Uncategorized

Možda najveći apsurd u vezi ‘švicaraca’

(ako niste vidjeli prethodni post ‘Racionalno investiranje je dostupno svima’, svakako ga pogledajte)

I dok je skoro pola Hrvata koji su uzeli kredit za stan zaglavilo u ‘švicarcima’, svega oko 35% Švicaraca stanuje u vlastitoj nekretnini (ostali su u najmu)!

Vidite npr. ovdje. Vidite primjerice i ovo:

“At 34%, Switzerland has the lowest home ownership rate in Western Europe. This is a puzzle given the economic strength of the country. … We conclude that high house prices – relative to rents and to household incomes and wealth – are by far the most important cause of Switzerland’s low ownership rate.”

Ne usudim se ni pomisliti kako se osjećaju ljudi u Hrvatskoj koji su se rastegnuli do kraja da kupe nekretninu koja danas vrijedi 30 ili 40% manje, i još u ‘švicarcima’… To su bile te ‘sanaderovske’ godine kad se rizici nisu uzimali u obzir i smatralo se da može biti samo bolje, ne shvaćajući da Hrvatska ‘prosperira’ samo zato je se troše (i na zgodan način distribuiraju) krediti iz inozemstva.

Ali jesmo li zaista bili pametniji od Švicaraca? Naravno, imati svoju nekretninu je velika stvar, ali istovremeno i vrlo nezgodna, primjerice,
– Kupnja na kredit uz jednostrano pravo banke da mijenja kamatnu stopu, kao i promjena tačaja bez kontrole dužnika, je mnogo gore od margin kredita za dionice (hm., da li to itko osim mene tako gleda, a živa je istina?)
– Smanjena fleksibilnost za promjenu radnog mjesta u doba slabog tržišta rada je velika mana. Zaista, u SELECTIO imamo mnogo iskustava da ljudi iz Zagreba, ili iz ostatka Hrvatske npr. posao u Splitu ne žele ni u snu prihvatiti. Otprilike kao da si im predložio da odu u Sibir. A zamislite da nekome iz Düsseldorfa ponudite posao na Mediteranu, primjerice u Barceloni, biste li imali toliko odbijenica?

Kategorije:Uncategorized

27 replies »

  1. I vidite ovo:

    To nije slučajno. Obzirom da njihov prosječni građanin ne drži imovinu u “nekretninama” nego u drugim klasama (dionicama, direktno i kroz razne “financijske proizvode”) i da je to stara navika… morali su s vremenom postati “najbogatiji”, jednostavno je nemoguće drugačije obzirom kakva je to klasa svojom suštinom.

    Naravno, desetljetna promjena bogatstva je najviša u zemljama čija gospodarstva se temelje na prirodnim bogatsvima (Norveška, Australija…), koji imaju velik udio nekretnina i doživjeli povijesni nekretninski balon (Francuska, Švedska, Italija… ali i ove prve: Australija, Norveška – dvostruka sreća!) te oni koji su pametni plus imaju sjajan položaj za trgovinu sa okolnim brzorastućim, mnogoljudnim i/ili bogatim državama (Singapur).

    Ali čak i uz takvu promjenu gonjenu “sjajnim okolnostima” nisu dostignuli Švicarce niti privremeno!, a već uskoro kada se npr. nekretnine ispušu (u USA je to išlo najbrže, pa su već na listi ostali sa svega 23 % desteljetne promjene) te nafta i rude malo ublaže stampedo, Švicarska će još više odskočiti na listi, još više učvrstiti svoje prvo mjesto, postati još nedostižnija.

    Možda bi iz toga naši građani mogli nešto naučiti. Jednostavno malo pametnija “alokacija u investicijske klase” i već si na dobrom putu. Naši su do sada uglavnom “loše alocirali u klase”, te gadno uprskali sa prerizičnom polugom i to unutar balona i zapravo “loše” investicijske klase.

  2. slazem se sa svime, ja osobno nemam nikakve zelje za kupnjom stana, kad samo pogledate npr koliko kosta u ZG iznajmljivanje stana i koliko košta stan-does not compute. 🙂 BTW interesantan video vezan uz ovaj problem.

    26:55
    28:40
    BTW g Bakic da li znate razlog zasto u HR ljudi ne uzimaju(AFAIK, mozda sam u krivu) stambene kredite sa fisknom k.s. Mislim osobno ja bi uzeo sa promjenjivom k.s. kredit jedno sto godina poslije nikad. 🙂

    P.S.
    ” This is a puzzle given the economic strength of the country”
    je glupost. Kakve veze ima ekonomska snaga zemlje sa time da li ljudi posjeduju stanove u kojima zive…” Mislim genijalnost na djelu…Ako cemo gledati stanove kao mjerilo standarda onda se valjda gleda m^2 po osobi, koliko ih ima klimu, ateste…

    • “BTW g Bakic da li znate razlog zasto u HR ljudi ne uzimaju(AFAIK, mozda sam u krivu) stambene kredite sa fisknom k.s.”

      Banke ih ne nude. Fiksnu stopu možete dobiti samo u štedionicama, ali i to na manje iznose.

    • Odlično Ivane. Meni je favorit ovo što kaže nakon 19:30 o ulozi uvoza i izvoza 🙂

      I jako mi je zgodno kako Barry Asmus autoriativno govori na jedan odmjeren i s visoka način, čitajući iz knjige (dva umjetna autoriteta: njegov način govora i knjiga iz koje čita), užasno me podsjeća na jednog čikicu, zamjenika predsjednika uprave jedne velike banke koji mi je bio (jao!) neko vrijeme direktno nadređeni. Inače je BA jedan od osnivača NCPA u kojemu je trenutno jedan od glavnih eksponenata Richard Walker, kojeg ste (ako se ne varam) nedavno postali kao jednog vrlo uvjerljivog tipa, a s obzirom na ortodoksnost NCPA ne treba sumnjati da je sličnih pogleda kao BA. Vidite kako treba ipak sve uzimati sa zrnom soli.

      Iako je jako puno demagogije unutra, primjerice kad tvrdi da trenutni rent yield mora u potpunosti opravdati vrijednost nekretnine, slično kao što ‘dividend yield mora opravdati vrijednost dionice’ (koliko je ono točno Apple dividendi platio do sada?).

    • Nemam odgovor (na ovom mjestu 🙂 ), ali imam dodatno pitanje na Vaš BTW: čini mi se, a možda i griješim da su te ne-fiksne stope još i čudnije, naime da uglavnom nije ugovoren algoritam po kojem se mijenjaju, nego da jedna ih strana može samostalno promijeniti. Druga strana se može nadati da …

  3. Zanimljivo. No ako građani žive u najmu tko je vlasnik švicarskih nekretnina? Lako mi je shvatiti zašto pojedinci žele posjedovati nekretninu u kojoj žive i kad ona nije racionalno ulaganje (psihološki razlozi), ali ne vidim zašto bi firme (ili pojedinci) pristajali na nizak “yield” kod nekretnina koje su kupili da ih iznajmljuju. Nizak povrat mi nekako ide uz visok stupanj vlasništva.

    P.S. Split ima puno bolju klimu… ali i barem 30-40% niže plaće nego u ZG. Ne čudi me što se ljudi teško odlučuju za odlazak tamo.

    • Vrlo jednostavno: normalan čovjek se ne želi previše izložiti toj “nisko rizičnoj tj. nisko prinosnoj” klasi imovine pa si dopušta samo neki “razuman udio” (npr. 10-ak % max?).

      To znači da većina građana ne može si priuštiti vlasititu nekretninu (nema imovine 10 puta više nego li košta nekretnina) ako je jeftinije živjeti u najmu (gleda se sadašnja vrijednost očekivanih renti i uspoređuje sa cijenom “kupnje i održavanja” nekretnine, naime nije incijalna kupnja jedini trošak).

      To znači da nekretinu kupuju samo oni najbogatiji kojima nije problem u tu klasu odnosno drugačije gledano “potrošnju” spiskati neki umjereni iznos svog bogatstva npr. tih 34 % građana imaju toliko veliko bogatstvo da im imati nekretninu ne predsatvlja veliku štetu (nisu puno toga žrtvovali niskom prinosu, mogu to u konačnici smatrati i “luksuzom” kojega si mogu i žele priuštiti) a ostalih 66 % građana nema toliko puno pa si ne želi prevelik dio “portfelja” izložiti toj klasi imovine – ako je najam povoljniji (što za sada i već duže vrijeme tamo je…, pa tako i rade; a kod nas je još povoljnije… međutim ne rade, valjda nisu pametni kao Švicarci).

      Od koga iznajmljuju?? Pa neki od ovih 34 % “dovoljno bogatih” si čak može priuštiti i 2-3 nekretnine i da im i dalje to ne predstavlja veliki udio portfelja, recimo tih 10-ak %, a shvaćaju važnost “diverzifikacije po klasama” pa onda kako je jedna nekretnina premalo (npr. čini 3 % neto imovine) odluče kupiti 2-3 radi te “diverzifikacije” i onda 2. i 3. iznajmljuju ovima kojima se ne isplati na taj način diverzificirati (jer bi im i samo 1 nekretnina pojela previlik dio portfelja što je neprihvatljivo).

      Tako bi bilo normalno da je i kod nas, da oni koji su siromašniji pa trebaju veći prinos kako bi nešto postigli u životu niti ne pomišljaju izložiti se toj klasi, a oni koji imaju “za 30 stanova” oni će kupiti ih 3, u jednom živjeti druga dva iznajmljivati. Ovi ostali ako žele 10 % u nekretnine to će tako da kupe udio u nekretninskom fondu.

  4. Nastavno na video koji je stavio Ivan gore, negdje iza 20:40, možemo reći da Švicarci štede kako bi mogli imati, a mnogi naši ljudi nažalost će sada morati štedjeti kako bi mogli vraćati kredite za preplaćene nekretnine.

  5. U Hrvatskoj nije definiran status podstanara. Izložen je milosti i nemilosti stanodavca. Iznajmiš stan i nisi siguran koliko češ biti u njemu, a o cijeni odere ti kožu. Mlada obitelj koja se odlučuje za stan ili podstanarstvo odabire prvo iz razloga sigurnosti. Za 20-30 godina postanarstva nemožeš imati pošten komad naještaja itd. da ne nabrajam sve negativnosti koje donosi podstanarstvo.

  6. Jasno je da je kupovina stana jedva od največih investicija u ćovjekovom životu, a da je stan istodobno investicija s vrlo malim (imali ga uopce) povratom..Medutim trebamo li onda svi poceti zivjeti u najmu i poceti kupovati dionice? Mislim da je tesko usporedivati ekonomije kakva je Svicarska gdje je ekonomija stabilna, gdje ljudi sa 40+ nemoraju strahovati hoće li naći novi posao ako dobiju otkaz na starom, itd…..Kada sada gledamo situaciju i vidimo da su ljudi zaglavili u svicarcima lako je reci “pa eto ko im je kriv, mogli su ulagati u profitabilnije stvari npr dionice” no ajmo pretpostaviti da su ti isti koji su kupili nekretninu s tim kapitalom otisli na burzu umjesto kupili nekretninu, i prisjetimo se ponovno 2008e i 2009 godine pa vidimo koliko bi to bio pametan potez? Takoder kupovina nekretnine (za keš) može se gledati kao i vrlo nerizična investicija u cilju očuvanja imovine, jer sve burze svjeta mogu pasti, i sve valute propasti, ali stan/kuća idalje stoji gdje je..

    Investiranje nije za svakoga , vecina ljudi vole biti “svoji na svome ” (iako su tehnicki na bankiinom al nema veze) te ih po meni netreba kriviti za to sto su sada u problemima…

    Problem je kao sto ste i sami napisali da se u “sanaderovsko doba” stjecao dojam kao da sve ide gore, ja mu nikada nisam vjerovao niti sam ga ikada volio no znam mnogo ljudi koji su kada je on rekao “ma koja kriza, tko je to rekao, u HR nema krize” mu potpuno povjerovali zbog njegova stava itd…..Po meni nije problem sto su ljudi uzimali kredite za stan jer je njihovo potpuno pravo birati u sto ce ulagati svoj novac, problem je u tome sto Ih se lazno uvjeravalo u buduće blagostanje, , što se ismijavalo one koji su ukazivali na rizik i ozačavalo ih “onima koji uvjek vide crno”, što se uopće dozvoljela devizna klauzula te dopstilo bankama da izlaze s divljim kamatnim stopama…Također problem je da se svatko smatra građevinarom i da svakakvi mutni tipovi grade svakakve nekretnine, s upitnim dozvolama te upitnom kvalitetom , a s prevelikom cjenom..Prosječni građanin je nažalost neobrazovan i on kada donosi odluku tu odluku oslanaj upravo na te mehanizme kontrole i zaštite potrošaća koji bi trebali postojati, ali nazalost kod nas praktički i ne postoje..

    Ljudi uzimaju ono što je na tržištu, a kod nas na tržištu nema puno izbora….Žalosno je sve ovo što se dogodilo, ali kriviti ljude jer su prevareni uzeli kredite za to mislim da je pogrešno, krivci su na drugom mjestu..

    P.S
    U ovom tekstu podrazumjevam ljude koji su uzeli kredite za nekretnine, ne one koji su uzimali kredite za divlju potrošnju, ili za (pre)skupi auto koji inace smatram najgorom investicijom itd…

    • Ako sve burze svijeta padnu i propadnu, budi siguran: i ta će kuća.
      Osim toga, kuća može “propasti” i neovisno o padu svih burza. Tada je bitno samo to kakvo osiguranje plaćaš. Pokriva li požare, potrese, eksplozije plina… udare meteorita i što sve već ne.

      Da, teško je uspoređivati Hrvatsku i Švicarsku, ali baš zbog toga: mi si nekretnine u prosjeku još manje možemo priuštiti. Baš zato što smo različiti bilo bi prikladno da je naš postotak puno manji od njihovih 34 %. Nismo bogati kao oni. To još nismo shvatili, nažalost. Kod nas sigurno nema 34 % ljudi dovoljno “viška za izložiti toj klasi” u iznosu za kupnju cijelog stana, naši bi trebali diverzificirati “nekretniskim fondom”.

      Ovdje govorimo o dugoročnome. Od svih godina sve dosadađnje prošlosti, samo bi dio uloga završio baš u te dvije godine, ostalo su desetljeća prije i desetljeća poslje. U dionice (indeks) treba ulagati malo po malo, svaki mjesec, što se tiče prosječnog čovjeka.
      CROBEX je u zadnjih 10 godina ostavrio prinos 137,86 % tj. 9 % anualizirano + nekih cca. 2 % dy tj. nekih 11 % godišnjeg prinosa što je više od prosječne kamate na štednju kroz to razdoblje i više od prinosa nekretnina kroz to razdoblje (sigurno kad se ispušu), unatoč dvije velike svjetske krize kroz to razdoblje, koje su se obje bar dijelom osjetile kod nas, i koje su uzrokovale dva bear marketa i kod nas, zadnjega što se posljedicom “jednom u 100 godina krize” vani i totalnog sloma našeg sustava neovisno o tome, još dobro sjećamo.

      To je čar dionica: one unatoč ratovima, svjetskim, vijetnamskim, hladnim, toplim, depresijama, recesijama, onim normalnim i “nenormalnim” – dugoročno daju prinos bolji od svega. Neketnine dugoročno daju realni prinos cca. nula, kao zlato, s tom razlikom da je zlato lakše prenositi (npr. kada moraš bježati pred nacistima), da je izdržljiviije na sve te nesreće i sl. Pa onda ako netko baš želi “sigurnost” takve vrste koja će ga dugoročno učiniti siromašnim, zašto nekretnine??? Zar nije bolje umjesto nekrentine onda kupiti zlato? Onako kao što su naši preci u Slavoniji, samo dukate i dukate i tako beskrajno i beskrajno “zamrzavanje” vrijednosti, koja time ne raste, koja se ne reinvestira, koja svoje vlasnike u konačnici učini puno siromašnijima nego bi inače bili da su to investirali u produktivni imovinu, ali ne baš tako siromašne kao da su kupovali nekretnine koje nagriza zub vremena za razliku od zlata koje svemu odoli.

  7. 200-300 € mjesečno za podstanarstvo, koje nije definirano zakonom u Hrvatskoj. Na milosti i nemolosti si kod stanodavca, koji te može izbaciti kad god zaželi. Sve nedaće koje prate stanoprimca (od dolazka turističke sezone, ženi se stanodavcu sin itd). Ako imaš ‘siguran’ posao moža si možeš priuštiti stan, nadajući se u svijetliju budučnost.

  8. @nbakic
    Za Schiff video: mislim da je usporedivati Apple i kuce malo nerealno jer Apple(teoretski 🙂 ) moze imati neki “divlju” raspodjelu buducih dividendi, dok je kod kuca prihod od iznajmljivanja vise manje stalan, a ako i nije puno je manje varijabilan u odnosu na dividende. Trivia: Schiff ne podnosi dionice koje nemaju dividendu. 🙂 Nije da mislim da je Schiff neki genije, IMHO covijek je blago nadprosjecno inteligentan, ali stvar je da ne zna mnogo toga krivog (kao sto to mnogi strucnjaci znaju.) 🙂 A za postanje Walkera-stvarno se toga ne sjecam. 🙂 Ja sam uglavnom “papiga” za Schiffa, Fabera, Rogersa, Paula.
    P.S. Isprike na komentiranju ovdje a ne ugnijezdeno, nikako da uhvatim vremena da napravim fake WP acc.

  9. Draga ekipo!
    Čitam ovaj blog dugo, uživam u njemu i u kvalitetnim komentarima… Ali kad se krene o stanovima/nekretninama ne mogu vjerovati ovome što čitam… Pa zar su svi prespavali zadnjih 30-40 godina u ovoj zemlji ili se spustili iz nedođije da ovdje komentiraju? Sorry…

    1. Pretežno vlasništvo nad nekretninama posljedica je povijesnih okolnosti, a ne ekonomske mudrosti ili gluposti. Jedna grupa ljudi je dobila “grunt” od roditelja/rodbine da napravi kuću, drugi su podigli sebi kat na već postojećoj. Treća grupa je gradila kreditima koje je pojela inflacija, i na kraju, ogromna grupa ljudi je otkupila društvene stanove. Zašto se onda čuditi velikom postotku vlasništva?

    2. S druge strane, povijesna iskustva s “vrijednosnim papirima” na ovim prostorima su katastrofalna. Još kao djevojčici ušteđevinu mi je pojela inflacija. Sjeća li se tko onih obveznica za izgradnju cesta krajem sedamdesetih za koje su ljudi davali jednu mjesečnu plaću! Koliko je to vrijedilo kad je dospjelo?? Ja sam ih dobila od svojeg oca kao džeparac! Financijski inžinjering neću niti spominjati (samo se smijte, znam ljude koji su izgubili skoro sve, nije mi smiješno…). Zatim dionice preko različitih inozemnih “fondova” u polu-legalnoj shemi koje su postojale devedesetih. E, tu su već izvisili i mnogi obrazovani… Znam neke koji su se vukli po njemačkim sudovima da istjeraju svoje. Uspjeli su, ali po kojoj cijeni…

    3. That being said, i dalje mislite da je burza za PROSJEČNOG čovjeka? Dajte, najte! U zemlji s efektivno 60% polupismenih? Pa to zahtijeva grozno puno vremena i znanja… (Ne da se niti meni, a imam magisterij iz ekonomije i godine prakse u računovodstvu… Ah, da, zaboravih, ovdje komentatori tvrde da su ekonomisti nekompetentni za vođenje fonda… 😉 )

    4. Ovo je, koliko znam, prvi puta unazad mnogo desetljeća, da su nekretnine doživjele tako drastičan pad vrijednosti i ne postoji nikakvo sjećanje na takve događaje koje bi poticalo ljude da to izbjegavaju ili da budu oprezniji.

    5. “Kako se osjećaju ljudi koji su kupili stan…?” Dobro, normalno. Ja sam jedna od njih. Stvar je samo u onom dijelu rečenice “rastegnuli do kraja”… Mi se nismo rastegnuli. Već sam pisala da je kredit ispod 20% našeg mjesečnog budžeta. I rast kredita od 20% ne bi baš ništa promijenio. (Moj je u EUR, fiksna kamata… 😀 ) Cijena tog mirnog sna je puno premali stambeni prostor. Ako bih se sada selila u veći i prodavala po nižoj cijeni, bitno mi je samo da novi stan nema veću cijenu po kvadratu od one koju sam dobila za prodani kvadrat. (Kupiš po 2.000, prodaš po 1.600 (to je pad od 20%, ne 40, kako se tu spominje), ali kupiš veći opet za 1.600. U prosjeku si itekako na dobitku.) Ne želim ponavljati onaj dio o podstanarstvu u hrvatskim uvjetima o kojem sam već pisala.

    6. Uz Selectio me vežu lijepe uspomene… 😀 Kao rođena Zagrepčanka mogu reći koju na temu promjene mjesta življenja zbog promjene posla. Ne bih ni ja… Zašto? Mnogo razloga protiv, a podsjetite me koji bi to trebao biti razlog za? Uza sve simpatije za Split… Splićani rade ovdje samnom, pitajte ih zašto, zar nije prirodnije da oni ostanu, nego da se ja selim?? Odričem se u tom slučaju jeftinih vrtića, odričem se (dvostrukog!) baka-servisa i druženja s obitelji i prijateljima. U ime čega? Genijalne poslovne prilike koje u Zagrebu valjda nema… Baš! Uostalom, moj muž misli isto…

    • 1. Ali mnogi su stanove kupovali i u zadnjih 10-ak godine, novoizgrađene. Tome se može čuditi, obzirom na to kako su kupovani (po kojim cijenama…).

      S druge strane, ovi koji su ih imali “u nasljedstvu”, da razmišljaju kao Nijemci, Švicarci i sl. bi vidjevši one cijene u zadnje vrijeme čak i te svoje “stare” stanove lijepo prodavali, i išli u podstanarstvo. Tada bi se i manje moralo graditi, ne bi došlo do ovog viška stanova, ne bi došlo niti do napuhivanja balona baš u takvoj mjeri i time ovakvih opasnosti zbog njegovog mogućeg prsnuća.

      2. Umjesto nekretnina, mogli su kupovati dukate kao naši stari. Obveznice nepouzdanog izdavatelja nitko normalan ne kupuje. Nepouzdani su svi koji imaju veze sa socijalizmom/komunizmom (dakle sve HDZ-ove i SDP-ove vlade do sada, a prije njih se država čak i zvala socijalističkom). Dionice se već duže vrijeme kupuju na normalnog uređenom tržištu zvanom ZSE.

      3. Indeksni fond je za prosječnog čovjeka. Ili neki drugi… Ne mora svatko dionice osobno birati.

      4. Nekretnine kod nas drastični pad (još) nisu doživjele. Banke i država sprečavaju ispuhivanje balona, za sada, dok mogu, ne mareći za dugoročne posljedice po hrvatsko gospodarstvo.

  10. čak i te svoje “stare” stanove lijepo prodavali, i išli u podstanarstvo
    – ovo ozbiljno??
    Da prodam svoj (uređeni!) dom i odem u ilegalu u neku rupu na nemilost “gazdi” koji će mi određivati koliko ću djece ili pasa imati, s otkaznim rokom od mjesec dana… Isprobano i hvala, ali ne hvala!! A poznajem i dovoljno ljudi kojima su “gazdarice” kopale po stvarima dok su oni bili na poslu…
    A bila sam i podstanar u Njemačkoj 2 godine, pa zato nemojmo o tome kako je tamo…
    Da, sad će g. Bakić kako je i on podstanar… 😀 Lijepo. Ali njegovo podstanarstvo ima veze sa “stvarnim” podstanarstvom koliko i njegova ulaganja s prosječnim ulagačem… A o homo prosjekusu je ovdje riječ…

    • To ne mogu razumjeti? Zašto ne bi učinila nešto što ti se isplati? Jednostavno uzemš papir, olovku i kalkulator (jednostavnije: Excel) i vidiš što ima smisla a što ne.

      Zar nije bolje vidjeti “živi keš”, svjesna da si ga dobila ohoho više nego što ti zidovi vrijede, i onda radiš što hoćeš, nego gledati u te svoje zidove… a keša i ničega sličnog niti na vidiku, samo cigla i beton koje niti možeš jesti, niti one rađaju novu ciglu/beton koju ćeš prodavati komad po komad za kupnju kruha. A podstanar se i u ZG može normalno biti, samo malo potraži. A s vremenom će biti i bolje, kada se institucionalizirano budu iznajmljivali svi ovi silni neprodani stanovi.

      Mislim ono, ljudi pretjeruju, neki bi i umrli od gladi u svom “dvorcu”. Čemu dovarac ako nemaš što u njemu jesti. Čovjek mora imati likvidne imovine i “polulikvidne” (dionice npr.) više nego li te teško-nelikvidne poput nekretnina. Tim više ako nije bogat. Onaj tko nije “bogat” on si ne može priuštiti imovinu koja neće rasti u svojoj vrijednosti. Osim ako ne želi vječno ostati siromašan?? To je rizično! Možeš ostati bez posla, možeš se razboljeti, svašta se može dogoditi i zato je loše plesati na rubu. Svom kapitalu treba pustiti da raste i time jednoga dana postane neka osnova financijske stabilnosti i otpornosti na razne sitaucije koje su u životu mogu dogoditi.

      Meni izgleda suludo da netko od neto imovine (kapitala) koja je naravno puno veća od ukupnog duga kojega imaš (nije dobro živjeti uz previsoku polugu) posjeduje stan koji košta npr. 100.000 €, a da s druge strane nema bar nekoliko puta toliko u barem kešu (loše!) ili u financijskoj imovini klase “obične dionice” (dobro!!). Ako nemaš, onda ne možeš kupiti stan, jednostavno nemaš za to dosta novaca, tako jednostavno.

      Čovjek mora biti svjestan što si može a što ne može priuštiti. Ti si možda u situaciji da bi sve bilo ok da na par godina (kriza-otkaz) ili trajnije (bolest) ne možeš raditi, ali mnogi ljudi koji su kupovoali stanove, i to na kredit, kada bi na svega 2-3 godine ostali bez posla došli bi do situacije osobnog bankrota. A kod nas je nezaposlenost skoro 20 %. Kod nas nije čudna stvar ne imati posao, ostati bez posla i sl. To se svakom može dogoditi, nikakva fantazija. Puno je lakše imati vlastiti stan u Švicarskoj i sl. zemljama gdje je lako biti siguran u svoju mogućnost redovitog vraćanja kredita i sl., a kod nas… ljudi si to puno manje mogu priuštiti. Niti smiješ novac kojeg imaš ulupati u nejestivu ciglu, niti smiješ za tu ciglu dizati tolike kredite jer nikada ne znaš kada ćeš doći u situaciju da ti ta rata baš i nije poželjna stavka mjesečnog troška, a u krizi kao podstanar privremeno možeš i u jeftiniji stan, u drugi grad tražiti posao i sl., a ovako si puno manje fleksibilna i nikada nećeš ako nisi bila “bogata” postati barem koliko-toliko financijski neovisna. Hrvati kao da žele siromaštvo. To je možda kršćanski…, ali ne znam čemu takvo pretjerivanje. Svatko bi trebao, a ne samo “protestanti”, čitati i onaj dio Biblije o “talentima”, onaj dio i “sitnim i gladnim godinama” i sl., težiti ka nekakvoj financijskoj sigurnosti koju ljudi jednostavno kao da namjerno odbijaju, namjerno idu u drugom smjeru.

      • @mclynx
        Razumijem o čemu pišeš, mnogo sam razmišljala o tim stvarima… Ali stalno imam dojam da uporno previđaš neke stvari.

        * Podstanarstvo za sada NIJE dobro regulirano i podstanari su nezaštićeni (i stanodavci, da se razumijemo). Do trenutka kad će biti, proći će mnogo godina, a do tada nismo u vakumu, nego živimo negdje i to po sadašnjim uvjetima.

        * Gornji način razmišljanja sam našla u nekim knjigama iz osobnih financija, američkog porijekla ili “štiha”. Ali kao da se uporno zaboravlja da podstanarstvo isto – košta. Malecki stančić (ca. 40m2) koji iole liči na nešto je 300 EUR x 12 = 3.600 EUR godišnje. To je po meni bačenih u vjetar 26.820 kn godišnje ili 800.000 kn (>100.000 EUR!) u 30 godina. (ajmo zaboraviti na časak inflaciju, jer ju vjerojatno prate i najamnine; recimo da je sve to u realnom (discounted) novcu) Znači, ja sam tih 100K EUR jednostavno bacila kroz prozor i nakon 30 godina opet imam – što točno – ništa! A ovo mogu ostaviti svojoj djeci. Vrijedilo to 100 ili 100.000 oni mogu u tome stanovati. To je uporabna vrijednost koja je neosporna.

        * Računica: Recimo da takav stan vrijedi 80K EUR (radi lakše računice). Tih 80K EUR nakon 20 god. realno vrijedi duplo (prinos npr. 6-7%, umanjeno za 3-4% inflacije, realno 3,5%). Grubo pravilo kaže da će se svota udvostručiti za 72 / 3,5 = 20 godina. Znači, za 20 god. imat ću realnih 160K, tj. zarade 80K EUR. Za tih 20 god. platila sam 72K za podstanarstvo. I gdje je sada tu računica, čak i ako zaboravim (potpuno realne!) nevolje s podstanarstvom? Koliki to prinos mora biti da se tih 80K EUR isplati uložiti u nešto drugo, pa biti podstanar? Hoće li VEĆINA ljudi znati izabrati investicijske instrumente koji će kroz 20-30 godina davati prosječni nominalni prinos od 6% odn. realni od 3-4%, pa im zato možemo preporučiti podstanarstvo?

        PS. Kroz nezaposlenost smo oboje prošli i zato smo, poučeni iskustvom, stvari ovako uredili. S tim da 2-3 godine bez ikakvih prihoda mislim da malo ljudi može podnijeti bez bankrota (službenog ili neslužbenog). I nije tu ništa bolja situacija niti “vani”.

        • Važna napomena:
          To vrijedi za stan u vlasništvu, znači ne kupljen na kredit.
          Odgovor je na onu hipotezu: ajmo prodati naslijeđeno, uložiti u nešto drugo i otići u podstanare.

        • Baratamo očito sa bitno različitim brojkama.

          Ja ne mogu zamisliti dugoročno porast cijene prosječne stambene nekretnine po realnoj stopi većoj od cca. 0 %. Sav realni prinos od nekretninske investicije bi trebao biti od rentnog prihoda neto.

          Normalno je da cijena dugoročno raste u skladu sa prosječnom inflacijom kroz to dugačko razdoblje, međutim: uz veelike oscilacije. Zbog te oscilatornosti “glavnice” i nepredvidljivosti rente nekretnina je rizična investicija a skromnog realnog prinosa, što omjer prinos/rizik ne čini naročito atraktivnim, tim više zbog velike nelikvidnosti te imovine i često nedizerficiranosti (ne možeš svoj jedan stan diverzificirati u nekoliko “različitih gradova” i “tipova stanova”), ali za neke portfelje može imati smisla a ostalima to nije investicija nego potrošnja, i što je sasvim ok, samo se treba pitati koliko veliku potrošnju si možemo priuštiti.

          Sve iznad rasta cijene u skladu sa inflacijom, ozbiljna je indicija nekog balona: ili se napuhuje, ili se vraćamo iz nedavno prsnutog balona.

          Jedino kako mogu zamisliti da “ista” nekretnina realno dobiva na vrijednosti bi bila situacija neke ekstremno napučene zemlje i velikog daljnjeg rasta populacije, gdje se pojavljuje nedostatak lokacija za potrebne nove nekretnine.
          Inače vrijediti s vremenom realno više mogu evenutalno nove nekretnine koje su na neki način “bolje od starih” (energetski učinkovitije i sl.)

          Čak ako pogledamo i zemlju (Nizozemsku) najveće gustoće nasljenosti u Europi (402 st./km2) izuzev male San Marino i Monaco, i koja je imala jedan od najvećih rastova populacije i u zadnjih 100 godina i zadnjih 400 godina, čak i tu vidimo da cijene nekretnina dugoročno realno ne rastu, samo što “jako osciliraju” kroz to vrijeme:

          Jedino zgodno u nekretninama je korištenje dugoročne poluge, koje može biti cool i čime prije svega doprinijeti “portfelju”, ako je nekertnina kupljena po dobroj cijeni a uvjeti kredita “povoljni”. Niti jedno od to dvoje nije bio slučaj kod nas zadnjih godina nego baš drastično suprotno i toga mi je žao, i ne bih htio da naši građani ponavljaju takve greške, jer tako nikada neće biti “Švicarci”, zauvijek će ostati “Balkanci”, što je meni neprihvatljivo.

  11. Obveznice nepouzdanog izdavatelja nitko normalan ne kupuje. Nepouzdani su svi koji imaju veze sa socijalizmom/komunizmom
    – Stvarno? Nitko se toga nije sjetio… Sve je to bilo, jelte, dobrovoljno. Kao i ono “odveli ga na dobrovoljni rad”…

  12. l1n4b ..Izvrsno rećeno…I sam sam htio tako nešto ispričati kako si ti ljepo sažela ali nisam baš neki u izražavanju….To je naša investicijska i životna realnost nažalost…kakva Švicarska i slični…..

    Treba se zapitati : kojis u uvjeti podtanarstva u svicarskoj, koliko je prosječno vrjeme za ljude srednje dobi od gubitka posla do novog zaposlenja, koliki je omjer plaća/ potrosacka_kosarica svicarca a koliko hrvata, odnosno koliko jedan a koliko drugi imaju “viška” novaca na kraju mjeseca itd itd…..

    jednostavno to je neusporedivo……

    Da imam stan u dobrom djelu grad ai da mi netko daje 2struko novaca za njega koliko vrjedi nebih ga prodao i otišao u podstanarstvo nikad pa ni tad….Jedino bih ga prodao ako bi mogao kupiti isti/bilji za manje novaca u nekom drugom meni prihvatljivom dijelu grada

    Ta ne kaže se uzalud “moja kučica, moja slobodica” , i ne priča se bezveze o “podstanarskom paklu” u HR..ima sve svoje zašto

  13. Za ove koji misle da su podstanari u Hrvatskoj nezaštićeni, mogu samo jedno reći: ni najgorem neprijatelju ne bih poželio situaciju kroz koju sam prošao kao jedan moćni i dominantni zajmodavac koji svoje podstanare može šutnuti na ulicu kad god poželi. Naime, potpuna je neistina da su podstanari nezaštićeni u Hrvatskoj, naprotiv, zaštićeni su kao lički medvjedi. Znam, jer me to koštalo 5 godina suđenja i živaca. Moji podstanari su prestali potpuno plaćati stanarinu i sve režije, ja sam ih na sve načine pokušavao izbaciti (naravno, nakon što je situacija prevršila svaku mjeru), od prestanka plaćanja režija što je rezultiralo da su komunalna poduzeća protiv mene pokretale ovršne postupke (jer režije formalno idu na vlasnika stana), do toga da sam silom upadao u stan, izbacio im stvari i promijenio bravu, na što bi policija pokrenula protiv mene prekršajni postupak, a njih vratila nazad u stan. Naravno, ja sam dobio sudski proces, ali podstanari nisu imali nikakve imovine, pa se nisam niti mogao naplatiti.

    Naime, svaki podstanar, bez obzira da li potpisao ili ne ugovor o najmu, ulazi u POSJED stana u kojem živi. To znači da ih nitko ne smije protupravno izbaciti, čak ni vlasnik stana, sve dok se ne okonča sudska tužba i izda službeni nalog za deložaciju. To nije sporno i postoji u svim europskim državama, ali naravno problem je sporost našeg pravosuđa.

    U međuvremenu sam saznao za još gomilu ljudi koji su upali u jednake probleme. Postoje čak određeni ljudi koji svjesno iskorištavaju tu činjenicu i na taj način se sele iz stana u stan. Evo ovdje mnoga iskustva prevarenih vlasnika: http://www.forum.hr/showthread.php?t=334018&page=24

    Potpuno se slažem da postoje i loši zajmodavci, međutim podstanari počesto nisu svjesni da su pravno gledajući POTPUNO zaštićeni, do te mjere da to mogu vrlo lako zloupotrebljavati. Mnogi međutim s ovom činjenicom nisu upoznati, pa kad im zajmodavac kaže da se moraju iseliti za 5 dana, misle da zaista moraju.

    Inače, nakon ovog mučnog iskustva stan sam brže bolje prodao i ne pada mi na pamet nikad više baviti se iznajmljivanjem.

  14. Mnogi međutim s ovom činjenicom nisu upoznati, pa kad im zajmodavac kaže da se moraju iseliti za 5 dana, misle da zaista moraju.

    – Mi smo očito bili takve budale… I iselili “odmah”… Naravno, nitko nas nije unaprijed o ničemu obavijestio… Ono, reda radi “imate 30 dana (da nađete stan)”…
    U drugom stanu smo sve plaćali kao urice i čuvali bolje od svoga… A kad je umjesto brata iznajmljivanje preuzela sestra, tretirala nas je k’o zadnje smeće “jer ima loša iskustva s podstanarima”!?? To što smo prije toga 4,5 godine bili točni kao sat, nije igralo ulogu… Svi smo valjda isti…

    Žao mi je Marka, vjerujem da na svijetu ima svega… Ali mogu ponoviti nisu/nismo svi takvi…
    Ovo o “gazdama” je isto istina… Isprobano ili saznato od bliskih ljudi.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.