Uncategorized

Nekretnine (2)

Kako je prethodni članak privukao prilično pažnje (69 komentara), evo malog nastavka.

1. APN ima projekcije potreba za stanovima u gradovima i općinama RH. Prezentacija s rezultatima iz 2009. je ovdje, a najzanimljivija tablica je

Image Hosted by ImageShack.us

Znači: ako su ove procjene barem otprilike točne, postojeće zalihe će zaista biti opterećujuće za tržište.

2. Cijena po kojoj APN nudi nekih 90 stanova u Sopnici je oko 7500 kuna po m2, vidite ovdje. Vjerujem da bi to išlo i za manje, pitanje je koliko.

Inače je naprosto nevjerojatno da državna agencija koja barata s tako vrijednom imovinom i vrijednim procesima ima takve standarde kvalitete, pa pogledajte im website, a posebno ovaj natječaj. Radi se o imovini vrijednoj (po njima) 7,7 miliona eura, a iz teksta natječaja vrišti jedna riječ: nemar (nema ni roka ni adrese ni ..). I štošta drugo, jer teško je vjerovati da čovjek (i njegov šef i šef njegova šefa) trebaju biti samo nemarni da proizvedu ovakav dokument kad raspolažu našom imovinom.

3. I svakako pročitajte ovaj odličan članak Michaela Lewisa u novom broju Vanity Faira. Nije tako zabavan kao njegovi prethodni članci, koje savjetujem svakako pročitati, ali je vrlo zanimljiv.

Evo nekih zanimljivosti:

Kelly saw house prices rising madly and heard young men in Irish finance to whom he had recently taught economics try to explain why the boom didn’t trouble them. And they troubled him. “Around the middle of 2006 all these former students of ours working for the banks started to appear on TV!” he says. “They were now all bank economists, and they were nice guys and all that. And they were all saying the same thing: ‘We’re going to have a soft landing.’ ”

The statement struck him as absurd: real-estate bubbles never end with soft landings. A bubble is inflated by nothing firmer than expectations. The moment people cease to believe that house prices will rise forever, they will notice what a terrible long-term investment real estate has become and flee the market, and the market will crash.

+ + +

“There is an iron law of house prices,” he wrote. “The more house prices rise relative to income and rents, the more they subsequently fall.”

+++

Across Europe just now men who thought their title was “minister of finance” have woken up to the idea that their job is actually government bond salesman.

Kategorije:Uncategorized

13 replies »

  1. “To get some sense of how “34 billion euros” sounds to Irish ears, an American thinking in dollars needs to multiply it by roughly one hundred: $3.4 trillion.”

    Moram priznati da mi ova matematika nije baš jasna… Možda je mislio u usporedbi s relativnom kupovnom moći, ili prosječnim prihodima, ili tako nečim, ali to baš nije objasnio…

  2. Vrlo je štetno (Sopnica je koštala preko milijardu kuna) što vladajući “stambene potrebe” smatraju objektivnom, mjerljivom kategorijom.

    Tako su se prije krize razbacivali sa tvrdnjama o desecima tisuća stanova koji nedostaju u Zagrebu (30.000!). Članci su još na internetu. Te su onda procjene služile kao opravdanje za intervencije u stanogradnju.

    Čovjek mora biti stvarno neobrazovan da ne zna da je potražnja za stanovima tržišna kategorija koja ovisi o cijeni tih stanova. Ako će se pri cijeni od X prodati neki broj stanova, onda će se po cijeni 0.8X prodati više, a 0.6X još više! I koje su sad objektivne potrebe?

    Ako ZG pri ovim cijenama ima X stanovnika, onda bi pri duplo manjim cijenama imao možda ne duplo, ali puno više stanovnika. Gdje je kraj? Nema kraja. Kad bi nekretnine u ZG bile besplatne, imali bismo ispod Medvednice Mexico City.

    • U pravu ste! I sam sam nesmotreno primjenio tu terminologiju gore bez objašnjenja, ali mislim da glavna teza stoji, naime čak i ako APN svojom metodologijom procjenjuje (a oni zasigurno ne potcjenjuju) došao do te brojke.

      Brojke se inače odnose na pitanje: “Broj anketiranih stanovnika koji su zainteresirani za kupnju stana iz Programa POS-a?”
      što valjda znači ‘biste li kupili kad bi se izgradili subvencionirai stanovi sa subvencijom koja se već očekuje od POS-a prema trenutnim tržišnim cijenama’ ili tako nekako.

      A inače se standardno ovakve stvari trebaju gledati neodređeno i u kontekstu. Recimo kad pitate poslodavca ‘Nedostaje li vam inženjera?’, odgovor ‘Da’ u stvari znači ‘Da ako bih mogao naći dovoljno kvalitetne po cijenama po kojima ih sada plaćam ili tržišno prevladavajućim cijenama’.

  3. To je sve fino, ali gdje su zapele te famozne trzisne prilagodbe? Koliko je zapravo trziste nekretnina u RH? Od svih nekretnina, koliko ih se trguje? 10%? Da li je uopce toliko?

    Koliko je stanova pod kreditima? Da li ce banke ici u prilagodbe istih kredita (otpisi, reprogramiranje) kada se shvati da su nekretnine koje sluze kao kolaterali u zoni negativnog (equity-a)?

    Moje vidjenje je zapravo da ne vidim jos niti jedan kanal kako bi ta prilagodba trebala ici. Sumnjam da ce se ljudi poceti masovno iseljavati jer nakon sto im nekretnine padnu u vrijednosti. Stanovanje je takodjer bitna komponenta: ljudi ce lakse pregristi vece rate, jer ce na njih gledati kao na povisene najamnine.

    Takodjer, koja je vladina stambena politika? Groteskno je da se u jednoj siromasnoj drzavi kao hrvatskoj cijeli fokus stambene politike svodi na subvencioniranje stambenih kamata (za to postoje stambene stedionice – tuzno je da je to horizont hrvatske politike).

    Nama treba jedan porez na nekretnine, koji treba biti penalizirajuci za nekretnine koje nisu u upotrebi. Cak tako radikalan rez bi bio trzisno prihvatljiviji nego ovo pisicu, kakicu i subvencionirati prvih pet godina kamate.

    I da, ovaj najavljeni potez vlade moze svatko za sebe napraviti. Cilj vlade je subvencioniranje kamate, a koja se treba vratiti nakon odredjenog vremena. Ako je netko u kreditu za sljedecih, recimo, 15 godina vise mu se isplati stambena stednja, i kada ista istekne za sedam godina reprogramiranje postojeceg duga sa do tada ustedjenom stednjom i jeftinijim kamatama na racun iste. Kamate su mozda malo vece nego u vladinom modelu. Ali iste su nepovratne. Go figure

  4. ma banke su nas sj…one drze cijelo trziste nekretnina i takvo stanje je kakvo je…a i nas mentalitet…moze se pogledat prodaju auta i stanova 2006-2007-2008 i usporedit sa 2009 i 2010…ljudi su se uvaljivali u kredite ko budale rata 6000kn za auto i stan na 20-30g ma bez problema zena 7-8 tk muz isto tako primanja nekih 15tk mjesecno, rata od 6000kn se moze bez problema placat i razmisljanje da ce takvo stanje bit 20g 🙂 a sad doslo otriejznjenje zena izgubila posao primanja 8-9tk rata narasla na 8-9 tk i eto problema…banaka boli briga osigurale su se dosta dobro i to je to…
    upoznao sam neke ljude koji su 2007 stavili u fondove 200tk od kojih su 100digli kredita i razmisljali da ce ti fondovi 20g rasti svake godine 20% i to ulaganje ce samo vracat kredit … cijeli dan su gledali koliko sta raste pada itd…nama treba njemacki model red rad i disciplina…ali daleko smo mi od toga

    • Nevjerojatna mi je samouvjerenost ljudi koji misle da tako dobro mogu predviđati budućnost da ‘znaju’ da će 25 godina i on (i žena??, kako zna da ga neće ostaviti u međuvremenu? :P) raditi bez prestanka, da neće dobiti otkaz, možda na duže vrijeme ako je po srijedi neka ‘kriza’… I još nejvjerojatnije, kako mogu biti tako sigurni u svoja buduća primanja??
      Pa ljudi dobivaju otkaze, nalaze druge niže plaćene poslove ukoliko je ponuda/potražnja u takvom stanju…

      I glumci rade na baušteli, zašto ne bi i neki nekreativni državni činovnik? Što on drugo zna raditi kad dobije otkaz?
      http://www.vecernji.hr/scena/marko-cabov-zabranjene-ljubavi-danas-radi-bausteli-clanak-251834

    • @tomislav
      Huh, g. Tomislave… Jeste li bili podstanar s obitelji…? Ja jesam i vrlo dobro mogu razumijeti tako elementarnu potrebu da čovjek ima svoj dom (makar je to “ulaganje” “neisplativo” kako govori g. Bakić). (Neću ulaziti sad u to koliko je dom “moj” dok je pod hipotekom…)
      S druge strane, razne krize sam već prošla: moja nezaposlenost, suprugova (od godinu dana!), pogoršanje mog zdravstvenog stanja… I sve to prije ove krize (samo što nas nitko nije uslikao za dnevnik). Zato sam kupovinu stana odradila maksimalno oprezno, čitaj: zadužila se za stan samo 15% mjesečnog obiteljskog budžeta. Da li nam je prostor premali? Jest. Da li bih željela veći? Da. Ali vrlo mirno spavam.
      S druge strane, koliko god nisam pobornik zaduživanja, nekad nemate izbora. Dugotrajni izostanak prihoda iscrpi sve zalihe i razni “minusi” su pravi spas, koliko god bili nepovoljni. Nama su osigurali preživljavanje. Dakako, sve je to vraćeno čim je bila prva prilika, ali što bismo bez toga?
      Nije loše pročitati neke članke koje pišu mudri ljudi iz Instituta za javne financije. Ne da mi se sada tražiti, ali istraživanja govore da je većina ljudi koji su kandidati za osobni bankrot u tu situaciju dospjela ne zbog neracionalnog trošenja, već zbog nekih udaraca sudbine. Zato mi se izrazito ne sviđaju komentari na raznim webovima tipa “tako im i treba”. Nismo baš za sve sami krivi…

      • Ja ovo itekako shvaćam i baš zato naglašvam važnost štednje/investiranja jer čovjek nikada ne zna kada će nastupiti teški dani a uvijek je bolje da se u teškim danima “sam sebe kreditiraš” nego da te netko drugi (u “teškim danima” po posebno visokim kamatnim stopama) kreditira.
        Ulaganja u nekretnine pri ovim cijenama, ili trošenje na nekretnine pri ovim cijenama nije dugoročno razumna strategija maksimiziranja svog financijskog položaja.

        Još su u Bibliji pričali priče o “7 sitih i 7 gladnih godina”.
        Nikad ne znamo kada će nastupiti 7 gladnih i koliko će jako biti gladne zato je važno u ovima sitima osigurati egzistenciju za onih potencijalnih 7 gladnih.

        Misliš da Norveška gomila onaj svoj veliki “wealth fund” zato da bi njeni stanovnici jednoga dana ništa ne radili i živili vječno od kamate/dividende??
        Ne… (to bi i tako bilo kontraproduktivno po naciju), nego kako bi jednoga dana kada nestane nafte (“gladne godine”) a tko zna, tada možda svijet istovremeno (možda baš posljedicom toga?) zadesi mega-katastrofa biblijskih razmijera??

        Ali pametni ljudi (npr. Norvežani, Švicarci i sl.) misle da trebaju, da je njihova moralna odgovornost prema sebi samima i svojim budućim naraštajima, već danas učiniti potrebne korake da se tada u ta potencijalno “apokaliptična vremena” njihovi građani/potomci dobro snađu, prežive, i možda čak i uz opće rasulo cijelog Svijeta oko sebe u svojoj maloj sredini nastave živjeti “gotovo pa normalno”.

        Nekada je (možda biti) normalnost ono što je danas “luksuz” – zato se treba misliti na sutra posebice onda kada je današnjica ružičasta.

  5. Prvo moram pohvaliti Simuna za jako dobar komentar, a onda 2 kratke stvari napisati.
    1.
    “Znači: ako su ove procjene barem otprilike točne, postojeće zalihe će zaista biti opterećujuće za tržište.”
    Možda ne vidim, ali da li ste spomenuli kada iznos postojecih zaliha.
    2.
    “Across Europe just now men who thought their title was “minister of finance” have woken up to the idea that their job is actually government bond salesman.”
    Ja mislim da se to i ranije znalo, ali po meni je najbitnije sljedece: to što imamo novu ministricu fin.(spominjem ovo jer su je mnogi dočekali kao neku veliku promjenu) ne znaci prakticki ništa. Jer ministar fin, min obrazovanja, min gospodarstva …je u biti Jadranka Kosor, odnosno konsenzus vladajucih. Da znam da ce sada se netko naci i nabrojati mi sve bitne projekte koje je pokrenulo ministarstvo X, ali generalno smatram da je ovo što sam napisao točno.

  6. Ah, hvala na preporuci za izvrstan lewisov clanak . Posebno mi se svidja sto jasno pokazuje razliku prirode krize u Irskoj i u Grckoj koje nisam bio svjestan. Da covjek ponovno povjeruje u plemenitu stranu novinarstva! Ono sto me zabrinjava je da sam nas prepoznao u oba clanka: kleptokracija na vrhu i neodgovornost za vlastitu sudbinu najsirih slojeva drustva iz Grcke, i gradjevinski bum kombiniran s gubitkom pameti kad te jednom krene nakon dugih godina patnje iz Irske.

    Inace jako je zanimljiv dio clanka koji razradjuje kako su se Irska odlucila garantirati i za bankovne obveznice koje su dobrim dijelom drzali stranci. Tegobna je to sudbina koja se dugo kuhala a izgleda prelomila u jednoj noci. Iako su si Irci ipak najvise sami krivi, ne bih dao ruku u vatru da su strani savjetnici u tom trenutku imali na umu kao prvu dobrobit gradjana, barem ne irskih. Kada su savjetovali da je bankarski sustav zdrav i da ga samo treba zagarantirati od drzave pa ce se sve smiriti, ne mogu se oteti dojmu da su lagano vodili Irce kao telad na klanje.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.