici znamo: oni koji su se ugurali na liste (inače, kad god omogućite birokraciji da sastavlja liste stvorili ste novu točku korupcije).

          Tko su gubitnici je “unseen”. Dakle: građani grada (koji moraju iskeširati za komunalije i ceste), građani države (koji moraju iskeširati za poklonjeno zemljište i sve što u projektu radi država) i privatni investitori u novogradnje (kojima država radi dumping).

          Valjda je jasno da ne postoje stvari poput besplatnog zemljišta. Zemljište koje je poklonjeno je nečije i taj netko je poklanjanjem oštećen (za tržišnu cijenu zemljišta)! Ako je gradsko, onda svi građani, ako je državno onda svi državljani.

          Gledajte, država može u bilo kojem području napraviti isto što i sa stanovima: zamislite da prodajete jabuke i država pored vas postavi štand s jabukama. Krajnje je nemoralno da vama (i svima ostalima) uzme poreze i onda vam uz pomoć istih konkurira. Isto tako, nemoralno je što na jeftinije jabuke imaju pravo samo neki ljudi, nemoralno je što ste vi gradu platili štand a država ga je dobila na “poklon”, itd.

          Ponavljam, kod državne intervencije nema win-win. Samo u tržišnim transakcijama obje strane dobivaju.

    • @ Ante
      slažem se sa vama, u jednom od prethodnih komentara sam usporedivao ovo sa teaser rate gluposti (US boom je djelomicno zbog toga nastao). Nadalje tko garantira da za 5g ili kad vec se “resetira” rata nece biti još gora kriza nego što je sad. Ali opet g Bakic nije neznalica i neinformiran, pa ako kaže da je ovo možda pozitivno ja cu to razmotriti makar mi nema intuitivnog smisla.

      • Nisam rekao da se ne slažem tek toliko da nešto suprotno kažem i pokrenem raspravu (ili ispadnem pametan) niti sam rekao da je autor neznalica, zna on i bez našeg stalnog tepanja da je dosta pametan 🙂 Baš sam slučajno bio sad s ljudima koji su u građevini i jako su dobro upoznati sa stanogradnjom i oni se također slažu sa tezom NB-a da banke čekaju. Čekaju također i građevinari, i oni koji su pokrenuli projekte sa preteno svojim sredstvima ali i oni koji rade sa velikim polugama (a takvi su više manje svi) a mogu si dopustiti čekanje zbog svojih velikih marži. Dobit će biti manja ali će i dalje biti dobit.
        I zato se ne slažem s prvom tezom autora, tj. ne vidim razlog mješanja države niti providnost ovakvih poteza. Puno će se ljudi i poduzeća morati spustiti na zemlju i postati skromnije nakon ove krize, zašto bi se njima pomagalo…

  5. Ono što je autor propustio spomenuti pišući o megatrendu pada nataliteta je imigracija. U slučaju da dođe do ekonomskog oporavka, imigracijski val je neizbježan, a i neophodan (s obzirom na starenje autohtonog stanovništva i neodrživ omjer između umirovljenika i zaposlenih. Ti će ljudi imati potrebu za stambenim prostorom. U slučaju da cijene odu dole, imigranti bi mogli biti kupci ili unajmljivači manje atraktivnih nekretnina na periferiji, a time pada u vodu i argument o zadovoljenoj potražnji.

    • Nije ni neizbježan, ni neophodan, niti dobra stvar.

      Osim naravno tradicionalnog iz Bosne, koji će se nastaviti 🙂

      • Naravno da je neizbježan; Hrvatska će ekonomskim oporavkom postati atraktivna za imigrante i neki broj će morati primiti – što radi pritiska izvana (EU), što radi potrebe za mladom radnom snagom koja će proizvodnjom namiriti potrebe hrvatskih penzionera.
        Čini mi se da kod nas već traje tiha kampanja koja nas priprema na imigraciju, što je dobro. Dobro bi bilo i da se država iskoristi negativna iskustva starih EU članica i imigrante dočeka pripremljena, iako sumnjam da će se to dogoditi, sve dok se vladine mjere svode na gašenje požara i skupljanje jeftinih poena, a ne na strateško djelovanje.

        • “potrebe za mladom radnom snagom koja će proizvodnjom namiriti potrebe hrvatskih penzionera”

          Najobičniji mit. Još se niti u jednoj zemlji nije dogodio nedostatak radne snage zbog starenja stanovništva. To je predviđanje u rangu onog o rastu nezaposlenosti zbog robotizacije. Tako je opće poznato da nam trebaju imigranti, iako nezaposlenih ima toliko da za maltene svako radno mjesto stigne 400 životopisa.

          Političari govore stvari koje su trendovske, ali to ne znači da su u pravu.

    • Ali to (oscilacije ponude/potražnje) ne mogu odrediti dugoročno kretanje cijena (koje se mora uskladiti sa nekakvom ‘intrinzičnom vrijednošću’) nego samo mogu ako su prenagle utjecati na kratkoročne oscilacije cijena a dugoročni trendovi će utjecati na obujam aktivnosti građevinske industrije (tj. stopu povećanja stambenog fonda) ali ne može spriječiti cijene kroz dugoročna razdoblje da se gibaju oko intrinizične vrijednosti a tu vrijednost jeftina imigrantska radna snaga koja ima niske prihode i živi u lošim uvjetima nikako ne može povećavati – dapače!, to utječe na pad kvalitete prosječne nekretnine i prosječnih cijena…

      Inače, znaš koja Europska država ima najveću povijest imigracija a istovremeno jedan od najzdravijih stopa nataliteta kroz cijelu povijest? Nizozemska. To je država koja je imala u najvećim gradovima i po 50 % imigrantskog stanovništva još u 17. stoljeću (npr. u Amsterdamu su tada pola stanovništva bili gastarbajteri iz današnje Njemčake) i kroz cijelu povijest ima velike imigrantske stope, a dan danas ima ih ne samo previše nego i neviđenih problema sa imigrantima (jer su ovaj puta iz kulturno drugačijih krajeva, teško se integriraju u društvo…).

      A kako su se dugorčno kretale cijene usklađeno za inflaciju – evo ovako:

      (a slično je i u USA, i u mnogim drugim državam za koje sam nekada negdje uspio naći ovakav dugorčni grafikon)

      Zašto takvo kretanje cijena? Jako je jednostavno fundamentalno objasniti. Poanta je utome da nekretnina nije produktinva imovina, ništa ne stvara i zbog toga njena realna vrijednost dugoročno ne može rasti po stopi većoj od cca. 0 %. Njena vrijednos bi evenutalno rasla stopom oskudnosti (nedostatka prosotora) ali bi i padala stopom povećanja ‘efikanosti u proizvodnji/izgradnji’, i te stope se više manje ujednače i u praksi realni porast ispada baš oko 0 %, međutim zbog male likvidnosti tržišta su ‘oscilacije’ oko dugoročne linije ‘fundamentalne vrijednosti’ dugačke tj. imamo ovako duge gore-dolje-gore dolje valove (‘mega trendove’) opet na užim vremenskim skalama dodatno ‘oscilirane’ gospodarskim ciklusima i dr. pokretačima kratkoročnih bull/bear epizoda i zato su nekretnine zapravo vrlo volatilna klasa imovine a dugorčno stope realnog rasta cca. 0 %. To je razlog zašto je ovo vrlo nezgodna klasa imovine i nikako primjerena ‘neiskusnim investitorima’.

    • Poštovani(a),

      ovo u praksi nije moguće zbog stanja hrvatskog gospodarstva i radne snage. Naš ekonomski rast će još neko vrijeme biti prilično jadan. Nezaposlenost je velika. U međuvremenu, do značajnije zaposlenosti, će se zbog smanjenja raspoloživog dohotka radna snaga prilagođavati nastaloj situaciji, prihvaćati lošije i manje plaćene poslove, te će tako da velika akumulacija nezaposlenih još dugo biti dovoljna da popuni slobodna radna mjesta. Priča o pastirima je naravno samo loše novinarstvo i nevažna anegdota. Dodajte ‘otvorenost’ Hrvata prema useljenicima. Još dugo nećemo, dakle, vidjeti značajnijeg useljavanja.

  6. 2009 sam malo istraživao statistike o stanogradnji i našao neke zanimljive grafikone koji dobro dopunjuju ovaj vaš članak (link: http://tinyurl.com/6fjgs3y).

    Ne vjerujem da će ova vladina mjera imati ikakvih efekata.

    Stambena politika je inače dugoročni problem jer je vrlo popularna među narodom. Pomalo čudno, ali mislim da se trenutno nalazimo možda i na minimumu državnog petljanja u to (jer država nema novca). Da je situacija iole bolja vjerojatno bi išli neki POS programi ili slično.

    Na žalost, tamo gdje država zastane, ulijeće mini-država, tj. lokalna država u obliku Bandićevih, Kerumovih i sličnih stanova. Ne vidim kraj tom cirkusu, jer političari samo odgovaraju na ono što narod želi, a to su jeftini stanovi (to što nisu jeftini nego subvencionirani, sporedno je).

  7. Nije mi izgledan dodatni značajnaji pad cijena nekretnina.Već sada su realizirane cijene stanova u Zagrebu 20-25 % niže od cijena na vrhuncu. Poznato je da cijene nekretnina u ovakvim krizama padaju oko 30 %. Uzmimo malo u obzir i cijene nekretnina u regiji (čitaj :bivšoj Jugoslaviji).Cijene nekretnina u Ljubljani su znatno više nego u Zagrebu,a čak su i cijene stanova u Beogradu slične pa čak i više od cijena stanova u Zagrebu. Mislim da je puno vjerojatnije da će doći do diverzifikacije cijena stanova u novogradnji i starogradnji .
    Točno je da je veliki broj neprodanih stanova,ali realno gledajući koliko tu ima kvalitetnih stanova na dobroj lokaciji ,dobrog rasporeda i sl.

    • Poštovani,

      ovaj argument sam često čuo od nekretninskih agenata koji su htjeli da tržište malo živne, a pogotovo ako su sami počeli neke investicije, pa nastoje dati svakakve argumente zašto je baš pravi trenutak da prestane pad ili počne rast, evo recimo ovaj izjava jednog od vodećih trgovaca još prije 2 godine: “Vjerojatno će doći do minimalnog rasta nakon siječnja koji je i inače loš mjesec na tržištu nekretnina. Psihoza građana je vidljiva, ali situacija se polako stabilizira. Po rezultatima nećemo biti ni blizu prošloj godini, ali prodaja stanova trebala bi ipak rasti u idućim mjesecima.”

      Za Ljubljanu ne znam, ali sam pričao s nekim ljudima u Beogradu koji su mi pričali o neponovljivim prilikama kod one njihove Arene (čini mi se nešto bolje od našeg Laništa), na isti način kao što se prezentiralo našim kupcima da je Lanište neponovoljiva prilika, a ako se ne varam po nekim cijenama 2.500 eura ili tako nekako? Želim reći da Srbija naprosto zaostaje u fazi za nama i da ćemo i ondje vidjeti neugodno prizemljenje.

  8. Pa porast cijena nekretnina u protekloj dekadi nije hrvatska specifičnost. Dapače, karakterističan je za zemlje ‘nove Europe’ ili one koje će to postati. Nema sumnje da je takav porast uzrokovan u prvom redu jakim plasmanima banaka. Zanimljiva je i činjenica da zapitane cijene stanova u npr. metropolama zemalja koje pokriva ‘go home’ tražilica ne variraju onoliko koliko bi se očekivalo imajući u vidu razlike u kupovnoj moći stanovništva tih društava. Tko kaže da stanovi u Ljubljani unatoč višoj cijeni nemaju bolju priuštivost od stanova u Zagrebu http://archimatter.wordpress.com/2010/12/18/16-000-2/ ili Beogradu? Odnosno ljubljansko tržište je u tom pogledu zdravijeg statusa. Mislim da će se cijene itekako diverzificirati, i to prema lokalnim uvjetima ekonomske sposobnosti zajednica u regiji, pa zatim u Hrvata po geografskoj podjeli obala / kopno, pa zatim tek u najkrupnijem mjerilu po kvartovskoj atraktivnosti i kvaliteti gradnje. Sve skupa je to ta prosječna korekcija od 25-30% (za neku nekretninu iznosi 0%, za neku -60% a neke cijene će naravno i rasti).
    Apropos prijedloga mjera (koje to zapravo nisu) ne mogu ga protumačiti drugačije nego kao namjeru da se ‘eto učini nešto’ a da efekt toga bude nula, odnosno stvari prepuštene tržišnom raščišćavanju.
    Povijesno gledano kolike su imigracije u zemlje sa stopom nezaposlenosti 20 🙂 ? I da li smo mi Hrvati novi Bosanci za pričanje viceva s obzirom na svoje kolektivno ponašanje u razdoblju političke i ekonomske suverenosti?

    • Pa naravno, tko kaže da cijene nekretnina u Ljubljani i Beogradu također nisu napuhane? Naravno da mi nismo neka specifičnost. I to čak ne samo ‘Nova Europa’ (pogledajte i onaj moj graf za Nizozemsku, dostignut je višestoljetni ATH)
      Pa zar nije praktički cijela Europa i USA u nekretninskom balonu? Samo što svi zatvaraju oči pred time…

      Od europskih metropola (prema mom amaterskom dojmu, nisam to istraživao) vjerojatno jedino Berlin nije u ‘balonu’ (tamo je bliže da se radi i o drugoj krajnosti čak) a sve ostalo… u istom je sosu.

      E baš bi trebalo napraviti usporedbu priuštivosti prosječnog stana prosječnom stanovniku Berlina i Zagreba. Te unatoč tome ukazati i na razlike u odnosima unajmljivanje/kupovanje.

      P.S. Imigracije se događaju isključivo u zemlje koje imaju veliku potrebu za radnom snagom, a koja se rađa ne slabostima domaćeg gospodarstva (starost stanovništava i sl.) nego posljedicom ‘superiornog’ tempa razvitka gospodarstva (velika konkurentnost->izvoz->nedostatna domaća radna snaga za zadovoljenje inozemne potražnje)

    • > Povijesno gledano kolike su imigracije u zemlje sa stopom nezaposlenosti 20 🙂 ?

      Jug Italije: stopa nezaposlenosti (podaci iz 2010.): 13,4% (žene 16,4%, stranci 11,6%).
      Danas se na Lampedusu iskrcalo 4000 afričkih imigranata; sutra se očekuje još jedan val.

  9. Ja mislim da velika većina i ne vidi useljenike. Za početak se malo okreni te oko sebe i pogledajte da li ima nekih drugih rasa oko nas. Ili su svi turisti? Samo u sportu koliko ih ima? Svako selo ima jednoga. A Kinezi? Oni ne čekaju otvaranja radnih mjesta već se samo zapošljavaju. U Srbiji ih ima koji se već i poljoprivredom bave. Ako se nama ne isplati tko kaže da se i njima neće. Ulaskom u EU neminovno dolazi do povećanja stranaca htjeli mi to ili ne. Samo u turizmu za njih ima mjesta hohohoooo.

    • P.S. Nedavno su Koreanci otvorili neku tvornicu u Južnoj Srbiji. Mislite da su kupili postojeće stanove? Ne . Dali su napraviti nove onako kao oni to žele i znaju. Naravno da je i cijena i brzina izgradnje bila korejska a ne srbska.

  10. ovo je moj prvi post, pa da za pocetak prvo pohvalim autora, ne samo za ovu temu, već za cjelokupan blog, stvarno se radujem svakom novom postu , a i komentarima.

    Što se tiče same teme mislim da ste demografske promjene neopravdano uzeli kao jedan od ključnih faktora pada potražnje za nekretninama. Naravno da je negativan demografski trend prisutan već dulje vrijeme, ali mislim da je njegov utjecaj na tržište zanemariv. Mišljenja sam kako su neki drugi trendovi danas puno bitniji kao okidači za kupnju nove nekretnine.
    Najvažnija stvar koju bi istaknuo je svakako smanjenje brojnosti unutar obiteljske zajednice. Velike obiteljske zajednice sastavljene iz više generacija danas još uvijek postoje gotovo isključivo zbog financijske nemogućnosti riješavanja stambenog pitanja pojedinih članova zajednice. Čim bolje financijske prilike budu to dopuštale ponovno ćemo imati snažan trend osipanja velikih obiteljskih zajednica u više manjih.
    Čak i smanjen broj bračnih zajednica te kasniji ulazak u iste ja samo vidim kao plus za tržište nekretnina zbog sve izraženijeg trenda samačkog života, koji danas za velik broj ljudi koji bi u nekim drugim vremenima činili jednu obiteljsku zajednicu u jednom stambenom prostoru traži dva ili više stambenih prostora. Nadalje migracije selo-grad nisu ni približno zaustavljene, samo bitno smanjene zbog nemogućnosti riješavanja stambenog pitanja i čekaju neka bolja vremena. Visoko obrazovanje koje najčešće traži bar privremeno riješavanje stambenog pitanja je također u porastu, centralizacija države i migracije prema Zagrebu iz razno raznih potreba su još uvijek osjetni. Sam stav ljudi prema nekretninama je bitno drugačiji nego u neka prošla vremena, nekretnine nisu više samo mjesto stanovanja, postale su ulaganje, i to bez obzira na sve turbulencije na tržišu još uvijek jedno od sigurnijih ulaganja. Posjedovanje 2-3 stana danas je samo pitanje mogućnosti , često i potrebe, a ne želje… I životni vijek je sve duži što implicira i sve dužu potrebu za riješenim stambenim pitanjem.

    Glavni problem je što strelovit porast cijena nekretnina nije ni približno pratio porast (ili bolje rečeno opadanje) životnog standarda i došli smo do situacije da su ljudi napokon shvatilli da u financijskim prilikama kakvima se trenutno nalaze ne mogu sebi priuštiti kupovinu nekretnine. Ali to ne znači da je potreba za nekretninama manja.
    Pošto iz objektivnih razloga smatram da znatno smanjenje cijena nekretnina u sustavu u kojem danas živimo nije moguće (osim možda kratkoročno dok se ne isprazne postojeće zalihe), okidač za ponovni rast potražnje za nekretninama će morati biti povećanje životnog standarda. Dok se životni standard ne poveća za očekivati je da će cijene nekretnina stagnirati, a potražnja za nekretninama kao i izgradnja opadati. To je naravno proces za koji ćemo se pošteno načekati , ali će neizbježno jednog dana doći i zasigurno će ponovno pokrenuti tržište. Ali po meni ponovni veliki “boom” tržišta nekretnina u nekim dugoročnim prognozama je neizbježan, samo je pitanje vremena kada će se pokrenuti, a ova kriza je samo proces privremeno zaustavila i on sada samo čeka neka bolja vremena da eksplodira.

    Jedini faktor koji može poljuljati ponovni rast tržišta po meni je oblik poreza na nekretnine. Taj porez je u svakom slučaju dobar i poželjan, ali mora biti dobro promišljen i sastavljen sa puno osjećaja za tržišna kretanja i utjecaje koje će na njih imati tako da ne ugrozi stabilnost tržišta.

    • Kako definiraš ‘sigurno ulaganje’? I kako u tom kontekstu nekretnine danas/sutra mogu biti na ovim cijenama?

      Ta ‘sigurnost’ uvijek ovisi cijeni i o načinu financiranja.

      Možda je (i pri širem rasponu cijena) ‘sigurno’ kupiti nekretninu za keš (vjerojatnost ‘potpunog gubitka glavnice’ je vrlo mala. Ako ju osiguraš od požara, potresa i sl. tada praktički zanemariva) ali kao i kod svih ‘sigurnih’ ulaganja očekivani realni prinos je vrlo mali ukoliko si je kupio po ‘efikasno određenoj cijeni’. Ukoliko si je kupio po precijenjenoj tada je prinos još puno manji a jedino ukoliko si je kupio po podcijenjenoj prinos može biti ‘solidan’.
      Danas su nekretnine precijenjene, a kupovanje za keš rijetka praksa.

      Ono što je meni kod nekretnina uvjetno rečeno zanimljivo (sve može biti zanimljivo pri određenoj cijeni) je ‘poluga’!!
      Nekretnina se ne kupuje radi sigurnosti (kupovina za keš, imaš praktičnijih sigurnih investicija) nego radi prinosa/rizika (praktična mogućnost korištenja jako visoke poluge!).

      Ali poanta je u tome da se te ‘jako visoke poluge’ ne smiju raditi kada su cijene ‘napuhane’ jer je tada rizik prevelik a prinos će ispasti premali tj. omjer prinos/rizik je katrastrofalan!!!!

      Tek kada cijene nekretnina postanu ‘dovoljno niske’, uvjeti financiranja ‘dovoljno povoljni’ (niske i ‘predvidive’ tržišne kamatne stope, u valuti istoj kao i rentni prihod) i tržišni uvijeti rentanja dovoljno dobri (dovoljno visoke rente i dovoljno predvidljivog dugoročnog kretanja, a što ovisi o puunno faktora, ne samo prihodima kućanstava nego i stanja ponude/potražnje nekretnina…) tada je očekivani prinos dovoljno visok da opravda sve rizike i tada možeš kupnjom i rentanjem nekretnine ostvariti dobar prinos (dobrog odnosa prinos/rizik) da bi ta investicija bila prihvatljiv član nekog normalnog ‘portfelja’.

      Dakle nije nekretnin ‘sama po sebi glupost’, nema veze što ona ‘ništa ne stvara’, i ‘retni biznis’ je nekakav biznis i nije ‘nikakva sramota’ samo po sebi – ali pri određenim cijenama! Ove cijene nekretnina/kredita/renti i perspektive to nisu.

      Malom investitoru bi danas najpametnije bilo ulagati u neke druge oblike rizične imovine, tek jednoga dana kada nekretnina možda postane prihvatljiva stvar, diverzificirati se i u to čudo od investicijske klase (uz polugu ‘optimalnog iznosa’), i tada biti svjestan da je to RIZIČNA imovina (posebice zbog te poluge), nikakvu sigurnost ne tražiti u tome jer to je pogrešno mjesto za tražiti sigurnost. Ne može biti sigurno nešto što nema realnu dugoročnu aprecijaciju glavnice, vuče sav prinos iz ne tako presigurnog/predvidljivog ‘rentnog prihoda’ (uz pripadne često podcienjene rashode!) a sam ‘biznis’ počiva na jako velikoj polugi.

      Kupovati nekretninu danas je kao kupovati HT na 400 kn (na ‘nepovoljni’ kredit). Kupovati nekretinu sutra će možda biti kao kupovati HT na 200 kn (na povoljniji kredit). I jedno i drugo je (jako) rizična investicija ali ovo drugo sasvim smislena, ovo prvo puno manje.

      Ako kupuješ nekretninu u kojoj ćeš sam živjeti… tada je računica puuno kompliciranija nego ovo kupovanje ‘iz investicijskih razloga’.

      • Djelomično se slažem s tobom, iako su moj i vaš pojam ulaganja kojima smo se vodili na ovoj temi bitno različiti. Slažem se da je ulaganje u nekretnine sa ciljem nekog ozbiljnog povrata novca na glavnicu prično rizičan posao i da sasvim sigurno postoje i neka bolja ulaganja. No ja o nekretninama razmišljam isključivo kao o sredstvu ulaganja već zarađenog novca sa ciljem očuvanja istog, i kao takve su se pokazale kao jedno od sigurnijih ulaganja. Čak i kad pogledaš trenutni “krah” tržišta nekretnina i pad cijena od kojih 20% možeš reći da je pad zanemariv u odnosu na pad npr. burzovnih indeksa i sasvim sigurno je, sada gledajući, puno bolje ulaganje u ona euforična vremena od prije 3-4 god bilo ulaganje u nekretnine nego u dionice (mislim isključivo na dugoročna ulaganja sa ciljem “spremanja” novca). Tu ima i nekih drugih problema, ponajviše to što je novac pospremljen u nekretninu danas u principu zamrznut i teško dostupan novac, ali investitori kojima je potrebno brzo prebacivanje novca iz jednog oblika u drugi bi nekretnine ionako trebali izbjegavati.
        Čak i oni koji su kupovali nekretninu u kojoj će sami živjeti, kako vi kažete po meni ne mogu pričati o gubitku. Nekretnina za život se kupuje u trenutku kada ti je potrebna i kada si je možeš priuštiti, nakon tog cijena na tržištu nekretnina je nešto što te više ne smije zabrinjavati. Npr. ako si kupio kvadrat za 2000E u trenutku kada si to mogao sebi priuštiti, danas te ne smije opterećivati što taj isti kvadrat košta 1600, jednostavno se moraš zadovoljiti činjenicom da si sebi omogućio zadovoljenje jedne od osnovnih životnih potreba u trenutku u kojem si to bio u mogućnosti. Problem kao i u svemu u životu nastaje samo ako precjeniš svoje mogućnosti , ako si nešto ne možeš priuštiti tada ili čekaš pad cijena ili bolju fin situaciju. A ako se precjeniš nije krivo ni tržište nekretnina, ni prenapuhane cijene, ni pad ni rast već isključivo investicijska odluka koja nije u skladu s tvojim mogućnostima.

        Ali da se vratim samo još na to zašto sam mišljenja kako dugoročno cijene na tržištu nemaju potencijal značajnog pada. Kratkoročno (a kad pričam kratkoročno govorim o razdoblju od par godina) pad je neizbježan zbog velikih zaliha nekretnina na tržištu koje će se tržiti po proizvodnoj ili čak i nešto ispod proizvodne cijene. Neizbježan je i još veći pad prometa nekretninama zbog sve teže dostupnog novca. Ali u trenutku kada nestane zaliha slijedi oporavak cijena uz smanjenu proizvodnju i smanjenu potražnju. Žašto ? Zato što cijene nekretnina kod nas nisu bile precjenjene u mjeri kojoj se priča. Korekcija cijena je proteklih godina napravljena i cijene su danas vrlo blizu proizvodne cijene, a priča da bi netko dugoročno prodavao nešto ispod proizvodne cijene mi jednostavno ne drži vodu. Proizvodna cijena se dakako može smanjiti, ali taj proces je po meni malo vjerojatan iz razloga što zahtjeva značajno smanjenje cijena zemljišta ( kojeg je sve manje), ubrzanje i smanjenje cijena dobivanja razno raznih dozvola, i što je najvažnije smanjenje poreznog opterećenja na cjelokupno gospodarstvo.

        Dalje, ogroman pritisak na pad cijena nekretnina vrši značajan broj više ili manje nelegalno sagrađenih objekata koji sa proizvodnom cijenom bitno manjom od proizvodne cijene “pošteno” sagrađenog kvadrata guraju tržište prema dnu. Dugoročno je za očekivati kako će malverzacije u građevinskom biznisu i na tržištu nekretnina biti sve teže i kako će se cijena morati sve više korigirati prema stvarnoj proizvodnoj cijeni.
        Jedino pitanje ostaje da li će ta cijena biti previsoka u odnosu na financijsko stanje prosječnog hrvatskog građanina. Po meni sasvim sigurno hoće još jako dugo vrijeme, ali to će osjetno više utjecati na smanjenu potražnju i posljedično proizvodnju, a bitno manje na smanjenje cijene.

        • Vidiš, ja u dionice ulažem onako kao ti u nekretine.
          Ja dionice kupujem sa ciljem da ih ne prodajem nikada. Samo me tržište svojim iracionalnošću (ako ih jako precijeni) može natjerati na neplaniranu aktivnost (prodaju).

          Osobno smatram da je odnos prinos/rizik neusporedivo neusporedivo više na strani dionica nego nekretnina (pogotovo pri ovim cijenama jednih i drugih).

          U nekretnine bih bio spreman ući kao malu diverzifikaciju u ‘druge klase’ jednoga dana ako mi cijene (i sve ostalo) budu prihvatljive, i to bih shvaćao kao jedan, također vrlo rizični dio portfelja, ali za kojeg bih također znao zašto ulazim (jer bi mi odgovarao odnos povrat/rizik).

          Ovo o prodaji ispod cijene izgradnje… eh, nikad ne reci nikad…

          P.S. Prema nekim mojim privremenim odokativnim analizama, prosječni kvadrat u Zagrebu danas fundamentalno vrijedi oko 1000 € a za 10 godina će najverojatnije vrijediti oko 1400 € (sve nominalne cijene).
          Da li će tržište cijenu instatno srušiti na 1000 € pa onda polagano kroz 10 godina dignuti na 1400 €, ili će put biti neki drugačiji (npr. polagano je sa ovih cijena spuštati na 1400 € do cca. 2020., ili će pasti i niže pa strelovitije nazad pa da cca. 2020. bude i više od 1400 €, naravno da ja niti ne pokušavam ‘predvidjeti’. Mena uopće ne zanima kako će se cijena kretati, samo bih trebao znati po kojoj bih cijeni kada bio spreman kupiti, pa sad ako mi u datom trenuktu odgovara – super, ako ne – neću to ni gledati)

        • Ja i u nekretnine ulažem jednako kao i u dionice. Dionički portfelj nam je zapravo jako sličan, bar sudeći po onom što mogu ocijeniti po vašem pisanju. I sve što kupujem kupujem s namjerom da ne prodam nikad ili tek nakon izvjesnog jako dugog vremena.
          Pri ovim cijenama se dionica se o isplativosti ulaganja u dionice i nekretnine može raspravljati, i isplativost je gotovo sigurno na strani dionica. Ali što je isplativije bilo pred par godina. Upravo je to prednost nekretnina, mogućnosti visog prinosa su minimalne, ali sigurnost glavnice (pri čemu su za mene kratkoročna kretanja tržišta od +-20% zanemariva) je osim u slučaju nekih katastrofičnih scenarija maksimalna.
          I ulaganje u nekretnine se pokazalo samo kao “više ili manje” dobro ovisno o trenutku ulaganja , ali je vrlo teško da postane potpuni promašaj što je sa ulaganjem na burzi itekako moguće (ovdje mislim isključivo na ulaganja malih ulagača bez prekomjernog zaduživanja).

          Kako ste došli do fundamentalne vrijednosti kvadrata u Zagrebu? Fundamentalne vrijednosti kvadrata se obično računaju iz omjera cijene kvadrata i cijene najma, te iz omjera prosječne plaće i cijene kvadrata. No takvo fundamentalno vrednovanje na domaćem tržištu je po meni pogrešno iz razloga što nema realne mogućnosti smanjenja cijene izgradnje kvadrata na “fundamentalnu” vrijednost. Kad ste već prešli na brojeve možete računati da vam je cijena zemljišta ukalkulirana u kvadrat stana za nekakvu prosječnu izgrađenost 400-500€ (treba napomenuti da bitno ovisi o katnosti) , te da cijena izgrađenog kvadrata prema svim pravilima i propisima iznosi približno oko 800€ , još min 300€ u cijeni kvadrata sudjeluju razne dozvole, elaborati, komunalije i projekti. I već sa ovakvim približnim izračunom ste došli do računice da vam je trenutna tržišna cijena vrlo blizu proizvodne. A mogućnosti smanjenja proizvodne cijene ovdje nisu na proizvođaču, već ovise o velikom broju faktora koji isključivo svojom sinergijom mogu utjecati na smanjenje proizvodne cijene, a to je u ovakvoj banana republici gotovo pa nemoguće. Prema svemu ovom, meni se dugoročno mogućnost korekcije cijena prema “fundamentalnim” vrijednostima danas čini malo vjerojatna. Štoviše usudio bi se razmišljati i kako je put proizvodne cijene kvadrata isključivo prema gore, ponajviše zbog skore obaveze poštivanja europskog energetskog certifikata o učinkovitosti koja će značajno povećati cijenu kvadrata izgradnje, a faktori koji bi utjecali na njeno smanjenje još uvijek nisu ni u nastajanju.

        • A cijena zemljišta ne može pasti? Cijene građevinskog materijala ne mogu pasti? Svi ovi troškovi koje navodite ne mogu pasti?
          Meni se čini da je to sve u jednom velikom balon tj. cijena izgradnje da itekako može pasti.
          U svakom slučaju dok cijena izgradnje ne padne (ili ‘fundamentalna vrijednost’ do tih razina ne naraste) naravno da se postojeći stanovi mogu prodavati ispod cijene izgradnje. Pa zar jedino ‘građevinci’ nisu čuli za poslovanje sa gubitkom?? Eto i nedavno navedni primjer Berlina. Tamo se već duže od 10 godina stanovi prodaju po cijenama manjim od cijene samo materijala koji je utrošen za njihovu gradnju. Tako je to kad balon pukne – ‘nezgodno’.

          Fundamentalnu vrijednost sam upravo tako i gledao, prema cijeni rente a koju sam gledao prema dohotcima i kamatanim stopama i mojim amaterskim procjenama njihovih budućih kretanja… Kažem da su moje procjene amaterske i nedorađene. Svatko neka sebi izradi svoje, a i ja ću svoje kad nađem vremena doraditi. U svakom slučaju, kao i sa dionicama, kao što će i Buffett reći, ‘ako nije na prvi pogled jasno da se isplati – onda ne ulazim u to’ 🙂

        • Cijene građ zemljišta mogu pasti, i takav scenarij je vrlo vjerojatan. No trbate biti svijesni da udio cijene zemljišta u cijeni kvadrata isključivo ovisi o stupnju izgrađenosti, a kod nas u većini primjera možemo govoriti isključivo i samo o preizgrađenosti. Jednom kada se napokon stupanj izgrađenosti dovede na zakonsku razinu i mogućnosti malverzacija svedu na minimum smanjenje cijene samog kvadrata zemljišta neće bitno utjecati na smanjenje njegovog udjela u trošku izgradnje. Smanjenje cijena materijala zahtjeva prilično duboku analizu i u to nebih ulazio jer se ne smatram dovoljno potkovanim u tom području, ali nekakvo površno razmišljanje mi govori kako sve osim smanjenja trgovačkih marži ovisi o jako velikom broju faktora i teško je provedivo.

          No ne bih više opterećivao ovu temu daljnjim analizama, puno se dobrog reklo i u postu i u komentarima, pre dugim raspravama tema samo postaje nepregledna. Vama Lynx veliki pozdrav, čitam vas i na nekim drugim mjestima, nadam se da ću još koji put pronaći vremena za neku diskusiju s vama, pogotovo na temama nekih naših zajedničkih burzovnih miljenica.

        • uff… otkud vam te cijene od 300 Eur po kvadratu samo na konto zemljišta i slično, te 300 Eur na dozvole? To su vam ekstremi…

          I još nešto… kakve veze ima koja je proizvodna cijena stana sa svim tim inputima?? To vam je isto kao da vam netko kaže da dionica ne bi trebala padati jer ste ju vi plaćali po xx. Kupovina dionice je sklapanje posla. Isto kao i izgradnja stana, i njegova prodaja. Ista je stvar. Imate ulaznu transakciju u posao i očekivanu izlaznu. Tko je kriv onima koji su u posao ušli po cijeni od 1200 Eura po kvadratu? Nitko.kao ni onima koji sukupovali dionice Ingre po 300 kn.

  11. Dobra tema,

    Netko prije vec je spomenuo imigraciju. Ja bih spomenuo emigraciju. Kolika je ona godisnje ? Sasvim sigurno ne odlaze ljudi od 50-60 godina nego odlaze mladji koji onda niti nece imati potrebu kupovati si nekretninu u RH.
    Druga stvar, g.Bakic, da li vi znate kolika je prodajna cijena nekretnina ?
    Porezna uprava (s razlogom) niti ne zeli objaviti zakljucne cijene.
    Sjecam se prezentacije g.Sukera u kojem je on …( onako da vas stoku sitnog zuba informiram u pauzi ) … “prihod proracuna je ok.” ovako nekako informirao narod.
    Ono sto mi vidimo u novinama je samo trazena cijena. Dok porezna ne pocne objavljivati cijene, buduci kupci ce tapkati u mraku i biti sretni da su kupili po dobroj cijeni :-D.
    Prije 6 mjeseci sam radio izracun jer me je zanimalo da li su investitori u stanove trenutno u plusu, minusu ili su vec duboko ispod vode. Uzeo sam u obzir cijenu zemljista i da su financirali objekt od 100 stanova 70% kreditom. Izracun mi je rekao da ce krajem ove godine biti na 0. Znaci, nece imati zaradu. A tesko da ce u 2011 i 2012 prodati sve sto nisu prodali u protekle 3 godine.
    Ako se ne varam, svi koji zive u visestambenim objektima, duzni su uplacivati pricuvu. Iz tih sredstava se treba raditi obnova. Druga stvar je da se tim novcem financiraju upravitelji zgrada i isplacuju sebi placu… medjutim, doci te iz ggg u glavu narodu. nadam se jednog dana.

    Nasi ljudi nisu u stanju izracunati koliko njih kvadrat izadje nakon 30 godina otplate kredita ???? nije to vise 2000 € / m2, nego mnogo mnogo vise, samo je tu temu bolje ne otvarati :-))

  12. Berlin nikako ne bi uzimao kao primjer jer je to metropola u kojoj su se za vrijeme željezne zavjese doseljavali mladi iz zapadne Njemačke koji su u tom slučaju bili oslobođeni od služenja vojnog roka.U Berlin su se doselili svi hipiji iz Njemačke ,a jedna od posljedica je da je grad postao manje atraktivan za stanovanje (Svi smo čitali Mi djeca s kolodvora ZOO) i cijene nekretnina su išle dolje. Ukoliko uzimamo Berlin kao krajnost možemo i uzeti kao primjer i druge europske gradove kao što su Zurich,Paris,London i dr.
    Tvrditi da su nekretnine u cijelom svijetu odnosno u Europi u svim zemljama prenapuhane je pomalo neozbiljno.

    Što se tiče Zagreba od navodno 10.000 neprodanih stanova, pitam se koliko ih je na lokacijama tipa Lanište,Sesvetska Sopnica ili u brdima kao npr. Šestinski vijenac do kojeg možete doći eventulno s helikopterom.Dakle,poanta je da se dobri stanovi na dobrim lokacijama i dalje dobro prodaju ,ali takvih nema mnogo. Gore navedeni projekti na lošim lokacijama su osuđeni na propast.

    Moramo uzeti u obzir i činjenicu da u zadnje dvije godine nema novih projekata ,a da potražnja ipak nije na nuli. Klinci i dalje studiraju u Zagrebu ,mnogi koji su kupili manji stan žele kupiti nešto veći i sl. Dok bude ljudi bit će i para.

    • Berlin je vrhunski primjer kako bi to trebalo izgledati smo što ste Vi uzeli potpuno krivu poveznicu sa Kolodvorom ZOO i hipijima iz 70. i 80. g. To više u opće ne izgleda onako kao iz knjige ili filma. Zapadni Berlin je bio puno manji od Istočnog i tamo je stambeni fond impozantan. Da ste bili u Berlinu 90. tih i vidjeli 22 000 kranova iznad grada shvatili bi koliko je novaca Njemačka potrošila da bi omogućila svima stanovanje po standardima Zapadne Njemačke. Ulicu po ulicu, blok po blok sve su renovirali. Možeš si pogledati i ostale gradove i velika većina je jeftinija od Zagreba. Ne postoji niti jedan razuman razlog zbog čega bi cijene kvadrata u ZG (mislim na neke “normalne” stanove) trebala biti veća od 1000€. To je balončina do neba. Mnogi će to uskoro (ako već i nisu) shvatiti.

      • Ne znam čega je primjer (možda funkcionranja tržišta?), niti sam tamo bio, ali čitao sam ovako:

        U Berlinu su cijene krenule rasti nakon ujedinjenja, pod navalom optimizma, očekivanja porasta potražnje… to je vodilo ka pretjeranoj izgradnji poticanoj i državnim/porezim politikama poticanja stanogranje, što je dovelo do pojavljivanja viška nekretnina ali koje su i dalje rasle pod navalom špekulanata (kupovina radi preprodaje, iz ‘investicijskih razloga’ posebice potaknuto komunističkim mentalitetom istočnih Nijemaca a koji su kao i svi proizašli iz takvih sustava opsjednuti nekretninama, vjerojatno i zbog nepoznavanja ‘ostalih investicijskih klasa’ tj. nepovjeranja prema njima).

        Nakon što se su cijene već stvorile pravi balon sredinom 90-ih, popustilo državno poticanje, a gospodarstvo se pokazalo krhkijim nego se očekivalo… cijene su se kroz narednih 10-ak godina strmoglavile (gotovo prepolovile), nakon čega dolazi umjereni/održivi rast u skladu sa inflacijom.

        Možda naša priča ne sliči ovoj, ali kako god, cijene da li su podcijenjene ili precijenjene utvrđuje se ‘egzaktnim metodama’: usporediš cijenu i vrijednost koju dobiješ za nju, slično kao i sa dionicama 🙂

  13. prije par godina pun Zagreb i oglasnik – kupujem stan
    danas na svakom koraku – prodajem stan

    sve jasno. kupac je kralj. naravno investitori, banke i ostali zainteresirani i dalje pričaju staru priču, a neki se nažalost još uvijek pecaju u tu mrežu.

    koliko su stanovi pojeftinili od vrhunca, koliko su dionice pojeftinile od vrhunca i gdje su sada naspram te cijene.
    jasno je u što se isplati ulagati.

    a što se tiče jesta za život, pa treba samo pregovarati dok se ne postigne prava cijena.

  14. 1. U RH preko 85 % ljudi zivi u vlastitoj nekretnini; posjedovanje vlastite nekretnine je duboko ukorijenjena potreba, na Maslowljevoj ljestvici prosječnog Hrvata nalazi se nedaleko zraka i vode;

    2. Činjenica iz točke 1 čini jak pritisak na djelovanje zakona ponude i *potražnje* u RH koji pokazuje vrlo neelastično ponašanje potražnje u odnosu na pad cijenu.

    3. Specifičnosti kupovine nekretnina u RH su kupovina na kredit a specifičnost kredita je da su oni vezani uz valutnu klauzulu

    4. 1,2 i 3 na neki način guraju nekretnine iz klase “običnih” u Veblenova/Griffenova pa i pozicionalna dobra/robe.

    5. U RH ne postoji sigurnost najma i najam nije alternativa kupovini stana, nego samo nužnost. Ne postoji tržište najma i nekretnine koje generacijama landlordovi drže za najam, kao u Njemačkoj, Nizozemskoj i Austriji, gdje postoje i jake mogućnosti stanovanja u zadružnim stanovima, koji se zatim mogu otkupiti itd. U RH stanova za najam ima malo (probajte iznajmiti stan u većem gradu u RH na početku školske godine), loše su kvalitete a prava, kako najmoprimaca tako i najmodavaca praktično su nepostojeća. Na praktičnoj razini i jedni i drugi imaju horror iskustva.

    6. Paradoksalno je da je najam nekretnine u RH neodrživo nizak, a vidim da to ovdje nitko ne spominje. Tako je recimo najam istovjetnog stana u Njemačkoj barem tri PUTA skuplji nego u Hrvatskoj. U RH se u ovih deset godina nije niti isplatilo graditi za najam jer povrat investicije nije 10 godina u netto marži nego 30+ godina, što je 2-3x više nego povrat putem kamate na oročenje.

    7. Uočio bih da iz puno kontakata s ljudima iz Bugarske (prosječna plaća cca 250 EUR netto) ili Rumunjske (prosječna plaća cca 300 EUR netto) saznajem da su cijene stanove identične kao kod nas; slične priče čuo sam za Poljsku, Mađarsku i Slovačku.

    Zaključak: cijene stanova ne mogu padati bez da cijena najma doživi značajan rast – po meni, DVA do TRI puta.

    Pritom ignoriram činjenicu tko može plaćati najam dvosobnog stana 800-900 EUR u državi u kojoj je prosječna plaća 600 ili 650 EUR. Nemanje praktičnog odgovora na ovo pitanje vjerojatno je i temeljni razlog suspenzije djelovanja zakona ponude i potražnje (uz gore navedene točke) na tržištu na kojemu nema monopola/monopsona.

    • Mislim da ovdje imaš neke logičke pogrešake.
      Zbog njih i dolaziš do apsurdnog zaključka o ‘nužnosti rasta cijene najma kako bi pala cijena stana’.

      Cijena najma (kad ‘tržište proradi’) određena je međudjelovanjem ponude i potražnje na tržištu stanova/najma a koje su pak oblikovane ‘dohotcima’ građana koji oblikuju svojstva potražnje te količinom dostupnih stanova koju će u skladu sa potražnjom (mogučnošću profita) stvoriti industrija stanogradnje (ili kao i sada: i pretjerano stvoriti, tada slijedi grublja verzija silaznog dijela ciklusa).

      Ove sile će dovesti cijenu najma i cijenu stana u takve odnose da se povrati od iznajmljivanja od viših kreću prema risk-free stopi (privremeno i niže, te onda opet nazad u drugom dijelu ‘ciklusa’ i tako ‘u krug’, međutim NE pravilno, tržište se ne može predvidjeti).

      Kako je cijena najma oštro ograničena ‘dohotcima’ cijena stana će se prilagođivati cijen najma (a ne obratno) a da bi cijena stana mogla biti na tim ‘potrebno niskim razinama’ tržišne sile to dalje propagiraju na cijenu izgradnjue (sve inpute, dakle tome se prilagođavaju cijene zemljišta, materijala, cijene rada u građevinskoj industriji…) tj. ispada da su u balonu cijene svih inputa (ako je nemoguće uz motivirajuću profitabilnost pri njima graditi stanove ovako stvorenih ‘tržišnih cijena’).

      Drugim riječima ‘kad se tržište raščisti’ dolazit će novi stanovi po nižim cijenama na kojima će građevinari zaraditi, na kojima će investitor rentanjem zaraditi i koje će najmoprimac htjeti pri tim cijenama unajmiti jer će mu biti ‘prihvatljive’ i bolja alternativa od kupnje.

      To znači da oni koji su stanove izgradili ili kupili po nedavnim cijenama stanova (i inputa) će morati pretrpjeti gubitke (dakle: investitori, građevinari, banke, proizvođači građevinskog materijala…) a novi investitori, građevinari… će u ‘novom ciklusu’ opet neko vrijeme zarađivati dok/ako opet ne pretjeraju pa se opet svi ponovno opeku u pucanju novog balona…

      • Lynx, ne slazem se, iz puno razloga.

        Cijene nekretnina na nasem trzistu, kao sto se vidi, najmanje se formiraju temeljem realnih dohodaka i trzista a najvise ocekivanjima onih koji se nalaze na strani ponude. Dodao bih da netko moze sada poceti pricati o tome kako trziste mora profunkcionirati, a ja cu dodati da vjerojatno jednom donekle i hoce, ali zaledjena situacija je vec tocno 3 godine a 3-5 godina u ekonomiji se smatra SREDNJIM ROKOM. Ako ovako bude jos 2 godine, prelazimo u dugi rok. Postoji tocka u kojoj se mora priznati da stvari u praksi nisu onakve kakve su u pojednostavljenim ekonometrijskim modelima.

        Cijene vecine dobara u globaliziranoj ekonomiji ne ovise vise o realnim dohocima a stvar ima primarno veze s asimetricnom raspodjelom koja je sve vise asimetricna. Inace kila piletine ne bi bila skuplja na blatnoj trznici Gane nego u supermarketu u Berlinu – a u Gani je skuplja i kosta upravo toliko koliko je dvodnevna zarada prosjecnog Ganca.

        Opcenito mislim da je problem dosta ljudi koji prate ovaj blog sto si ne mogu objasniti zasto jednom trziste “radi” a drugi put ne, zasto jednom “cisti cijene” a drugi put ne, i onda se ide u jedne ili druge “tabore” a istina je u sredini.

        Sto se odnosa rente i kupovine tice, proucite malo koji je oscilacijski omjer povrata od rente za EU i SAD u zadnjih 30 godina i shvatit cete da je porast cijene najma u RH nuzan. Taj pokazatelj se inace smatra temeljnim u analizi trzista nekretnina.

        Osobno, meni je vrlo zanimljiva ova slicica:

        http://www.jutarnji.hr/ekonomisti–da–vise-nismo-na-dnu-krize/925058/

        Mislim da se temeljem nje jako puno toga moze zakljuciti, a postavljam i hipotezu: u RH se prvo kupuje vozilo a onda stan, a pracenjem trzista rabljenih kapitala moze se predvidjeti kretanja na trzistu nekretnina. Matematicarima ostavljam analizu korelacije. 🙂

        • Htio bih jos jasnije izreci svoju misao vezano uz ovu temu, jer vidim da sam krivo shvacen. Ja ne kazem da cijene najma moraju rasti, pa ce pasti cijene nekretnina. Ja kazem da cijene najma moraju rasti PARALELNO sa padom cijena nekretnina, i onda bi se jace pokrenulo trziste. Ne uspostavljam kauzalitet niti u jednom smjeru.

          Iz niza specificnih razloga, asimetrije informacija, ocekivanja, povijesnih i socioloskih razloga, ocito je da jaka suspenzija zakona ponude i potraznje na hrvatskim trzistu nekretnina moze trajati 3 godine (povijesno dokazano), a pitanje je moze li trajati 4, 5, 6 ili 7.

          Prava analiza trebala bi se sastojati u tome da se objasni zasto u USA ili Spanjolskoj te cijene padaju znacajnije kao reakcija na makroekonomske poremecaje nego u RH. Zasto uslijed pada potraznje nakon par mjeseci kuca na periferiji americkog grada koja je kostala 250.000 dolara kosta 40.000 dolara dok substandardna rupa-novogradnja na periferiji hrvatskog grada nakon 3 godine bez potraznje ne pada?

        • Ne mogu u potpunosti razumjeti tvoje argumente. Mislim da će vrijeme morati presuditi. Imam osjećaj da ‘neodržive’ stvari uporno stavljaš pod ‘normalno’. Možemo mi filozofirati o tome što je ‘normalno’ a što ne, ali tržište je u konačnici neumoljivo. Ne znam čemu takvo ograničavanje na 2, 3, 5… godina, zar nije već poznato da se tržišna kretanja/ciklusi ne mogu tek tako predvidjeti.

          Za mene (kao i u dionicama) je potpuno bespredmetno govoriti o trenutnim cijenama i očekivanjima njihovih promjena. Ja uvijek gledam vrijednost i cijenu onda radi usporedbe s tom vrijednošću.
          Očekujem/’vjerujem’ da se dugoročno vrijednost i cijena moraju nekako i približno naći.

          Mislim da je nepotrebno ograničavati se na ove godine koje ti navodiš… tržište se uvijek kreće iz ‘podcijenjenosti’ u ‘precijenjenost’ s time da nije moguće predvidjeti koliko će dugo potrajati i koliko jako pretjerati u ovim krajnosti.
          Mislim da je najvažnije biti svjestan vrijednosti a cijene prepustiti vremenu tj. tržištu, koje zaista MORA ‘proraditi’ jer je to njegova priroda. Ono proradi, prije ili kasnije, jer ne može ne proraditi.

          P.S. Jasno je koja dobra/usluge su cijenama više-manje usklađena na različitim ‘nacionalnim tržištima’. Sličnije su cijene tamo gdje se radi o burzovnim robama i proizvodima gdje su trgovinske barijere manje, usklađenije tamo gdje je protok slobodniji (i voljniji svoju slobodu upotrijebiti).
          Nekretnine su nešto slično kao i cijena rada, vrlo ‘lokalno vezana’ dobra i upravo međusobno povezana. Povećanjem mobilnosti radne snage i kupovanja nekretnina (što mogućnošću što spremnosti iskorištavnja te mogućnosti) će se i cijene rada i cijene nekretnina ujednačavati, naravno da se s time slažem.

  15. evo primjerice, ja tražim normalan 4-sobni stan na istočnom dijelu grada, normalne cijene i normalne kvadrature prostorija. cijena je za cca 100m2 od 1600-3000 EUR, s tim da ovi najjeftiniji su zgrade stare 40-ak godina i trebalo bi uložiti 200 EUR po kvadratu da to nečemu sliči. novi stanovi su skupi, loš raspored i u novima i u starima. iznajmiti nešto slično? ispod 1000 eur nema šanse da liči na nešto a o sigurnosti dugoročnog najma da ne pričam. a 1000 eur je puno previše u našim uvjetima. pat poziciju gledam u oglasniku gdje se stanovi ne prodaju godinama, ni novi ni stari, nitko ne popušta dok stvarno ne zagusti. meni se čini da još nije zagustilo u dovoljnom broju, a kad će i da li će nitko ne zna…

    • @T_Z, @mahatma

      Mora da imate jako visoke zahtjeve ako vam na ništa ne sliče puno jeftiniji stanovi od 1000 €/mj, bojali bi zidove (‘vodu sa okusima’) i sl. (ma, lako se dogovoriti za zidove, u svakom slučaju predstoji vrijeme kada stanodavci neće biti ti koji su imaju mogućnost ‘biranja’, mušterija će zaista biti na prvom mjestu i uvijek u pravu)

      Možda je i vrijeme da se zapitate koje su vam stvarne mogućnosti tj. da li možda pokušavate živjeti iznad svojih mogućnosti?
      Nije sramota ne imati. Sramota je luksuzirati se iznad svojih mogućnosti.

      P.S. Bez brige, niti ima smisla očekivati u narednom razdoblju rast cijena najmnina (prije pad!), a što se tiče cijene stanova ništa osim pada nema smisla. A odluka da li kupiti ili unajmiti zaista treba biti osobna odluka svakog za sebe, ali ja savjetujem svima: (tablični) kalkulator u ruke, i izračunajte si što vam se više isplati! Nema smisla raditi tako velike troškove ili investicije na način da se zeznete, evenutalno uništite si cijeli život. Treba hladne glave, dobro razmisliti, izračunati… i odgovorno odlučiti.

      • Jako dobro znam koje su mi mogucnosti (pitaj moju zenu kako se odnosim prema potrosnji 🙂 ), i ne zivim uopce luksuzno (zivim u dvosobnom stanu u Novom Zagrebu).
        Ono sto sam htio ovdje napomenuti je kakva se trenutno alternativa u Hrvatskoj kupnji stana za stanovanje nudi (ovdje uopce ne govorim o kupnji kao investiciji)?
        Htio sam vidjeti da li je ovdje moguce dugogodisnje unajmljivanje kako je moguce na Zapadu? Pod kojim uvjetima?
        Jer ako je alternativa takva da cu iznajmiti stan gdje cu biti pusten na milost i nemilost stanodavca, da se svaki tren mogu naci na ulici jer se to stanodavcu prohtjelo, da si necu ni malo moci urediti stan po mom ukusu, onda mi to i ne izgleda kao alternativa.
        Opet ponavljam, nikako nisam za to da se zaduzi do grla samo da bi kupio stan, ali ako si to mogu priustiti, pa makar mi to bilo (malo) skuplje od unajmljivanja (pod gore navedenim uvjetima), odlucio bi se za to. Ne moze se bas sve gledati samo kroz kalkulator 🙂

        • Pa ja bih opet napomenuo: ne živjeti u prošlosti! Budućnost gledajte! A u budućnosti… najam će biti nešto puno normalnije. Jer, kome će banke prodati sve te silne stanove koje će imati u vlasništvu?? Nikome. Ući će u posao iznajmljivanja (da mimimiziraju dugoročne gubitke), a banke (ili ‘ozbiljni investitori’ kojima će ih prodati u tu svrhu) neće moći iznajmljivati ‘na divlje’ nego će se trižište postepeno urediti tj. postajati s vremenom sve sličnije zapadnim tržištima.

          A čovjek se nekad mora malo i žrtvovati. Ako stan danas ne možeš kupiti (npr. jer su cijene prevelike…), par godina živjeti i u lošijem najmu nije tako strašno. Nikome neće pasti kruna s glave ako malo iskuša i skromniji život.

          Inače, sigurno ima i pozitivnih iskustava sa životom u najmu. Ja npr. kao student nisam imao negativnih iskustava, dapače.
          Pretpostavljam da je i g. Bakić zadovoljan sa stanom u kojem živi.
          Koliko kod nam tržište danas neuređeno, i danas mnogi živimo u skladu sa svojim željama i mogućnostima. S vremenom će biti sve bolje!

        • Ovdje stavljam odgovor na Lynx-ov komentar koji se nalazi ispod:
          I ja se slazem da treba gledati u buducnost, ali sta je sa sadasnjoscu i bliskoj buducnosti?
          Nekako mi se cini da nista nece biti od tog uredjenog iznajmljivanja. Koliko se sjecam, vec se o tome pocelo pricati 2008 kada je sve krenulo nizbrdo, pa do danas opet nema nista. Mozda se i varam, volio bi kada bi me netko demantirao.
          Isto tako bi volio cuti pozitivna iskustva dogorocnog unajmljivanja.

    • Poštovani, ako govorite o najmu, podaci zasigurno nisu točni. Štoviše, daleko su od stvarnog stanja.

      Cijene se većinom kreću ispod 10 eur/m2, a prosjek je vjerojatno oko 7 eru/m2.
      U to se možete uvjeriti ovdje: http://www.centarnekretnina.net/HR/Nekretnine-najam-Stanovi/Grad-Zagreb-56.htm#MSw1Njo6NywyODk6OjAsOjoxOjo3MCwwOjo6OkU6OjA6OnJlbnRpbmdUbzo6MXwwOjowOjowOjo6Og==

      Naravno, ima i skupljih, ali jasno, bitno je da za svaki takav skuplji ima i jeftinijih u istoj klasi, a na tržištu ćete, jasno, odabrati povoljniji, najveći ‘ask’ nije cijena, nego najmanji.

  16. Pozdrav, evo i mog prvog posta. Kako se vise puta na ovom blogu raspravljalo o nekretninama, stekao sam dojam da vecina (ili gotovo svi) ovdje misle da je kupovanje nekretnine ludost i da se za potrebu rjesavanja stambenog pitanja vise isplati podstanarstvo.

    Kada se vec toliko preferira podstanarstvo, zanima me kakvi su uvjeti danas u Hrvatskoj sto se toga tice? Da li se stanovanje moze gledati iskljucivo kao investicija? Ako ja planiram zivjeti negdje duze vrijeme (recimo par godina – 5 godina) zelim si stan urediti da se ugodno osjecam u njemu, napr. prefarbati zidove u razlicite boje, staviti slike koje sam kupio na zid, kupiti namjestaj koji mi odgovara,… Imam psa, kako ce stanodavac gledati na to?! Jel ce mi onda stanarina biti veca? Ukratko, zelim si od stana napraviti dom.
    Isto tako, kao podstanar zelim imati sigurnost da me vlasnik stana nece izbaciti na ulicu kada mu se prohtje, znaci zelim imati ugovor na 5 ili vise godina za koristenje tog stana.
    Jesu li danas takvi uvjeti moguci u Hrvatskoj? Nemojte mi samo reci to vec godinama funkcionira u Njemackoj, Norveskoj,….. jer mi zivimo u Hrvatskoj.

    Sjecam se mojih studentskih dana kada smo unajmljivali kojekave rupe od stanova za ne bas tako male novce. Ako se takva vrsta stanovanja podrazumijeva pod podstanarstvo, sada kada imam obitelj i kada sam malo stariji, ne pada mi napamet.

    Da se razumijemo, i ja sam protiv toga da se pod svaku cijenu mora imati vlastita nekretnina, ali isto tako nisam za to da se mjesto stanovanja gleda iskljucivo kao investicija.

    • Ni slučajno nije ludost samo po sebi. Ludost je po ovim cijenama.
      Kada sam govorio o ‘investiciji’ govorio sam o kupovanju stana radi iznajmljivanja (što pri određenim uvjetima može biti ne-loša, ali u svakom slučaju rizična investicija).

      Kada kupuješ stan radi toga da u njemu sam stanuješ, kao što sam i rekao: računica je još puno složenija! To zaista nije ‘samo investicija’.
      To je s jedne strane potrošnja (trebaš se dobro zapitati kolike si potrošačke sposobnosti) a s druge strane i jedna (još rizičnija nego u prvom slučaju) ‘složena investicija’ (cijeli portfelj, gledaš uštedu na rati kredita/rente i mogućnosti reinvestiranja ostatka i tada ukupni ‘portfelj’ uspoređuješ sa alternativnom investicijom/’porfeljom’).

    • Meni osobno je analiza najam vs. kupovina nekretnine ZA STANOVANJE u RH, kroz promatranje rent-or-buy – smijesna. Ovo nije USA ili Njemacka gdje je mobilnost radne snage velika pa postoji i zakonska i logisticka infrastruktura (nekretnine za najam) koja to podrzava. Ignoriranje malog i loseg fonda stanova za najam i nepostojecih prava onih koji iznajmljuju (i unajmljuju!) mi je upravo to – smijesno. Mogu samo zamisliti kako mora biti obiteljima s dvoje djece koje zive u unajmljenim stanovima a mogu biti izbacene iz stana u roku odmah ako nekome to padne na pamet.

      Dodao bih i to da je za vecinu ljudi Zagreb=RH. RH se sastoji i od par gradova velicine 100-150.000 stanovnika u kojima je situacija sa stanovima za najam jos gora. Ponavljam, probajte npr. u Rijeci unajmiti stan u 9 mj. kada dobar dio gravitirajuce Hrvatske dolazi na studij. Ja sam probao svojevremeno. Vrlo cesto niti ne zele iznajmljivati stanove onima koji rade, nego samo onima koji studiraju jer znaju da ce roditelji platiti, a zaposleni su visoko nesigurni klijenti za najam… Znam i druge price, onih koji stanove iznajmljuju, kojima redovito ostaju duzni za najam, za rezije, imaju problema s policijom na kraju svega itd. itd.

      • Mislim da sam uočio gdje dolazi do razilaženja između nas dvojice. Ti živiš u ‘prošlosti’ a ja u ‘budućnosti’. Pokušaj ne razmišljati o onome što je i što je kratkoročno, nego o onome što će biti i što je dugoročno. Tada ćeš možda moje argumente vidjeti u drugom svijetlu.

        • Ja bih krenuo s onim što RH čeka kod ulaska u EU pri analizi bilo kakve budućnosti našeg nekretninskog tržišta na dugi rok (iako mislim da je jako nezvahvalno pisati po blogovima o budućnosti jer je publika nezahvalna, metode amaterske, a nezahvalne su i mogućnosti eksplikacije na ovakvom mediju).

          Pritom bih se primarno orijentirao na analizu izvora financiranja i opce likvidnosti trzista.

          Da je na nasem financijskom trzistu likvidnost onakva kakva je bila 2008., ludnica bi bila ista kakva je bila i onda: svi bi bili investitori, investicijski fondovi bi izvirivali na reklamama iz svake konzerve, a ekipa bi prodavala rupe po 2000 EUR/m2.

          Mala otvorena ekonomija vrlo je jednostavna za analiziranje procesa u njoj ali bezgranicno kompleksna za management jer postoji ogranicen set mehanizama za manipulaciju agregatima, a to je primarno vanjskotrgovinska bilanca, buduci da u vecini slucajeva (a u hrvatskom sigurno) nema fiskalnog i monetarnog suvereniteta jer je fiskus “zadan” i neefikasan a tecaj fiksiran.

          Analiza trzista nekretnina bez analize makroekonomskog okvira i svodjenje cijele price na trziste koje ce sve rijesiti je poput analize okretanja kotaca bez stavlja u sliku motora koji te kotace pokrece.

      • @ Saša
        probajte u Rijeci izračunati koliki je trošak stana i izračunajte koliki bi trebao biti najam da to pokrije(da stan kao investicija ne gubi novce). Ako toliko ponudite ne sumnjam da cete naci stan kada poželite(jer su cijene stanova u HR prevelike u odnosu na podstanarstvo). A za probleme se slažem-debilane o tome kako se ne smije izbaciti ljude iz vlastitig stana…
        naravno političari su jako “socijalno osjetljivi” pa zato im nije problem tuđim stanom 😀 mahati.

        • Za američko tržište, agregirani bruto P/E iznajmljivanja bio je oko 15.

          Nemam pri ruci te podatke za RH, no iskustveno bih taj broj stavio na oko 25 do 30 (i to ako se nekretnina financira gotovinom, ne kreditom).

          Pitanje za milijun lipa: da li su cijene kupnje previsoke, cijenje najma preniske ili obadvoje (sto ja tvrdim)? 🙂

          “The price-to-rent ratio is the ratio of residential real estate prices to the annual rents that can be earned from the real estate.

          Price-to-Rent Ratio = Real Estate Price / Annual Rent

          The price-to-rent ratio can indicate whether home prices are rising or falling or the desirability of owning rather than renting. The average ratio for 1987-2007 has been about 15 (source: Home Prices Seem Far From Bottom), meaning that home prices were 15 times the annual rent that could be earned from the homes. During the real estate bubble 2005 – 2007, the price-to-rent ratio increased to more than 20 times in some areas. A general guide is that renting is preferable if the price-to-rent ratio is greater than 20, whereas buying is better if the ratio is less than 15.”

        • @Saša
          komplicirate :D, ali slažemo se da su cijene stanova precijenjene.
          A za mobilnost-ja znam par ljudi što su našli stanove za cijelu obitelj kad su se zbog posla preselili u ZG. Naravno ovo je anegdtotalno, ali mislim ni vi niste neke statistike iznijeli.
          A za cijene-ja bi rekao da su cijene najma možda preniske, a cijene stanova previsoke. Zašto? Zbog navedenih 5 razloga a i nekih mojih za koje nemam podataka službenih pa ne bih bas pisao.

  17. @Simun
    hehe, nemojte mi samo po cacicu :)..
    mislim da je to kako ti gledas na stvari upravo uzrok stagnacije kod nas. cacic je iznio model projekta u kojem su zadovoljni buduci stanari, gradjevinari, drzava itd. a nezadovoljni oni koji nisu na listi ili koji nisu niti htjeli biti na listi jer se iz njihovog dzepa placa nesto sta oni ne koriste. ali ako idemo tom logikom nikad se nista nebi napravilo i nista se nebi pokrenulo. sta je u vecini kod nas i tocno jer su uvjek nadje neki novi propis ili moralna prepreka zasto nesto nebi napravili ili nekom drugome dozvolili.
    sve se moze uvjek iskritizirati (kao i svakoga) i nema nijednog projekta bez mana. zasto bi recimo u cjeni benzina bila naknada za ceste ako ja nemam auto a benzin koristim za motornu kosilicu? zasto bi radnici belja dobili donice po 30kn (pogotovo novo zaposleni)ako je to bilo drzavno poduzece koje je gradila drzava (a ja se slazem da im se da)?..takvih primjera ima stotine. al kako kazu ameri nemos napravit omlet da ne razbijes jaje. mislim da su benefiti uvjek puno bolji kod inicijative, brzine i agresive nego kod teoretiziranja i trazenja dlake u jajetu.

  18. Ljudi moji nemojte uspoređivati Ameriku sa HR i Evropom jer je je tamo bilo moguće doći u banku sa vrlo diskutabilnim kreditnim rejtingom i dići kredit sa učešćem od 1000$ da bi kupio nekretninu od recimo 250 000$ sa predpostavkom da će joj cijena rasti. Onog momenta kad cijena počne padati ljudi izlaze van sa gubitkom učešća i par rata od xxx $. Ko se je uvalio dublje to je opet samo njegov problem. Bolje i to nego izgubiti npr. 200 000$. Jednostavno rečeno to tržište nekretnina ni u čemu nije usporedivo sa našim pa ni sa evropskim. Što se tiče iznamljivanje ne možete to gledati iz studentske perspektive gdje vam stara baba ištekava bojler ili gazda viri studenticama kroz ključanicu. Porez za to nisu nikad ni pomislili platiti. Banaliziram ali to je tako. U kulturnom svijetu stanove iznajmljuju kompanije i mega posjednici koji imaju tisuće stanova i pojma nemaju tko ste vi i šta radite niti ih to zanima. I vi i oni imate svoja prava i obaveze. Samo jedan primjer pa da vidite o čemu se tu radi: u siječnju mjesecu prestanete plaćati stanarinu i režije jer ste ostali bez posla. Gazda vas ne može izbaciti van i da hoće do svibnja mj. jer je takav zakon a on će si to poslije riješiti sa socijalnim. Probaj tu ne platiti par mj. itd., itd.
    U glavnom nekretnine su potrošna roba kao cipele ili hlače samo dosta skuplje(možda su automobili najbliži primjer) pa nikako ne mogu shvatiti zašto bi platio npr 2000€ kvadrat nekog starog stana u centru ako nemam još toliko da ga super renoviram. Možda da se kupam u kadi iz doba AustroUgarske skupa sa onim bataljonom prije mene? O novogradnjama iza 90.tih ne treba puno ni trošiti riječi. Čast izuzetcima ali velika većina je arhitektonski zločin sa nepoštivanjem minimum minimuma struke i ugrađenim bofl materijalom. Cijena zemljišta? To je ko u Singapuru u zemlji gdje komotno možeš naseliti još 10 miliona i da nam nije tijesno. Komunalna naknada? To je protuzakoniti i ukida se ulaskom u EU. Da ne duljim više.

  19. Ja sam (‘u svojim analizama’) računao sa 7.5 €/m2 kao nekakav prosjek za prosječan stan. Podaci do kojih ja dolazim iz oglasa i privatno iz razgovora sa ljudima daju upravo 7.5. Nešto manje se može naći kod većih stanova, a veće cijene po kvadratu ispadaju kod manjih stanova. Ja plaćam nekih 7.4 € iako se radi o vrlo malom stanu, jer sam dobro našao. A mislim da se u zadnje vrijeme može naći i sve boljih prilika. Dolazio sam u iskušenje da se selim (ili tražim popust) jer sam viđao veće i bolje stanove a po istoj cijeni (dakle prosjek jos manji!), ali ipak nisam jer mi lokacija u samom centru, blizu faksa i svega, nekako prirasla srecu. Želim svemu biti u pješačkom dometu, kad je već moguće dobit za 7.4 eura. Udaljenije krajeve prihvaćam samo uz značajniju uštedu.

  20. Imam pomalo drugacije misljenje.
    Mislim da prosjecne cijene kvadrata nekretnina za stanovanje u Hrvatskoj nece toliko padati koliko se zeli ovakvim pokazateljima argumentirati.
    Cijene ce padati to je sigurno, posebno ce padati nekvalitetnim nekretninama, no smatram da kvalitetnih nekretnina nema ni priblizno dovoljno da taj pad nadvlada njihov nedostatak.
    Prije svega mislim na cinjenicu da su se svih ovih godina najvise gradili i prodavali mali i srednji stanovi koji su investitorima bili optimalni za cijelokupni ciklus planiranje – gradnja – prodaja. Tu je balon mozda najvise napuhan, te ima visak takvih stanova i njihove cijene su neopravdano visoke.
    Medutim, komfornih i doista kvalitetnih obiteljskih stanova po npr EU standardima bas i nema previse.
    Onoga cega nema imace i dobru cijenu, odnosno nece dozivjeti predvidani pad jer ce se gradnja kvalitetnih stanova morati razbuditi kad tad.

    • @ Pero
      interesantna prica, ali opet nemate nikakvih podataka koji to potvrduju. Da li imate neku statistiku da se usporedivi stanovi prodaju po cijenama takvim da je cijena kvadrata u vecem stanu skuplja u odnosu na cijenu kvadrata u manjem? I ovo EU standardi je isto malo besmisleno govoriti-ljudi ce živjeti u stanovima X standarda kada si to budu mogli priuštiti i kada građevinari to prepoznaju, ne kada “odluce” da žele EU standard.

  21. Nemam podataka (ideja za istrazivanje) i tesko bi to bilo pokazati, no mislim da je to prilicno skrivena varijabla trzista.
    Naime, cijene vecih stanova su na trzistu u pravilu nize po kvadratu, jer su veci stanovi u apsolutnom iznosu teze dostupni. No to je bilo za vrijeme ekspanzije i balona malih stanova. Mozda bi vazna varijabla u ovom promatranju mogla biti kvaliteta stana i koliko je dugo na prodaji.
    Mislim da se neki stanovi i danas prodaju za mjesec dva – mozda sam u potpunosti u krivu (u zivotu sam do sada kupio samo dva stana. mali pa veci – i od tud upravo ova ideja).
    Obzirom da su se ljudi (i oni koji su se ozenili i sl.) nakrcali malih stanova koji su im za vrijeme ekspanzije bili dostupni, oni ce kada uspiju svladati svoje “duznicko ropstvo”, odnosno mozda bas zbog toga traziti komforniji stan, a kojih bas i nece biti na trzistu. Dio njih ce mozda biti spreman dati i vise samo da do takvog stana ili nekretnine dode.
    Mnogi ce se stisnuti i zadovoljiti i malim stanom ili odlaziti na periferiju, no to ce opet cijenu drzati jednom kad se to dogodi.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.