Društvene paradigme

Građevina i demografija u Hrvatskoj

Kako su izgradnja stanova, broj rođene djece i sklopljenih brakova ovisni u RH

Pišem veći članak o nekretninama u Hrvatskoj (prvenstveno Zagrebu), ali mislim da ovaj dio vrijedi zasebno objaviti, kako zbog samostalnog značaja, tako da i glavni članak bude prohodniji (kraći). Radi se o najznačajnijem megatrendu u Hrvtaskoj, koji će imati ogroman, možda i nesaglediv utjecaj na ekonomiju i društvo u cjelini, a kratkoročno zasigurno jako velik na tržište nekretnina.

Trivijalno je da formiranje obitelji snažno utječe na potražnju za stanovima, ali ovdje je vjerojatno to prvi put konkretno opisana za RH.

Osnovni doprinos je prikaz izuzetne ovisnosti sklapanja brakova i rađanja djece o rastu BDP-a, i vjerojatno očekivanjima i sentimentu, kao i njihove međuovisnosti. Iako je, što se tiče BDP-a, situacija znatno složenija nego što se tiče samo jedne brojke, jer stvar ovisi i o strukturi BDP-a (naime naš ‘rast’ je i bio velikim dijelom opisan upravo stanogradnjom i građevinom općenito), Sve je to ‘načelno’ jasno, ali mislim da nitko do sada nije obratio pažnju na stvarne efekte te (sorosevski) refleksivne situacije na razini sve tri varijable. Kako je intiuitivno očito glavni ‘driver’ u toj višestruko refleksivnoj situaciji očito BDP, a ujedno je opisivanje njegove detaljne strukture daleko iznad mojih ambicija ovjde, fokusiram se na građevinu i demografiju. Jasno, ovo nije omiljeni ceteris paribus naših vrlih ekonomista (kako je taj kejnezijanski, a u našem slučaju lijepo oplemenjen markstističkim ideološkim pristupom, pristup opisao div Schumpeter), nego je sve rađeno uz istinsko uvažavanje međuovisnosti.

Za početak, pogledajmo ovisnost rađanja (živorođeni) o sklapanjima braka. Hrvatska je još jako tradicionalna zemlja i trend rađanja u najvećoj mjeri ovisi o sklapanju braka, tj. ne može se reći ‘Istina je da se sklapa manje brakova, ali to ne znači da ima manje djece, jer ih se sve više rađa izvan braka’. A propos, čini se da je pomak u te dvije varijable manji od 9 mjeseci, što vjerojatno znači da velik broj Hrvatica ulazi u brak već trudna. Trend rađanja djece je nešto sporije promjenjiv: brak često rezultira s više djece već u prvim godinama.

Evo najprije kako brakovi i rađanja ovise o sezoni, i kako rađanja ovise o sklapanju braka – to ionako koristim u desezoniranju kasnije. Na grafikonu niže se vidi da je uvjerljivo visoka sezona za sklapanje braka svibanj-listopad, a (manje istaknuta) visoka sezona za rađanja srpanj-prosinac. Vjerojatno rađanja ovise i o hormonima u proljeće, ali kao što ćete vidjeti i u idućim grafikonima, definitivno ‘ovise’ i o sklapanju braka (tj. jedan dio sklapanja braka ovisi o trudnoćama):


Brakovi i trudnoce - desezonirano

A ovo su izvorne vremenske serije sklapanja brakova i rađjanja djece 2006.-2011.:

Brakovi i rodjeni 2006-2011

Ovo je desezonirana (moj jednostavni algoritam) varijanta:

Brakovi i trudnoce - desezonirano 2

Kao što možemo vidjeti, pad sklapanja brakova je počeo početkom 2009. – u trenutku kad su napokon i Hrvati shvatili da je počela kriza. Kako cijela nacija uglavnom funkcionira na razini toka novca (od kredita, i konkretno naroda od države redistribucije), a ne računa dobiti i gubitka, Hrvatima je trebalo malo dulje da shvate da ih kriza neće zaobići (sjetite se izjava Sanadera i Polančeca kako ‘krize neće biti’). Stvarne okolnosti, ali i sentiment, uzrokovali su pad sklapanja brakova, tj. formiranja obitelji.

Pad je (bio) zaista velik:
– već u drugom polugodištu 2009. sklopljeno je 7% manje brakova nego u drugom polugodištu 2008.
– ali u prvom polugodištu 2010. je sklopljeno još 22% manje brakova nego u prvom 2009.
– te u prvom polugodištu 2011. još 6% manje brakova nego u prvom 2010.

Pad je zaista brutalan: u prvom polugodištu 2011. je sklopljeno oko 28% manje brakova nego u prvom 2008. (ovih 28 nije zbroj prethodnih zbog postotnog računa). I ovo je najrelevatniji broj: u periodu od 3 godine se sklapa skoro 30% manje brakova nego prije.

Pogledajmo istu stvar na većem vremenskom rasponu:

Brakovi i rodjeni 1991-2011

Jasno je da su sklapanja braka (=stvaranja obitelji) bila u naponu u doba prvog hrvatskog optimizma (1994.-1999.) i – naročito – u doba lažnog hrvatskog ekonomskog prosperiteta 2006.- (prvo polugodište) 2009. Toje bilo doba velike državne potrošnje, rasta plaća i jeftinih kredita (naročito … hm … u CHF).

(Molim imajte razumijevanja za paušalnost ovdje, naime vrednujte ovu analizu reletivno spram tipičnog hrvatskog doktorata iz ekonomije!)

Pri kraju, a na što ću se vratiti u idućem postu, pogledajte usporedbu sklapanja brakova i izgrađenih stanova u RH. Za stanove su podaci do 2008. su iz ljetopisa DZS, a za 2009. i 2010. su procjenjeni prema indeksima mjesečnih izvješća DZS koji se odnose na izgradnju građevinara sa preko 20 radnika – pretpostavljamo da su oni dobar proxy za ukupnu izgradnju stanova; za brakove je 2011. procijenjena na osnovu prvih 6 mjeseci:

Brakovi i zavrseni stanovi-2011

I za kraj, ako mislite da će migracije biti presudne za generiranje potražnje za stanovima, pogledajte ovaj grafikon: neto prirast stanovništva, uključivo i migracije, je već duže vrijeme negativan.

Image Hosted by ImageShack.us

Izvor: Statistički ljetopis 2010.
Napomena: u originalu su greškom zamijenjeni prirodni prirast i migracije

p.s. Ulagačima, mojim vjernim čitaocima: Ne bojte se, svijet neće propasti. Ulaganje u podcijenjenu realnu imovinu je najbolja zaštita protiv svih rizika.

Oglasi

18 replies »

  1. @nbakic
    “(Molim imajte razumijevanja za paušalnost ovdje, naime vrednujte ovu analizu reletivno spram tipičnog hrvatskog doktorata iz ekonomije!)”
    Jao, jao, zvucite kao ja kada dobijem nastradam intelektualno citajuci strucnjake u vijestima…
    Ozbiljno stvarno je super vidjeti ovako dobre analize,
    @p.s.
    ja bi nadodao i izbjegavanje leverage. 🙂
    “Markets can remain irrational longer than you can remain solvent.”
    nije bitno tko je to rekao. 😛

  2. Izjava za doktorat iz ekonomije je vrhunska 🙂

    Nego, da se vratim na temu. Zagreb ima jos donekle umjereno rastucu demografiju zbog doseljavanja ljudi iz manjih sredina koje jos uvijek traje. Medjutim vrlo je upitno koliko dugo taj trend jos moze opstati, odnosno koliko dugo ruralne sredine koje i same drasticno gube na populaciji (i indirektno na iseljenickom potencijalu) mogu nadoknadjivati spread izmedju rodjenih i umrlih zagrepcana. U jednom trenutku ce broj dostupnih stanova premasiti broj zagrebackih obitelji, a to je za stanogradnju poprilicno velika katastrofa. Nekakva drasticna promjena demografske politike mi se u ovom trenutku ne cini pretjerano vjerojatna, a pitanje i koliko bi bila produktivna. Jedini nacin da se to sprijeci je masovni uvoz imigranata, a to bi moglo sa sobom donjeti jedan potpuno novi niz problema i dugorocno mozda i vise stete nego koristi.

    • Ali to je živa istina. Čuo sam iz novina da već neki ekonomisti (ne znam koji) upravo sad (tj. danas, nakon što je objavljen ovaj moj blog) furaju kao svoju veliku temu.

        • Vidio sam grafikon jučer, ali kako je bio prenesen bez ispravnog navođenja da je s Eclectice, zamolio sam ih da to naknadno navedu, a ne znam jesu li.

    • Za zemlju koja ima visoku nezaposlenost (koja pritom i raste) uvoz imigranata nije rješenje. Ono što nama treba jest potaknut industriju visoke tehnologije / olakšat velikim stranim kompanijama da otvore svoje podružnice kod nas. Puno naših mladih ljudi odlazi u inozemstvo. I to ne toliko zbog veće plaće koliko rada na zanimljivijim i vše stručnim poslovima. Naša (relativno) niska cijena rada je naša prednost na međunarodnom tržištu (barem u IT segmentu).

      I molio bih da mi netko objasni zašto je smanjenje populacije toliko loše, a rast primjerice nije?

      • Smanjenje populacije nije samo po sebi loše. Ovdje samo objašnjavam njegov učinak na cijene nekretnina. A pad cijena nekretnina također ne mora biti loš.

        • Za čega nije loše? To meni u načelu zvuči loše, ugodnije mi je da populacija lijepo kontinuirano po nekim razumnim (“optimalnim”?) stopama raste. Onako kao što je to u USA cijelu njihovu povijest. Mislim da je to dobro za gospodarstvo, za životni standard građana itd., osim u slučaju potpuno potpuno otvorenih/globaliziranih gospodarstava čije firme ništa naročito ne ovise o domaćem tržištu pa su njima oscilacije domaće populacije irelevantne po GNP i time stvarni dugoročni životni standard građana per capita.

          A teorija (i praksa?) kaže i da dugoročnim padom populacije dugoročno padaju i realne kamatne stope?? No, zanimljivo je onda, to znači da su dionice opet najbolji (rastom valuacija u efikasnom tržištu) hedžing i padu populacije i čak unatoč negativnim implikacijima u klasičnim gospodarstvima po zarade kompanija? 🙂

          Meni se čini da je pad populacije u načelu (osim u nekim specijalnim slučajevima) loša stvar, a što se tiče investicijskih klasa da najviše pogađa nekretnine dok su dionice najbolji hedžing tome tj. opet se pokazuju kao najotpornija klasa na sve moguće nedaće.

          Dakle dionice samo kratkoročno jako osciliraju (pa ih i zato zovu rizičnima, jer volatilnost i rizik ljudi ponekad smatraju istoznačnicama) ali što ja za racionalnog investitora ono posebno dobro, imaš priliku “tu najbolju klasu” steći ponekad po “posebno povoljnim cijenama”! 🙂

        • @mclynx
          Pa, mi živimo na jednom planetu trenutno (a čini se da će tako i biti u dogledno vrijeme). Povećanjem populacije povećava se potrošnja raznih ograničenih resursa (jedan od boljih primjera je prekomjeran izlov ribe), što za posljedicu onda ima više cijene istih resursa pa onda umjesto da napredujemo u kvaliteti života mi nazadujemo (a BDP neka raste onda koliko hoće).

          Ja sam zato mišljenja da bi se trebalo poraditi na tome da ukupna populacija ostane barem konstantna, ako ne i da se malo smanji. Pokazuje se da obitelji u razvijenijim zemljama imaju u prosjeku manje djece tako da svijetla budućnost, prema mojem mišljenju, leži u slobodnoj seobi stanovništva. Na taj način bi se mogao iskoristiti tržišni mehanizam konkurencije za povećanje kvalitete života svih zemalja jer bi se zemlje morale jako boriti da zadrže ljude a to bi mogle jedino organizacijom kvalitetnijeg načina življenja. Nažalost, ovo izgleda jako malo izgledno u skoroj budućnosti iz 2 razloga: 1. sve razvijene zemlje morale otvoriti svoje granice istodobno; 2. inicijalni potres razvijenih gospodarstava bio bi značajan zbog prevelike nezaposlenosti. Ispričavam se na digresiji. 🙂

        • @lazymathstudent

          Resursi su ograničeni, ali ljudski um je “beskrajan”.
          Ukoliko populacija raste nekim “umjerenim” stopama, povećanje efikasnosti korištenja ograničenih resursa je brže od rasta populacije pa nam zapravo “nikada” neće nečega (ili njegovog supstituta) “faliti”.

          U svemu tome je ključan i koncept “kruženja tvari u prirodi”. Npr. ne može nam “nikada” nestati bakra, vode itd. jer ćemo ih dovoljno efikasno koristiti da nam je trenutna potrošnja/uposlenost tog dobra uvijek dovoljno manja od ukupne količine toga dobra na Planetu, a beskrajno puno ciklusa te potrošnje možemo vrtiti u nedogled jer taj jedan te isti bakar itd. reiskorištavamo (recikliranje).

          Ona dobra koja nisu “obnovljiva” ćemo postepeno razvijem tehnoloije zamijeniti obnovljivima koji će neprestano kružiti kao što i u prirodi tvari i energija neprestano kruže.

          Na taj način na Zemlji može živjeti (puno višim i rastućim životnim standardom nego li je današnji) vjerojatno i puno više ljudi nego danas, samo ovisno u kojem vremenu, dakle to je f(t) koja ima negdje neki limes ali vjerojatno još daleko od ovih 7 mlrd a i koliki god da je, tom ćemo se limesu moći “trajno” približavati po nekim (kasnije sve manjim) stopama rasta a da ga “nikada” ne dostignemo.

          Možda ćemo i zaista prije doći do koloniziranja novih planeta nego li bi stopa rasta populacije na Zemlji baš morala i doslovno pasti na 0 % (jer ipak su ljudi diskretni, ne možemo imati prirast od pola čovjeka i sl., ali to je još jako daleko :P).

          Naravno, iako je ovakav “trajni” rast moguć i možda “optimalan”, u praski moguće da će se ipak dogoditi zaustavljanje rasta populacije, pad… (sudeći po ovome kako se stvari razvijaju u današnjim bogatim zemljama) ja samo kažem da to tako ne mora biti i da mogu zamisliti vrlo pozitivnu budućnost i bez toga.

          Što se tiče ribe, ona je odličan primjer: more je ograničene veličine (kao i ostali resursi potrebni za taj biznis), pa uzgajati ribe u njemu uz prihvatljiv ekološki efekat ne možemo beskonačno mnogo, međutim sigurno možemo puno više nego danas. Stoga populacija što se toga tiče teoretski može rasti po stopi jednakoj ili manjoj stopi prirasta uzgojene ribe, dakle to ima neki limes ali do kojega se još dugo možemo i “brzo” približavati dok ne usporimo na skoro paralelu. A dotle ćemo možda ribu već uzgajati i na drugim planetima 🙂

  3. Rast populacije i kvaliteta zivota je vrlo tricky pitanje… Da sutra munje pokose sve osim vas imali biste jako puno resursa samo za sebe… ali ne biste bas imali koristi od toga. Nadalje sto je vise ljudi na planetu sveukupno ljudsko znanje brze napreduje a time i standard zivota. Naravno resursi jesu ograniceni, ali samo zelim reci da je ovo kompleksno pitanje .

  4. Isprike na duplom komentaru, ali vezano za imgirante: ukratko ako HR bude glupa kao tona drugih drzava pa pretvori imigrante u ovisnike o socijali/glasace za socijaliste to bi bilo katastrofalno, ali ako bi dozvolili jako jednostavan ulaz ljudima koji hoce raditi to bi bilo super za ekonomiju. Nadalje ponzi 🙂 mirovinski sustav ce kasnije kolabirati ako se uspori pad broja radnika.

  5. Još mi je dosta friško sjećanje iz osnovne i srednje škole o tužnoj i katastrofalnoj slici demografije u RH. Kako izumiremo, kako je to loše… Jedino što mi nitko nije mogao dati jasan i konkretan odgovor zašto bi to bilo loše. Generalna objašnjenja su se kretala od laičkih izleta u utjecaj na ekonomiju pa do onih ideoloških o nestanku Hrvata s lica zemlje. Oba ova razloga su dosta specifični i individualni od pojedinca do pojedinca te me nisu zadovoljili. Uglavnom, još ne mogu naći dobar razlog da je povećanje populacije nešto bezuvjetno dobro.

    Poseban su slučaj zemlje trećeg svijeta gdje je mortalitet uzrokovan gladi značajn faktor u prirodnom prirastu. Pomoć sa zapada će definitivno smanjiti postotak populacije kojoj je od gladi ugrožen život, ali isto tako pomaknuti prirodnu ravnotežu omogućavajući dodatan rast već neodržive populacije ponovno povećavajući apsolutan broj ljudi ugroženih glađu.

    Beskonačan rast stanovništva je fundamentalno neodrživ na planetu i ne vidim razlog povećanja kvalitete života usljed povećanja populacije. U konačnici kvaliteta života (što god to točno značilo?) pojedinca je gotovo u cijelosti posljedica akcija samog pojedinca, a ne okoline (posebno u relativnom smislu prema lokalnoj okolini).

    Rečenica koju bih definitivno izdvojio je “Svijet neće propasti”. Još uvijek me fascinira kako mase osjećaju strah pri svakom novom spomenu destabilizacije i krize kao konačne i trajne, najgoreg događaja u povijesti (psihologija homo sapiensa rekao bih). Posljednja globalna recesija donjela je pregršt vijesti “analitičara” kako će ova recesija biti duga (10+ godina) i možda trajna. U svakodnevnoj priči u narodu taj se broj godina barem udvostruči. Iako je povijest samo novijeg datuma (1770 godina+, a mogu se naći slični primjeri još iz rimskog doba) pokazala da su gospodarski ciklusi perioda 5-10 godina fundamentalno svojstvo kapitalizma (kao oscilatorni sustav) svaka nova recesija doživljava se kao nešto što će trajati zauvijek. Isto je sa razdobljima rasta gdje se u vrijeme euforije često predviđa rast do neograničenog obujma i trajanja. Unatoč javno dostupnim informacijama o ovome kroz čitavo 20. stoljeće (koje je velikim dijelom common-knowledge) fascinira me kako ljudi u svakoj novoj situaciji vide konačno stanje stvari bez mogućnosti promjene!

    Zato, bez obzira na sve promjene u demografiji i stanovništvu te makroekonomskoj situaciji i svjetu, svijet neće propasti. Ljudi će se prilagoditi, a kad psi prestanu lajati stvari će se vratiti svojem toku bez suvišne drame. Onaj tko je toga svjestan znat će kupiti jeftinu stvar u vrijeme kad svi misle da je na pomolu konačan smak svijeta.

    • Naravno da rast populacije nije bezuvjetno dobar, nego itekako uvjetno: pod uvjetom da je rast “primjerenog relativnog iznosa” (!), a koliko je to, teško je reći, ali sigurno “dugoročno manje prosječne stope rasta od rasta efikasnosti korištenja ograničenih resursa”.

      Koji su razlozi zašto bi taj “neki pozitivni” rast, onako općenito, bio dobar? Evo mojih prijedloga odgovora:

      1. gospodarski, na bezbrojne načine (ili kutove gledanja):
      – sažeto: kada imamo rastuću populaciju imamo veće realne kamatne stope, a to je dobro za povećanje bogatstva, za motiviranje ljudi na investiranje a investiranje vodi rastu gospodarstva tj. životnog standarda…
      – ili konkretnije: kada imamo rastuću populaciju imamo dugoročno rastuća tržišta za sve i svašta, što opet povećava optimizam u gospodarstvu, spremnost na investiranje/rizik/inovacije… a što je direktno povezano sa mogućnošću ostvarivanja rasta.
      – kada imamo veliku (što veću, dakle dobro da raste) populaciju za sve pa i one “osnovne” proizvode za život imamo sve veću “ekonomiju obujma” što znači veću efikanost proizvodnje tj. opet rast gospodarstva, niže relativne troškove ljudi na te osnovne stvari tj. bolji im životni standard itd.
      – u većoj populaciji je i samo po sebi veća šansa pojave inovacija (više mozgova paralelno radi, više puta se “baca kocka” itd. pa je veća šansa za negdje pojavu nečega korisnog) što opet vodi rastu gospodarstva/standarda

      2. ideološki: ljudsko biće je nešto najljepše na svijetu, nešto najvrijednije, pa je logika jasna: što više tih “vrijednih bića” to bolje, to je svijet kao cjelina “bogatiji”. Svemir je ljepši svakim dobrim i sretnim čovjekom više. Nešto o tome ali na svoj način čak govore i religije (i vjerojatno povezano i sa točkom 3.)

      3. evolucijski: čovjek je “vrhunsko biće”, ali kao dio prirode se i on dalje usavršava, evoluira, a što je populacija veća imamo veću genetsku raznolikost, veći broj kombinacija križanja, veću vjerojatnost i pojave raznolikijih mutacija, i time ukupno veće izglede za efektniju evoluciju čovjeka.

      Dakle katastrofa je kada raste broj ljudi u Africi i sl., ali kada u jednom razvijenom gospodarstvu poput USA broj ljudi koji će doprinositi stvaranju vrijednosti raste a po stopi nižoj od rasta efikasnosti korištenja ograničenih resursa, to je dobro, tamo rast populacije održivo doprinosi općem napretku tog društva i životnom standardu per capita.

  6. Meni se čini trivijalno da obje veličine iz pretposljednjeg grafa izravno ovise o toku novca (prihodu po stanovniku, stopi nezaposlenosti, bogatstvu) pa onda nema smisla pokazivati da brakovi utječu na broj stanova. Odluka o zasnivanju obitelji i odluka o kupnji stana u razvijenom društvu koje poznaje kontrolu rađanja – temelje se na manje-više odvagnutom indeksu priuštivosti (mogu li izdržavati obitelj, ili: imam li višak novca kojeg mogu alocirati u vlastitu nekretninu).
    Iz analize je jedino jasno da ne treba očekivati povećanje potražnje iz demografskih razloga.
    S nestrpljenjem očekujem nastavak. Srdačan pozdrav.

    • Nitko ne može predviđati kratkoročna kretanja cijena, ali ako pogledaš rezultate popisa stanovništva 2011. (koliko je više nekretnina za stalno stanovanje od kućanstava, koliko povrh toga i ostalih nekretnina a kojih vjerojatno neke mogu postati za stalno stanovnanje itd.) i ako u tom kontekstu razmisliš i o navodnoj lošoj kvaliteti gradnje zadnjih 20-ak godina (što znači da će se za neke segmenta tržišta unatoč ukupnom višku nekretnina još dodatno graditi, što će sumarno višak još povećati, tim više što se po inerciji nastavljaju/završavaju i neki projekti u onim tržišnim segmentima gdje je već skoncentiran sav taj višak) postaje sasvim jasno da i u odnosu na današnju populaciju imamo značajan višak nekretnina i koji višak će se kroz kratko razdoblje još povećati!

      S druge strane megatrend u demografiji signalizira pad broja kućanstava, vjerojatno i veći nego li bi se zaključilo iz kretanja veličine ukupne populacije. Naime, bitna je i struktura populacije. Imamo sve više jako starih ljudi, a koji će i dok su živi (selidbom djeci, u dom itd.) dodatno smanjivati broj kućanstava (stavljati dodatne slobodne nekretnine na tržište).

      Pa kada se ova dva efekta spoje, ispada da ćemo kroz vrlo dugačko razdoblje imati (i značajno) “veću ponudu” nekretnina od potražnje najmoprimaca/kupaca.

      To vodi relativnom smanjivanju cijena rente tj. time implicirane fundamentalne vrijednosti stambenih nekretnina.

      Današnje cijene su osjetno veće i od vrlo optimistično procjenjenih vrijednosti (rast renti u skladu sa inflacijom), pa koliko su tek onda od nekih možda realnijih scenarija koji uvažavaju ovaj odnos ponude i potražnje tj. njihov utjecaj na cijene renti?

      A dugoročno se na svim tržištima cijene i vrijednosti nađu “tu negdje”, pa premda ne možemo reći kako će se cijene kretati kroz par godina, zvuči logičnim očekivati da će kroz duže razdoblje nekretnine kod nas “ispuhati”, obzirom na tromost našeg tržišta možemo se “nadati” da će to ispuhivanje zapravo biti “postepeno”, jedno kontinurano opadanje godinama.

      Većina ljudi kod nas to ne vjeruje iako zdrav razum tako govori, ali to je baš karakteristika “balona”, ljudi u počecima ne mogu shvatiti da nastupa promjena, iz raznih psiholoških razloga koji ih u tome sprječavaju. A onda kasnije, kada shvate, stvari dobiju “inerciju” i onda se počne činiti kao da će u tom smijeru nastaviti u nedogled.

      Kako to nikada ne ostaje dugo na “fer vrijednostima”, vjerojatno je da će i to smanjivanje pretjerati, da će se neefikasnost tržišta jednom iskazati u sasvim suprotnom smijeru.

      Naime ljudi će kada godinama cijene budu malo po malo padale sebi opet stvoriti neku svoju narodsku mudrost zašto je to tako. Kao što je do sada rast cijena nekretnina bio “normalna stvar”, kao “to je čvrsta imovina, sigurna, svatko mora negdje živjeti itd” tako će se i u dugoročno padajućem tržištu stvoriti neke mitove, možda u smislu “normalno je da nekretnine pojeftinjuju, to znači da imamo sve bolji standard, da napredujemo i sl.” i to će biti “nova normala”. Do nedavno je bilo normalno da stalno rastu, jednom će svi misliti da je normalno da stalno padaju.

      Sreća je u tome što je naše tržište tromo, da je vjerojatno tako postepeno, dovoljno postepeno da se banke uspijevaju prilagođavati, pa pad cijena nekretnina zapravo neće izazvati neke potrese, dapače, za racionalne ljude je to dobro. Troškovi stanovanja će biti jeftiniji, kupnja nekretnina će biti manje privlačna opcija (ljudi ne vole imovinu koja “stalno pada”), pa će se više živjeti u najmu, manje će s zamrzavati imovine u tako nelikvidnu i neproduktivnu klasu, novac će se brže “okretati” u gospodarstvu, to je sve dobro za gospodarstvo u cjelini i životni standard tih racionalnih građana.

      Jednog dana će nekretnine postati podcijenjene, i tada će oni koji su zaista racionalni, koji će do tada stvoriti neki dovoljno veliki kaptal, odlučiti za diverzifikaciju kupiti i neku nekretninu, možda time napustiti podstanarstvo itd.

      Racionalni investitor danas kupuje dionice, nekretninu očekuje radi diverzifikacije sa manjim dijelom svog kapitala kupiti u dalekoj budućnosti kada odnos cijene i očekivanih renti bude jako privlačan (kao npr. sada dionice obzirom na očekivane slobodne novčane tokove).

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s