Društvene paradigme

Nekretnine – kuhanje žabe


Ulaganja u doba krize – nekretnine ili dionice? Kako je ulaganje u nekretnine kod Hrvata ideološki uvjetovano, zašto će im cijene i dalje padati i kako je ulaganje u nekretnine kao kuhanje žabe. Je li ulaganje u realnu imovinu prava alternativa

Napomena: Svi stavovi u ovom tekstu su samo subjektivni stavovi autora. Na taj način, primjerice, iskaz ‘Zašto će cijene nekretnina padati’ treba čitati kao ‘Zašto autor smatra da će cijene nekretnina padati’. Ova analiza ne bi smjela biti osnova za kupnju ili prodaju nekretnine, niti investiciju u nekretnine. Autor nije financijski savjetnik niti daje financijske savjete. Ovaj esej također nije poslovni savjet nikojem subjektu koji je uključen ili može biti uključen – direktno ili indirektno – u poslovanje nekretninama (banke itd.). Ovo su samo moja osobna promišljanja. Ako smatrate da su izneseni podaci netočni, ili se ne slažete s nekim mišljenjima, slobodno objavite komentar

Zašto Hrvati ulažu u nekretnine?

Nastavno na post, koji – vjerujem – jasno pokazuje koliko je mudro alocirati dio dugoročne štednje u realnu imovinu, tj. dionice, evo i malo zapažanja oko defaultne opcije dobrostojećih Hrvata za ulaganje u krizi – nekretnina.

Mnogim našim dobrostojećim građanima su nekretnine preferencijalno ulaganje, u neprirodno visokom udjelu u ukupnoj imovini, jer ih smatraju malo rizičnim (ili čak ‘sigurnim’) ulaganjem ‘zagarantiranog’ dugoročnog prinosa, ‘pogotovo ako se radi o prvoklasnim nekretninama’. To je dogma, smatram prvenstveno ideološki uvjetovana (kao u slučaju mnogih dogmi, ideološki korijeni nisu osvješteni).

Za početak, podsjećam kako možda i s najkonzervativnijeg mogućeg mjesta (glavni partner u najstarijoj švicarskoj banci, predsjednik udruženja švicarskih privatnih bankara) kažu kako upravo u doba krize portfelj mora biti u značajnom dijelu investiran u realnu imovinu.

Realna imovina nisu neproduktivne nekretnine. Iako bi to bila prva asocijacija mnogih Hrvata, naime imajući kuću, možeš smatrati da imaš nešto realno, stvarno (možeš se nasloniti na nju, zagrliti i kucnuti da provjeriš čvrstoću zida – kako i nakon 20 godina još ima onaj slatki zvuk, a imat će ga sigurno još barem 100!). Realna imovina je produktivna fizička imovina (naftna polja npr.) ili tvrtke koje stvaraju vrijednost, odnosno udjeli u njima.

A evo kako je ulaganje većine imovine u nekretnine ideološki uvjetovano:

1. U socijalizmu, to je bio praktički jedini način da dobrostojeći građanin (direktor, liječnik, poslovođa u dućanu itd.) stekne nešto i ima nešto, bez suvišnih ‘zašto’.

2. U doba socijalizma, i odmah nakon njega, stjecanje nekretnina je bilo naročito povoljno zbog raznih povlaštenih načina ‘otkupa’ i obezvrijeđivanja kredita inflacijom. To se urezalo u svijest ljudi, kao i snažan porast cijena nekretnina od 2000. do 2007.

3. Odrastanje u doba socijalizma (većine vlasnika značajne imovine u RH, kao i njihove djece, koju su roditelji velikim dijelom ideološki uvjetovali) nije omogućilo ljudima razumijevanje dionica kao glavne investicijske klase. Kao niti osnovih načela upravljanja prtfeljima, recimo diverzifikacije.

4. Velik broj (većina?) ljudi koji su stekli ozbiljniji novac u zadnjih 20 godina, stekli su ga u direktnom kontaktu s državnim poslovanjem, državnom naklonošću (ili na neki način kroz distribuciju, a ne stvaranje, vrijednosti) ili kapitalizacijom rentne pozicije (recimo, prodaja zemlje u Dalmaciji, ili prihod od apartmana i sl.), ili u državno potaknutim balonima (primjerice, upravo u građevini). To znači da će oni velikim dijelom imati rentni mentalitet. A kako naši stanovnici uglavnom ne razumiju kako se u biti sistemski stvara vrijednost – poslovanjem profitabilnih tvrtki – dionice smatraju rizičnim ulaganjem, ili još gore, čistom špekulacijom, ili još gore – kockanjem, tim su skloniji ulagati novac u rentne pozicije, što su po njihovom sudu nekretnine.

Zašto će cijene nekretnina, pa i ‘prvoklasnih’, u Zagrebu i dalje dugoročno padati?

1. Za početak, potrebno je uočiti megatrend – smanjenje populacije. Megatrendovi su trendovi koji određuju dugoročnu sliku, ali im ljudi uglavnom ne obraćaju dovoljnu pažnju jer ih kratkoročni trendovi često nadmašuju.

Primjerice, zamislite da zaista dođe do radikalnog topljenja leda na polovima i razina mora se kroz nekih 100 godina postepeno podigne za 5 m. To je megatrend. Međutim, svaki dan će biti plime i oseke, a svake minute valovi, i neupućeni promatrač ne bi uočio što je dugoročna tendencija. Ili još bolje. Na ruletu je megatrend određen s 2,7% većom vjerojatnošću dobiti za kockarnicu (37 polja, a dobitak nosi 36 puta). Znači da kratkoročno možete dobiti, ali dugoročno kockarnica bez sumnje zarađuje. Protiv megatredova se ne možete boriti. Ulagački gledano, špekulativno možete zaraditi i protiv megatrenda, ali vam je vjerojatnost znatno manja nego zaradi uz megatrend.

Ovaj megatrend dolazi s nekoliko ‘okusa’.

– Prvi je smanjenje populacije samo po sebi. Sve manje ljudi živi u Hrvatskoj i tako će biti i dalje. Inače, ako niste znali, ovo je vrlo izražen megatrend. Neke projekcije možete vidjeti ovdje. Malo je zamorno, pa i ne morate čitati (ima dolje još o ovome).

– Drugi je činjenica da jedan dio starijih ljudi umire ili se seli u domove i oslobađa nekretnine u boljim zonama. Nasljednici ih uglavnom prodaju. Tako se događa poremećaj u srednjoj ili višoj srednjoj klasi ili visokoj klasi nekretnina, koji se prenosi i na najvišu klasu (o tome više kasnije)

– Zanimljivo, s ulaskom u EU će vjerojatno i najperpektivnijim Hrvatima na tržištu rada biti jednostavnije emigrirati, pa će tako i taj najpotentniji dio kupaca prve nekretnine slabjeti (a poremećaj na bilo kojem segmentu propagira na sve segmente)

– A najvažniji je aspekt ‘pod-okus’ smanjenja populacije, koji sam manje-više detaljno opisao u prethodnom postu, izrazito smanjeno sklapanje brakova i rađanja djece u zadnjih dvije godine. Što u svakom slučaju ovisi o makroekonomskim kretanjima (i njihovim očekivanjima), ali je sve međusobno ovisno (Soros: refleksivno). Osnivanje obitelji o makro očekivanjima, građevina o osnivanju obitelji, makro varijable o građevini (koja je bila jedan od glavnih uzroka rasta BDP-a).

Samo za ilustraciju pogledajte grafikon niže, ali ako niste pročitali prethodni članak, svakako savjetujem da to napravite, jer on je u biti integralni i možda i najvažniji dio ovog članka:

Brakovi i zavrseni stanovi-2011

Ukupnu opću situaciju možete vidjeti i na donjoj slici. Ako ju niste vidjeli do sada, možda je za vaše duševno zdravlje najbolje da ju i ne vidite. Pa ju dajem kao ikonu. Ako baš želite, kliknite na nju. Ali tada ćete ujedno i saznati što možete očekivati od mirovine iz tzv. 1 stupa. Neko voće. Na ‘š’ je, ali nije šljiva (još jedan klik na sliku koja vam se otvori daje sliku prave veličine):

demografska piramida

Izvor: Statistički ljetopis 2009.

2. Velik dio kumulirane potražnje je zadovoljen. U doba lažnog prosperiteta i jeftinih kredita (velik dio u Švicarcima), stan je kupio svatko, njegov brat, a možda i njegovi pas i mačka. A velik je broj već dovršenih stanova koji čekaju kupce.

3. I za sada tako smanjenu potražnju, ponuda nije dovoljno smanjena. Nudi se jako puno nekretnina s obzirom na potražnju. Štoviše, dosta se gradi!

U masovnom segmentu, kaže mi prijatelj koji se dobro razumije u to – da je to naprosto zbog već stečenog troška, naime druga opcija je još gora. A najčešće zato jer je poduzetnik već kupio zemlju, ima plaćene dozvole / doprinose i na raspolaganju svoju operativu koja stoji, ili može iznimno povoljno dobiti tuđu operativu koja stoji (recimo da će taj vlasnik operative rađe uzeti u kompenzaciju stanove, nego pustiti da mu strojevi i ljudi besposleno stoje).

Ako se provozate po gradu, vidjet ćete da je mnogo izgrađenih ili nezavršenih projekata koji stoje jednim (nekad velikim) dijelom neprodani. Primjerice, ima jedan projekt manjih zgrada (sličan onome na Srebrnjaku) koji mi se jako sviđa (neću točno reći koji da ne radim negativnu reklamu). Ali već godinu dana stoji nezavršen, rekao bih da mu do završetka nedostaje 10% ili manje.

Pretpostavljam da je zbog skupe zemlje i građenja i kamata (velik dio vjerojatno kreditiran) poduzetnikov profit bio mali. Kako je tržište palo, tako nije mogao postići čak ni cijenu na kojoj je na nuli. U tom trenutku poduzetnik više nema motiva snižavati cijene jer ionako dobija 0. Banka de facto postaje vlasnik, iako ne želi preuzeti nekretninu. Jer kad bi ju preuzela, možda bi ju morala prodati ili iskazati po tržišnoj cijeni. (Što bi možda, između ostalog, moglo značiti i manje bonuse za managere banke.). Što znači da kredit projektu postaje ‘evergreen’ (sve ljepši kredit, jer raste za pripisane kamate, a uvijek zdrav, ‘zelen’, jer se kamate ‘plaćaju, doduše ne u gotovini, nego kao pripis’), a projekt je u pat poziciji. Ipak, projekt će kad-tad doći na tržište, i vjerojatno uz jaki diskont. A u međuvremenu plaši tržište (ne, nemojte mene osuditi, to su naprosto činjenice koje svi znaju) – živa opomena kupcima da bi te nekretnine mogle doći na tržište po nižim cijenama.

A da toga ima dosta, potvrđuje nam i predsjednik Josipović.

U višem segmentu se također (opet) mnogo gradi – provozajte se po Maksimiru, primjerice Srebrnjak, Horvatovac i okolne ulice. Vjerujem da je to zato jer neke bogatije stanovnike ‘svrbi’ novac koji sada u banci nudi manju kamatu nego prije, pa ga žele ‘oploditi’.

4. Mnogi ljudi su ovih godina prvi puta u životu suočeni s time da cijene nekretninama mogu i padati, pa je srednja klasa, kupci novih nekretnina u masovnom segmentu, postala opreznija. Tečaj ih također plaši. Kuna je nešto slabija. CHF je pokazao rizike zaduživanja u stranoj valuti, a krediti u kunama su skupi i zapravo nedostupni.

5. Vraćam se na hrvatske bolje stojeće građane, koji su skloni kupiti ili graditi prvoklasnu nekretninu kao investiciju. Oni često smatraju da ‘je sve gornje točno, ali to se ne odnosi na prvoklasne nekretnine, one uvijek drže cijenu’. Najprije, direktnim uvidom na tržište nekretnina mi se čini da to nije tako, tj. da se skuplje nekretnine u Zagrebu jako teško prodaju i da im pada cijena. Pogledajte primjerice ovo, prije naprosto nezamislivo: vila 600m2, na zemlji od 3.600 m2 (iako većina šuma) za ispod 900.000 eura.

Ali teorijski gledano, jasno je da se poremećaj na susjednim dijelovim tržištima mora prenijeti i na njega. Zamislite da netko kaže: ‘Cijene autima padaju, ali Merecedes uvijek drži cijenu!’, pa da Renault počne trajno prodavati aute u pola cijene. Sutra je Honda na pola ili malo više. Prekosutra Audi na 65% cijene. A za tri dana i Mercedes S klase na ‘trajnom akcijskom popustu’ (ali moleći novinare da ne pišu direkno o tome) od 30%.

Vezano uz to:

6. Tržište najma boljih nekretnina je također u krizi. Najamnine su sve manje jer je sve više dobrih (za hrvatske pojmove) kuća za najam. To, jasno, snižuje i cijenu kuća samih. Zbog dva razloga: prvo, mogući prihod od najma određuje vrijednost kuće, a drugo, neki najmodavci se razočaraju, pa idu prodavati kuće (što dodatno deprimira slabo tržište).

7. ‘Magični’ stranci koji će pokupovati nekretnine kad ‘uđemo u EU’ su, jasno, fatamorgana. Zašto bi oni kupovali nekretnine baš sad, a nisu do sad?

8. Sve manje je onih koji su došli do velike love, a da ju nisu uložili. Sve manje i sve teže se stječe ‘velika lova’, dakle ona potrebna za kupovanje druge, treće ili n-te ‘bolje’ nekretnine. Domaća potražnja se smanjuje.

9. Legalizacija nekretnina će dovesti do znatno veće ponude u nekim segmentima tržišta. Ovo se odnosi kako na gradove u unutrašnjosti, tako i na Jadran. Pri tome mislim da ‘tipični’ stranac neće biti pretjerano zainteresiran za tipičnu apartmanušu ili betonski poduhvat u nekoj prebetoniranoj uvali. Oni koji imaju novca, tražit će nešto drugo (primjerice, upravljane apartmane u kompleksima kao što je Falkensteinerov u Petrčanima ili zgodnije kuće s parcelama u Istri itd.).

10. Prijetnja poreza na nekretnine visi nad glavom onima s više nekretnina i mudriji među njima vjerojatno već razmišljaju o prodaji ‘na vrijeme’ (koje je već prošlo, mislim to ‘na vrijeme’; ali ima i ona: ‘nikad nije kasno’).

Ukratko, ni jedan razlog – osim slijepe vjere – ne ide u prilog porastu cijene nekretnina.

Kao dodatak možda valja reći i da ‘troškovni’ argumenti poput ovoga nisu ekonomski valjani, naime da će nekretnine poskupjeti jer ‘će biti još skuplje graditi’. Ekonomsko valjani argument bi bio onaj koji bi rekao da će građevinske tvrtke biti u problemima, pa će ili one ili njihovi stečajni upravitelji ili banke prodavati stanove ispod cijene troška.

+ + +

Ukupno gledajući, smatram da će cijene nekretnina u svim klasama u Zagrebu još mnogo godina kliziti na vrlo malom volumenu. To znači da će onaj tko bude htio prodati brzo, morati prodati ‘na bidu’. Znači govorimo o nelikvidnom tržištu s vrlo velikim transakcijskim troškovima (porez, posredničke naknade, preuređenje i preskakanje bid-ask spreada).

Pri tome sam dužan jednu ogradu. Za nekretnine u visokoj klasi, iako smatram će cijela klasa nazadovati, definitivno biti izuzetaka. Bit će posebnih nekretnina i posebnih kupaca koji će biti spremni platiti posebnu cijenu. Stan na Trgu ili posebna bila na nekom mjestu imat će ponekad potencijal i da im cijena raste, ili se drži i na padajućem tržištu.

Na koncu, što reći kad i agencije velikom većinom smatraju da će cijene nekretnina padati.

Kuhanje žabe i alokacija u investicijske klase.

I dolazimo do kuhanja žabe. Stara je managerska fora o tome kako žaba bude skuhana u loncu bez poklopca, a da ne iskoči. Stavi se u hladnu vodu koja se polako grije, da to žaba ne osjeti, dok ne bude prekasno (i više nema snage iskočiti). Odnosno, ljudi zanemaruju polagane promjene dok ne bude prekasno.

Bojim se da tako ne bude s ulaganjem u nekretnine (pa i ‘prvoklasne’) radi ulaganja samog, a ne stanovanja. To jest, da će cijene dugo vremena kliziti, a da vlasnik to i ne osvijesti, što zbog vlastitih slabosti (autocenzure itd.), a što zbog nepostojanja transparentne tržišne cijene. A i kad osvijesti, da će se nadati najboljem, djelomično i zbog skupog izlaza iz investicije zbog velikih transakcijskih troškova.

A razmjeri pada mogu biti – brutalni! Pogledajte npr. ovaj oglas: cijena kuće od 700 m2 u Leipzigu u širem centru je 200.000 eura. Prijatelj koji se razumije u tržište u Njemačkoj kaže mi da ima i znatno povoljnijih. Dobro, Leipzig je grad naročito pogođen negativnim demograskim kretanjima. Ali ovo jasno pokazuje snagu megatrendova (u ovom slučaju populacijskih) koji se nadovezuju na ostale negativne trendove. A što mislite, da li u Leipzigu, u ovakim uvjetima, prvoklasne nekretnine ‘drže cijenu’?

Za kraj: U ovakvim vremenima novac treba najprije štititi, a tek onda i oploditi. Nekretnine nisu produktivna imovina (primjerice, sadašnja, a i predvidivo dugoročna, cijena najma u Zagrebu nije u srazmjeru s cijenom nekretnina, premala je). Znači, kupuju se ne zbog onoga što zarađuju, nego kao ‘čuvar novca’ uz nadu porasta cijene ‘jer će to netko drugi htjeti kupiti po većoj cijeni’ (valjda nadajući se da će netko treći htjeti kupiti po još većoj, itd.). U postojećim okolnostima ta nada se u Zagrebu čini isprazna.

Mislim da nekretnine u Zagrebu, pa i ‘prvoklasne’, neće štiti vrijednost, naime da će ih nominalni pad cijene, a i inflacija obezvrijediti (tko zna, možda i za 30% ili više u 5 godina).

Te da bi pasionirani ulagači u nekrenine trebali razmisliti o diverzifikaciji portfelja, ulaganjem dijela imovine u realnu imovinu, tj. dionice.

A evo kako to rade ljudi (institucije) koji imaju veliku tradiciju i ogromnu odgovornost upravo u strateškoj alokaciji u investicijske klase u slučaju dugoročne štednje. Smatram da i individualni ulagači mogu puno naučiti od te alokacije.

Sljedeći grafikon prikazuje alokaciju imovine u europskim mirovinskim fondovima, prema novom izvješću Mercera 2011 European asset allocation survey.

Mirovinski fondovi, alokacija u investicijske klase

Izvor: Mercer

Kao što vidite, prevladavaju ulaganja u dionice, iako fondovi u svim tim zemljama smiju ulagati i u nekretnine (za razliku od naših). A propos, od velikih (‘regularnih’) investicijskih klasa nekretnine i dionice su po vremenskom horizontu najdirektnija ‘konkurencija’ jedne drugima.

Jedini veći izuzetak je Njemačka, ali ne zato jer bi oni imali drugačiji stav, nego zato je kod njih prevladavaju mirovine definiranih veličina isplata, pa mirovinski fond da bi imao točno poravnanje definiranih obaveza ulaže većinom u obveznice. Kao što vidite, u slučaju mirovinskih fondova s fleksibilnijim pristupom (označeno kao Germany CTA) i oni se ponašaju ‘normalno’. ‘Podinvestirani’ s obzirom na dionice su još norveški fondovi – nemam sad vremena proučavati, ali zasigurno postoji neki sličan razlog (jer – naprosto – logika je jasna).

Kao što ste vidjeli u napisima na ovom mjestu, smatram da zbog neselektivnog pada dionica na Zagrebačkoj burzi i mnogih negativnih okolnosti (nelikvidnost itd.), upravo hrvatske dionice nude dobru priliku za investiranje. Međutim, isto tako smatram da i pri ulaganju u hrvatske dionice treba biti vrlo selektivan, a – da se vratim na početak ovog dijela – moguće je da bi upravo u nekim hrvatskim dionicama koje imaju image ‘blue chipa’ investitori mogli proći kao ‘kuhane žabe’.

Oglasi

52 replies »

  1. Wow. Impresivna analiza. Inače prilično pratim razne trendove ali podatak o drastičnom padu broja sklopljenih brakova me je iznenadio. Nevjerojatno… tko bi rekao da je veza između gospodarskih kretanja i broja sklopljenih brakova tako bliska i (sada) očita. Hvala.

  2. Odlično sve napisano, ja bih još ukazao na neke stvari koje sam uočio dok sam za sebe radio analizu. Odnosi se primarno na Zagreb. Jedna je ta da će Zagreb vjerojatno u dogledno vrijeme pogoditi potres. To izaziva trenutni trošak osiguranja nekretnine. Druga stvar je da ćemo postati članica EU čime ćemo postati privlačni ne Zapadu nego Istoku (Bugari, Rumunji, BiH, Srbija…) i treća stvar je amortizacija koju nitko ne računa za prosječne stambene nekretnine. Naravno, tu treba razlučiti vrijednost građevine od komunalno opremljenog zemljišta. To bi bilo to od mene. Postoje još neke stvari koje se odnose na pojedinačne nekretnine, ali one ne mijenjaju smjer.
    Inače, slažem se sa dugoročnim trendom, tj. da će negativni (kako kome) trendovi prevladati.

    Lijepi pozdrav.

  3. Posjedovanje nekretnine za život te ulaganje u istu je jedan od dosega civilizacije. Neke stvari je u životu nemoguće kvantificirati. Zašto kupiti išta u životu kada te novce možemo uložiti u nešto i gledati kako mu raste vrijednost. Problem nastane kada to nešto postane ništa uslijed recimo pada burzi.

    I upravo je to razlika: što vlasnik nekretnine zna šta ima, za razliku od vlasnika dionice koji tek prodajom te dionice može kapitalizirati njenu vrijednost.

    Kako je onda moguče da onda u Americi, bastionu kapitalizma i poduzetničkog duha, posjedovanje doma bude jedan od temelja “Američkog sna”.

    Hrvatska je unazad 20 godina više manje izgubila sve. Izgubili smo financijsku, energetsku i telekomunikacijsku neovisnost. Za koju godinu kada ode infrastruktura te šuma i voda, ova zemlja će biti naša otprilike koliko je moja Češka Republika da se sutra u nju preselim. Da li je idući plan naše tzv. “gospodarske i političke elite” izvlaštenje naroda od svojih nekretnina u ulaganje u nešto isplativiji i sigurnije kao što su dionice, obveznice, derivati i slično?

    Greška je što se na dom gleda kao na dionice. Nekretnina u kojoj se živi daje vlasniku puno veću vrijednost nego što bi možda ostvario prodajom iste. Isto što vozaču 10 godina starog automobila taj auto vrijedi više (obavlja funkciju prijevoza) nego iznos koji bi za njega mogao prodati te za taj iznos kupiti novi moped.

    Ne znam da li su se stradalnici 2. svjetskog rata na prostoru Europu obeštečivali za pad vrijednosti dionica koje su posjedovali ili za gubitak/protjerivanja iz nekretnina koje su posjedovali.

    Problem hrvatskog tržišta je što prodavatelji ne traže za svoju nekretninu koliko ona vrijedi nego za onoliko koliko im treba.

    • Diskutirate s ‘tezama’ koje ovdje nisu iznesene. Iako se ne slažem ni s nekim Vašim stavovima, ne bih se upuštao u raspravu upravo zato jer ste promašili temu.

  4. @Bog i batina
    Naravno da je dom osnovna kategorija sigurnosti u svačijem životu, ono najopipljivije što “znaš da imaš”. Utoliko vaš stav podržavam. No, ako uzmete u obzir da g. Bakić o nekretninama ovdje piše kao investiciji, onda je vaš komentar potpuno promašen. Dom će mi osobno uvijek biti ispred dionice, ali druga ili treća nekretnina kao investicija – nisam siguran. Danas je, doduše, teško biti siguran u bilo što.

  5. Izvrstan clanak!

    Malo bih samo komentirao neke stvari. Naime ako gledamo stanove kao konkurenciju dionicama, zgodno je usporediti i prosjecni godisnji prinos. Uzmimo npr. stan u sirem centru zagreba od 100 kvadrata. Recimo ugrubo da taj stan trenutno kosta 200k eura i da ga se moze iznajmljivati za 500 eura mjesecno. To je povrat na kapital od poprilicno mizernih 2.5%. Uzmemo li u obzir amortizaciju, taj povrat vjerojatno pada debelo ispod 2%. Jos ako uzmemo u obzir da cijene polagano klize prema dolje (pitanje da li ce taj pad u skorasnjoj buducnosti biti tako polagan ili bu doslo do naglog kraha), te na to dodamo inflaciju, zapravo ispada da je bolje novac drzati u banci ili cak u carapi.

    S druge strane, ako usporedimo bankovnu stednju i dionice – banke su nominalno mjesto gdje je novac na sigurnom. Medjutim, od cega banke zapravo zive? Od toga da ljudima daju kredite za kupnju stanova i automobila, te na temelju toga ulazu vecinom u “sigurne” elemente poput obveznica (vjerojatno dijelomicno i u grcke, portugalske…).

    I sad si mozemo postaviti pitanje gdje drzati novce. O nekretninama je sve receno u clanku. Carapa ili sef su maksimalno sigurno rjesenje, ali s blago negativnim prinosom. Zlato je ogroman balon, kao i vecina ostalih metala. Stednja u banci zapravo dodje na nekakvo oporezovano ulaganje u firmu koja investira u kupoprodaju stanova i automobila, te svakojake drzavne obveznice. Taj biznis se u ovom trenutku bas ne cini perspektivan. De facto zapravo ostaju dionice kao rizicniji i gotovina sigurnih drzava kao manje rizican element.

    Moje osobno misljenje je da kriza jos nije gotova i da pravi udar drugog dna tek slijedi. Dobar je onaj clanak iz Jutarnjeg vezan uz Josipovica i Keruma jer se vidi da to misli i puno vaznih faca, samo pokusavaju ublaziti situaciju tako da te informacije drze potiho. Grcka skoro sigurno ide u bankrot i tad bi mogla krenuti katastrofa ciji rezultat bi bilo to famozno drugo dno. S tim da mi nije jasno zbog cega se tvrdi da bu to drugo dno bilo bas jednako kao prvo. Vjerojatno temeljeno na premisama slicim onima na kojima se temeljio stav da drugog dna nece ni biti – ekstrapolaciji proslog trenda. Realno je jednako moguc i head and shoulders, znaci jos gora katastrofa od prethodne. Da ne govorimo o jos dodatno gorim opcijama tipa padajuceg kanala ili 3 falling peaks. S obzirom na losu demografiju jedan takav dugogodisnji klizeci megatrend nije uopce nemoguc. Zapravo bi cisto akademski bilo interesantno vidjeti da li se takve formacije mogu pojaviti i na dugogodisnjim skalama 🙂

    No kako god bilo, ukoliko do takvog scenarija i dodje, nakon prvog udara i panike mnostvo dionica bu bilo izrazito jeftino, mislim da PB*PS parametri na vasem blogu vec sad govore vise nego dovoljno. Vec po ovim cijenama onaj tko ima investicijski horizont dulji od par mjeseci ne moze pogrijesiti, no ukoliko dodje do dodatnog pada, odredjene dionice stvarno pruzaju nevjerojatnu priliku za zaradu. Naravno nije rijec o svim dionicama pa ne mozemo pausalno tvrditi da je generalno ulaganje u dionice u stilu indeksnog fonda dobar hedge, ali covjek u ovom trenutku ne treba biti preveliki genije da shvati koje firme imaju perspektivu a koje su (poput gradjevinara) u slobodnom padu prema dnu provalije gdje ih ceka bankrot.

    Medjutim kod kalkuliranja kada kupiti postoji problem cuvanja gotovine na bankovnom racunu (ili na racunu brokera koji ima svoj racun u banci). Naime ne mozemo samo tako otici s gotovinom iz carape/sefa u zgradu burze i kupiti dionice koje nam se svidjaju nego to moramo raditi preko naseg racuna u banci i preko brokera koji ima racun u banci. To znaci da ako banka propadne dok cekamo u gotovini na dobru priliku (a to je u ovakvim vremenima uvijek realna mogucnost), mozemo se pozdraviti s novcima. S te strane dionice stvarno jesu najsigurnije ulaganje cak i ako vidimo da postoji realna mogucnost kratkorocnog negativnog trenda. Jer kako svi znamo, one zapravo predstavljaju udio u imovini, a ako dobro odaberemo ta imovina nije smanjujuca (poput stanova) nego generator stvarnih prihoda.

  6. Umjetno stvaranje kriza! Dokle?
    Krenimo s današnjim danom, u ovo vrijeme dolazi do pada vrijednosti skoro svih kompanija na svjetskim burzama, da li je pad vrijednosti opravdan?
    Ako gledamo samo užu sliku onda ćemo reći da! Ali ako sagledamo širu sliku, i odlično ju proanaliziramo vidjeti ćemo da netko u pozadini upravlja s rastom ili padom vrijednosti indeksa, tko to radi, i zašto?
    Više informacija na
    http://pravipotez.blogspot.com/

    • Sigurno velika svjetska urota zidova, masona, iluminata i Komiteta 300. E da, i Bilderberg skupine. Zapravo vec postoji toliko supertajnih organizacija koje drmaju svijetom da ispada da nijedna nije nes posebno mocna s obzirom na to kolka joj je konkurencija.

      Mislim da je jednostavniji odgovor sadrzan u 2 cinjenice. Prva je ta da ljudi ocito vole panike/euforije i coporativno ponasanje. Druga je ta da ekonomija zapravo i nije bas sjajna, odnosno vrlo je upitno po cemu je toliko bolja u odnosu na period prjie 2 godine, a vecina burzi (znaci indirektno vecina ocekivanja) je u tom periodu solidno narasla.

  7. Vrlo dobra analiza. Doduše uvijek postoji ono “ali”… koje je ideološki uvjetovano (kako vi kažete , a s čime se i slažem), jer, dionicu ne možeš opipati. Gledajući isključivo kao priliku za invenstiranje, dionice su daleko bolje. S time što se slažem sa djelom onog što je rekao bog i batina. Mislim da se ne može dogoditi da nekretnina izgubi 50-60 % svoje vrijednosti u par dana, što je sa dionicom itekako moguće. Kod nas se na ulaganje u dionice još gleda kao na kockanje.

    • U diverzificiranom portfelju vam se može dogoditi da mu vrijednost padne toliko samo u nevjerojatno rijetkim slučajevima. Mislim da se to još nije dogodilo. Zato i nećete ulagati u jednu dionicu, nego barem 3-4. Ali što je važno za znati je sljedeće: ako diverzificiranom portfelju toliko padne vrijednost, pala je sigurno i nekretninama, samo da toga niste svjesni jer ne mjerite svaki dan.

  8. Ovdje bih se nadovezao činjenicom da je u zadnje vrijeme drastično narasla valuacija tehnoloških kompanija, kao i ulaganje u tehnološke startupe (VC-evi ulažu u sve ranije faze, a inkubatori i akceleratori niču kao gljive poslije kiše). Iako to meni zbog mog posla itekako odgovara, savršeno sam svjestan da je osnovni razlog tome što u sadašnjoj klimi jedino startupi pružaju dovoljno visoku mogućnost povrata; oni su i dalje rizični, no 10% šanse da imate prinos od 1000% i dalje je puno bolje od 99% šanse da imate prinos od 2%.

    Nažalost jedino kod nas to nije prepoznato, i radije se ulaže u nekretnine nego u tehnološku budućnost. Jedini način da se negativni trendovi zaustave — ukoliko nije već i za to kasno, naravno — je da se u potpunosti okrenemo proizvodnji, naravno konkurentnih proizvoda. Ali nisam baš optimističan po tom pitanju.

  9. Htio bih Vam se zahvaliti na vrlo edukativnom i zanimljivom blogu kojeg
    konstatno pratim. No eto sklon sam proučavanju detalja, pa me zanima
    koji je razlog(po Vašem mišljenju) neaktivnosti oglasa o prodaji vile(za koji ste stavili link) oglašenog 23.09. u 08:09h, samo nešto više od sat vremena prije objave Vašeg eseja? Zar je moguće da je već prodana 🙂

    • Oglas nije objavljen sat vremena prije mog posta, jer je bio prije toga dugo atkivan. Nego Njuskalo funkcionira tako da kad netko ažurira oglas – a ažurira ga da bi došao na vrh liste – piše da je objavljen kad je u stvari bio samo ažuriran. To je trik kako bi ispalo da ima više oglasa i svježije oglase nego ih ima. A zašto je sad neaktivan – ne bi mi bilo čudno da je upravo zbog mog posta privukao pažnju nekih kupaca. Ovaj post je do sada pregledalo oko 3.700 ljudi (u 12 i pol sati). Ovo prikazivanje ‘neaktivnih’ oglasa je također jedan jeftini trik kojem je cilj pokazati da ima više oglasa nego ih ima (mislmi da u stvari ima znatno manje nego neki drugi oglasnici).

  10. Poštovani g. Bakić!
    Podatke o broju rođenih po mjesecima izvukli ste iz DZS-a. Pokušao sam pomoću tražilica naći taj podatak ali nisam uspio. Možda Vam je u sjećanju u kojem mjesečnom izvještaju je to izišlo.
    Unaprijed hvala
    Šime Š.

  11. 1. U socijalizmu kakvog se ja sjećam nisu svi “dobrostojeći” mogli kupovati nekretnine, pa niti strane automobile – samo neki ako se dobro sjećam, no vjerojatno je sjećanje izblijedilo. Koji su to? Pitanje za povjesničare 🙂

    2. Krajem socijalizma i u ranim 90-im su nekretnine bile “povoljne” za nabaviti zbog: 1. inflacije i 2. “niskih cijena”
    No zanimljiva bi bila analiza koliko ih je iz društvenog prešlo u privat vlasništvo. Moja procjena ne mnogo te su te iste “preprodane” u prvotnoj akumulaciji devedesetih po ondašnjih 1000 maraka i slično. Time dolazimo do točke 2, a to je da su nekretnine bile “niskih cijena” tj. po 1000 maraka, ili ti sadašnjih 500 eura, no uz činjenicu da su plaće onda bile 140 maraka ili 70 današnjih ojra.
    Znači ako se danas takav stan prodaje po 2000 eura, a prosjećna plaća u RH je kolko 700, to je za 3 mjeseca kvadrat.
    Onda je to bilo 7 mjeseci kvadrat. I iz ovoga se valjda da izvući neki zaključak…
    4. Dionice u biti i jesu rizično ulaganje.
    Jer za razliku od stana kojem recimo vrijednost padne na desetinu vrijednosti od 2007 do danas kao što je nekim dionicama, pa nek je i na polovinu vrijednosti da ne pretjerujem, a to je 5 godina, vi ne možete ništa s njima pod pretpostavkom da niste aktivno trgovali što zahtijeva vrijeme i edukaciju, dok za stan koji ste onda platili 100k ojra, i dobili uz 200 ojra najam-12k ojra u 5 godina, opremiti taj stan i dati ga na upotrebu vašem onda maloljetnom djetetu, a danas čovijeku koji je završio fakultet i koji treba dobiti prvo dijete. I to je ulaganje zar ne?

    1.1. Megatrend-Smanjenje populacije

    Za razliku od nekretnina na dionice to ne utječe, manji broj ljudi koji će imati ionako manje imovine no dosada jer će cijene nekretnina pasti će se reflektirati na dionice tako da će one rasti.
    Također će i uplate u mirovinske fondove rasti jer će biti manje korisnika istih fondova.
    Ovo je pojednostavljenje no nužno je.

    Pratim Vaš blog od samih početaka i analiza je zgodna no ne objašnjava samu srž stvari, a to je da nismo svi isti.
    Baloni se događaju kad postajemo preslični jedni drugima, i na kraju želimo iste stvari kojih u konačnici nema dovoljno pa ih preplačamo.

    Također se sjećam vaših početaka i pričama kako živite u iznajmljenom stanu jer da se ne isplati imati, već rentati no mišljenja sam da zbog emocija i pišete ovako “protiv” nekretnina, no to je vjerojatno samo moje mišljenje.

    Za kraj samo jedno pitanje na koje nisam našao odgovor niti na jednom forumu, a tiče se Vaše prodaje Validusa gdje se u jednom trenutku potegla teorija i vaša izjava čak u tome smjeru da ste imali neke informacije koje su podupirale Vašu prodaju, a nakon par tjedana su i ostali investitori bili informirani o tom mutežu.
    Želio bi da se to napokon rasčisti jer su svi pokušaji na primjerice poslovnom završili koliko sam uspio shvatiti vašim prijetnjama tužbom i slično.
    Hvala unaprijed na odgovoru, dovoljan je na samo zadnje pitanje i vjerujem da mnoge koji prate ovaj blog zanima da se to rasčisti.

    • Nekretnine su u načelu jednako, ako ne i rizičnija klasa od dionica. (Ovdje naravno ne govorimo o tome da možete uvijek naći retroaktivno dionicu koja je jako pala. Govorimo o diverzificiranim portfeljima.).

      Međutim, ovdje je teza duga. Finacnijskim rječnikom govorimo da nekretnine u RH imaju predvidivo (vrlo) negativan prinos. Istovremeno sve govori o tome da kvalitetan portfelj dionica u RH ima vrlo ograničen rizik pada. Ako baš želite usporediti s nekretninama, ili ako ih jako volite, evo Vam i jedan primjer za ulaganje u produktivne nekretnine. Kako sam već pisao, udjel u Riviera Adria (RIVP) koji drži DH (KORF) je implicitno vrednovan s nekih 200-250 mil. kn (ovisno o tome kakva je sad vrijednost ostale financijske imovine u holdingu). A DH (KORF) drži 71% u Riviera Adria, koja je pak vrednovana na burzi s 1,3 milijarde kuna (što isto mislim da je daleko ispod cijene). Naravno, ovdje možemo prizvati uobičajenu žalopojku kako ‘turističke nekretnine u RH nemaju perspektivu – ne treba gledati te biznise kao nekretnine, nego kao biznise, koji posluju ‘loše”, itd. bla-bla. Ovo je naravno bezveze s više aspekata. Usporedite ovo pak s ulaganjem u bilo koju nekretninu na Jadranu samo ‘kao nekretninu’. Ovo je samo jedan primjer, vrlo konkretan jer se direktno mogu usporediti nekretnine kao nekretnine i patetična cijena nekretnina kao produktivne imovine. Pogledajte koliki je downside u KORF, a koliki u bilo kojoj nekretnini u RH (jasno ovdje se opet možemo prisjetiti ‘žalopojki’ uvrijeđenih koji si nekako moraju racionalizirati da nisu prepoznali priliku i sad ju zbog nevoljkosti promjene odluke također nemaju ‘ali postoji rizik da nem ‘netko’ to sve ukrade!!’. Ali o tome sam već pisao.

      Što se tiče Validusa, duže sam vrijeme htio izaći kad sam uvidio grešku koju sam napravio. I izašao sam čim se pojavila likvidnost na atraktivnoj cijeni. Likvidnost mi je bila bitna jer mi je za tu dionicu pozicija bila srazmjerno velika. Porast cijene na velikoj likvidnosti pak nisam ja potaknuo. Jasno, možete imati neke svoje teorije zavjere, ali u ovom konkretnom slučaju zar ne bi bilo čudno da baš pojavi likvidnost kad ja nešto ‘saznam’.

      Inače sam primjetio da ljudi jako pokušavaju personalizirati stvari. Čim vide npr. dva veća naloga u nekoj dionici na kupnji prodaji, smatraju da to ‘netko nagoni ovčice na kupnju/prodaju’ itd. A kladio bih se da barem u 95% slučajeva to nije istina. Itd. Ljudi teško prihvaćaju da je tržište depersonalizirano, nego uvijek traže neke likove iza njega. Kao što većina naroda svoga boga/Boga personalizira kao neki ljudski lik. To je ljudska potreba, i tko na tržištu ne može prijeći preko te iracionalnosti, u startu je hendikepiran.

      Napomena: Autor ima dionice KORF i RIVP i ovo nije nagovor na kupnju ili prodaju.

    • Mnogi ljudi imaju svoje miljenice i teško odustaju od jednom donesenih odluka. To je jasno opisano (i dobijena Nobelova nagrada zbog takvih stvari). To vidite i po tome da su ljudi voljni držati RIVP (umjesto prodati RIVP i kupiti istu imovinu znatno jeftnije kroz KORF, pri čemu su ‘rizici’ ili teme korporacijskog upravljanja slične). Tako da me ne čudi da ljudi žele držati LRH u odnosu na ono što su znatno atraktivnija ulaganja. Osim cijene s obzirom na parametre poslovanja, to se odnosi i na vlasničku strukturu, koja zbog velike koncentracije prva dva u slučaju LRH ima malo šanse iznjedriti značajnu likvidnost. Autor ima dionice KORF i nešto malo dionica RIVP i ovo nije nagovor na kupnju ili prodaju.

      • Tu ste vjerovatno u pravu, očekivao sam povoljno pravno rješenje glede grada Opatije, dionice u zalogu za margin itd., tako da nisam bio baš mobilan u ovom dijelu portfelja. S obzirom da mi je veći dio portfelja u ptkm tretiraću ulaganje u LRH kao u nekretnine koje će nadam se sve bolje poslovati. Vidjećemo u svakom slučaju lakše mi je ovu krizu proživljavati u LRH nego u nekim drugim dionicama, makar vjerovatno ima boljih dionica. Hvala na odgovoru

    • Zbog vlasničke strukture i nelikvidnosti mi je znatno manje atraktivna nego se to čini na osnovu parametara (gdje je opet znatno skuplja od ARNT, koji pak ima veće prilike za značajno povećanje prihoda, a vjerujem da ste mogli vidjeti najavu investicijskog ciklusa). Vjerujem da ste također one stvari oko kredita povezanim osobama. Preporučam također da pogledate širu temu. Ljudi inače kako to ne znaju kvantificirati, zanemaruju, ali tema je tu: Istra se izuzetno razvija kao destinacija. Dolazi do kritične mase kvantitete i kvalitete (Adris je svima iznimno pomogao s ova dva hotela s 5*) i mislim da je Istra najbolje pozicionirana za proširenje sezone, gdje mali marginalni prihodi dovode do značajnih marginalnih profita.

  12. Slažem se da su nekretninie preskupe i rizične jer im cijena nema uporište u snazi gospodarstva niti povratu od rentanja, međutim osvrnuo bih se na megatrened iz kojeg se može zaključiti da će potržanja za nekretninama padati, a samim time i cijena, problem održivosti toga megatrenda je izvjesno useljavenje radne snage iz vana, barem je to izvjesno prema anlaizama NB koji vjeruje razvoj u hr gospodarstva i sugerira investiranje u hr dionice i druga stvar koja nije uzeta u obzir je trend življenja u manjim zajednicama ili sve češće pojedničano u jednoj nekretnini.
    Kakva je situacija po tom pitanju vani u usporedbi s omjerom stanovnika i brojem kvalitetnih(lokacijiski i kvalitativno, a ne samim popisom svih , a u stvari često neupotrebljivih nekretnina) u HR?

    • Hvala na komentaru. Ako govorimo o useljavanju, pitanje je o čemu zapravo govorimo? Naime, treba konkretizirati. S obzirom na strukturu gospodarstva, realno je očekivati useljivanje iz zemalja s osjetno nižim BDP, naravno prvenstveno imajući na umu susjednu BiH, zatim Srbiju, Bugarsku, Rumunjsku itd. Kad bi to bilo moguće, s obzirom na mentalnu strukturu i strukturu (ne)zaposlenosti u RH. Znači kad tako konretizriamo, vidimo da jedino što je moguće, se zapravo neće u nekoj većoj mjeri dogoditi. Trendovi do sada su tu jasni i mislim da nije moguće da se oni radikalno promjene u kratkom, pa ni srednjem vremenu.

      Što se tiče vjere u hrvatske dionice s obzirom na stanje hrv. gospodarstva, tu ste me pogrešno razumjeli. Ne smatram da su naše firme izrazito konkurentne pa da bi načelno stoga vrijedilo u njih ulagati. Nego smatram da su obzirom na vrijednost biznisa, ako neće propasti, neke firme zaslužuju daleko veću valuaciju. (Pri čemu, naravno, možete ulagati i u firme za koje niste sigurni hoće li ‘propasti’, ako imate portfelj takvih, pa one koje prežive, će imati za neko vrijeme 3-4 puta veću valuaciju. Konkrento, ako imate firmu za koju mislite da ima 30% šansi da propadne, možda nećete u nju uložiti, jer Vam je i taj rizik prevelik – niste kockar. Ali ako imate 4 takve, od kojih svaka ako ne propade, joj je valuacija 100% veća, onda (ako nisu korelirane), stojite s vrlo malim rizikom i velikom očekivanom dobiti).

      Konkretno, mislim da se trenutno ne isplati investirati u hrvatski turizam na razini greenfield investicije. Znači, da me netko pita da li bih sudjelovao u poduhvatu gdje se s 3-5 milijarde kuna gradi nova Riviera Adria (kupuje zemlja, grade objekti, razvija posao), vjerajatno bih rekao ‘ne’. Ali ako kroz KORF mogu sudjelovati u 71% tog biznisa za 200-250 mil. kn imlicitne valuacije, onda ću svakako reći ‘da’. Slično, ako me netko pita da li bih sudjelovao u poduhvatu da se za 1 mlrd. eura napravi nova Petrokemija kad ove ne bi bilo (1 mlrd. eura je moja procjena zamjenske vrijednosti), sigurno bih ‘ne’. Ali ako udjel u postojećoj PTKM mogu kupiti po tržišnoj kapitalizaciji od 75 mil. eura, moj je odgovor svakako ‘da’. Itd.

      Autor ima dionice KORF, RIVP (nešto malo) i PTKM i ovo nije nagovor na kupnju ili prodaju.

      • p.s. Ovdje se ipak trebam osvrnuti na jednu tipičnu grešku u rezoniranju. Iako sam ju već više puta objasnio, očito nikad dosta. Naime, isplativost ulaganja u dionice ne podrazumijeva ‘snagu gospodarstva’ ili konkurentnost tih tvrtki. Ljudi često pogrešno rezoniraju ‘s obzirom da je sadašnja cijena ona koja odgovara sadašnjim uvjetima – uključivo i očekivani razvoj u budućnosti – budući da će se uvjeti pogoršati, ili neće jako popraviti, ne isplati mi se ulagati u dionicama’. Zaključak je, naravno, potpuno pogrešan ako pretpostavka nije zadovoljena. A nije, jer cijene nekih dionica uopće ne odgovaraju sadašnjem stanju (i perspektivama) tih tvrtki.

        Iako je ovo jednostavno, mnogim ljudima je komplicirano. Ali da pojasnim na očitijem primjeru. Naime, što god ja mislio o perspekivi nektretnina, da mi netko danas ponudi (normalan) stan na Trgu po 1000 eura / m2, kupio bih ga. A pogotovo po 500 eura / m2. Ili stan u Maksimiru po 300 eura / m2. To je narav moje vjere u (samo neke) hrvatske dionice. Naime, da se ne radi o izvanrednim tvrtkama, ali da se radi o izvanrednim prilikama. No, također smatram da je većina dionica na hrvatskom tržištu opasna. Meni su neke prilike naprosto preočite, ali isto tako neke druge po ovim cijenama ne bih ‘dirao ni štapom’.

  13. Predpostavljam da nemate informaciju o omjeru kvalitetnih(realno upotrebljivih u budućnosti) nekretnina i broja stanovnika u HR i u EU12 ,zbog usporedbe i radi predviđanja trenda u HR po tom pitanju i da zato niste odgovorili, bilo bi zanimljivo i to znati pa ukoliko netko zna neka izvoli.

    Dakle iz vašeg izlaganje u predhodnom postu, kao i iz rasprava inače, moglo bi se zaključiti(možda i ne bi ali ja o tome intezivno kalkuliram pa evo prigode i da pitam) da je investiranje u nekretninske fondove izvrsna prilika jer se neki trže i sa 70% diskonta(ukoliko su izvješća točna) i da je rizik za takve investicije praktično nepostojeći .Jer ne mogu vjerovati da će korekcija na tržištu biti u tolikoj mjeri ili da su profesionalci koji vode fondove toliko mogli promašiti da nav ikada toliko pane,.

    Isto stvar je i sa ZIFovima koji se trže sa značajnim diskontima, a portfelj im čine dionice koje su birali profesionalci , tako da ukoliko država nije totalno lopovska i ukoliko to sve nije lažirano ili rađeno u lošoj namjeri ,logično bi bilo da je šansa za njihov uspjeh značajno veća od mojih šansi kao malog i amaterskog inevstitora kao i većine ostalih neprofesionalaca.
    Dakle, što općenito mislite o zatvorenim fondovima i razlozima za ogromne diskonte po kojima se trže?

    • Tu bih bio iznimno oprezan, a također mi je očito da ima superiornih ulaganja u nekretnine.

      Evo zašto, najprije oprez:
      – za početak, ako je neto imovina fonda npr. 100, onda bih odmah krenuo od 70, jer mi je teško vjerovati da je management sveo stvari na zaista tržišnu vrijednost (koja je daleko manja nego tzv. ‘tražene’ cijene, dakle u nelikvidnom tržištu je stvarna cijena znatno manja nego si vlasnik umišlja)
      – takav fond ima naknade, recimo da je to 2,5% na imovinu fonda, plus depozitna banka i ostali troškovi, ne bi me čudilo da je to do 3% na neto imovinu (a ako je moja imovina praktiči 70, a oni zaračunavaju 3% na 100%, to je 3 na 70, dakle oko 4,3% na stvarnu imovinu); znači ako je Vaš horizont npr. 3 godine, ciljana vrijednost više nije 70, nego 61 (što, jasno, diskont čini daleko manjim)
      – ako očekujemo još neki pad cijena nekretnina u iduće 3 godine, recimo 10%, onda je očekivana vrijednost u stvari još, recimo, 7% niža, pa ste na 54
      – ukupno to onda nije tako atraktivno, uzimajući u obzir ove okolnosti niže, a to su …
      – rizik corporate governancea, što smo vidjeli da postoji kod svih naših nekretninskih fondova
      – neki od tih fondova su, barem kako se meni čini, s financijskom polugom, što zaista ne bih htio vidjeti od takvih fondova u RH

      ‘Profesionalizam’ mi nije argument, jer smo vidjeli i da su npr. profesionalci u u daleko najvećim fondovima (OMF) npr. dokapitalizirali Ingru po 20 kn, a nakon toga nisu kupovali ni po 11, ili npr. kupnje velikih blokova nekih drugih građevinara po daleko većim cijenama nego su se brzo nakon toga mogle naći na burzi, a tada ih više nisu htjeli kupovati ni po znatno nižim cijenama.

      Što se tiče nekretninskih ulaganja, mislim da je daleko probitačnije uložiti npr. u KORF ili VART, Budući da imovina RIVP nije revalorizirana, slobodno bih preptostavio da je značajno veća. Čini mi se da su nekretnine u konsolidiranim operacijama Riviere Adrie preko 2,5 mlrd. kuna. Recimo da im je stvarna vrijednost 1,5 mlrd. veća i to je onda oko 4 mlrd. kuna. Znači, ako je ova pretpostavka točna, onda bi BV Riviere bio za nekih 1,5 mlrd. kuna veći, odnosno oko 15 kuna po dionici veći od trenutnog. Ako se nisam prevario, to bi značilo da bi tada BV bio po dionici oko 25 kuna. To bi značilo da DH-u pripada 71% toga, tj, oko 2 mlrd. kuna. Kako je implicitna valuacija tog dijela (kad se isfaktorizira ostatak bilance DH) trenutno oko 25 mil kn., ispada da bi diskont na nekretnine u tom slučaju bio oko 80%!

      Što onda valuaciju KORF čini presmješnom (a nema naknada za upravljanje jer je ugovor s Epima ukinut – znači s tog aspekta je superiorno nekretninskom fondu), plus jasno je da je tu na pomolu neka izlazna strategija ili barem opcija za nju.

      Također primjerice VART. Kao što smo vidjeli iz javno dostupnih podataka, izgledna je dokapitalizacija od strane države (model C), a ona zbog nominalne vrijednosti dionce od 50, ne može biti po manje od 50 kn. Zatim pogledajte vrijednost dugoročne imovine, ona je oko 400 mil. kn. Pričao sam s par ljudi i uglavnom sam od njih čuo da samo vrijednost nekretnine na Trgu je preko 30 mil. eura, odnsno 230 mil. kn. Što znači da su nekretnine u Vart više nego potcijenjene (druga je stvar financijskog restrukturirajna da se maknu hipoteke s nekretnina itd., ali to je stvar tehnike). To znači, da
      – ako Vart ima neku budućnost kao operativan biznis, vrijednost nekretnina je praktički za džabe (s obzirom da je Mcap cijelog Varteksa ispod 6 mil. eura)
      – ako Vart slučajno ode u stečaj, onda će u stečajnoj masi vrijednost nekretnina daleko premašiti mcap od 6 mil. eura.

      Na koncu, da sam upravljam nekretninskim fondom, ako ikako mogu monetizirati nekretnine u koje sam već ušao, to bih napravio, makar i uz gubitke i za tu vrijednost ušao u KORF, VART i slične priče. A čak i da ne mogu to zbog ograničenja ulaganja, prodao bih ostale financijske instrumente koje imam i kupio te nekretninske priče.

      Za zaključak, iz ovoga se vidi i još jedan element: nekretnine same po sebi nisu loše ulaganje, nego je – kao i inače – bitan omjer cijene i vrijednosti.

      Napomena: Autor ima dionice KORF, VART i nešto malo RIVP. Ovo nije nagovor na kupnju ili prodaju istih.

  14. Iako ste varteks spomenuli tek usput, ne slažem se sa Vašom procjenom ulaganja u Varteks. Napominjete da je vrijednost dugoročne imovine Varteksa 400 miliona kuna nasuprot niskoj tržišnoj kapitalizaciji od svega cca 45 miliona kuna. Nažalost, Varteks ima oko 550 miliona kuna duga od čega 300 prema bankama. Ok, ima i 200 miliona u kratkoročnoj imovini od čega 150 miliona u zalihama. S jedne strane vrijednost nekretnina pada (a kako će kriza eskalirati to će i kupci za te nekretnine biti spremni manje platiti), a s druge strane kamate na kredite se moraju plaćati. Usput, Varteks je u prvih pola godine generirao novih cca 30 miliona gubitaka.
    Prije par mjeseci bio je oglas za prodaju prostora u Zadru. Bojim se da će uprava prodavati nekretnine kako bi se pokrivali gubici sve dok ne dođe u situaciju da vrijednost preostalih nekretnina može pokriti dug bankama. Na taj način štite sebe i svoje pozicije koliko god mogu. Ne znam kakav je godišnji plan Varteks bio za 2008, 2009, 2010 i 2011 i da li ga je uprava ispunila.
    Osobno ne znam niti za jedan stečaj u kojem je dioničarima ostala ikakva imovina.

    • Hvala na komentaru. Što se tiče Varteksa, smatram da uprava ima dobre šanse stabilizirati poslovanje. Prodaja manje nekretnine u Zadru mi se jako svidjela jer je pokazala potencijal u nekretninskom portfelju. Na skupštini smo čuli da je bilo više zainteresiranih i da je postignuta cijena bila čak 15.000 eura / m2. Mislim da vrijednost nekretninskog portfelja daleko nadmašuje cijelu operativnu priču, te da će mnogi to shvatiti na cijenama 100+ kuna.

      Problem duga je u biti daleko manji, je jedan dio duga je jasno da mora biti (ni jedna firma ne radi bez duga), a dug državi nadamo se da će se riješiti korz model C. Što znači da samo jedna nekretnina daleko nadmašuje sav dug povrh nečega što bi bio minimalan dug za takve operacije. U biti vjerujem da će mi Varteks biti jedna od najisplativijih investicija.

  15. Prije svega zahvaljujem!
    Ma vjerujem da je većina ipak svladala osnove da se dionice kupuju jer su jeftine,a ne smo zato jer je firma dobra,.

    Kad pišem o profesionalcima onda mislim na to da vjerujem da ipak nešto rade, da nešto zanju i da imaju bolje informacije od prosječnog kupca nekretnina čiji je maksimalni domet na traženu cijenu od 2000 ponuditi 1500 ,pa gdje se nađu.

    Vjerujem da profići, ma kakvi bili, ipak imaju određnu prednost pri prepoznavanja potencijala.
    Doista ne znam kako funkcioniraju fondovi, ali vjerujem da znaju procijeniti vrijedenost i da pokušavaju pronaći potencijal npr.nekretninu koja će vrijediti više kada se u blizini napravi trgovački centar, ili da ulažu veliki broj poslovnih ili stambenih kvadrata po nižim cijenama ili da pronalaze firme u porblemima i tako kupuju nekretnine po značajno nižim cijenama, da kupuju rascjepkana zemljišta koja postaju atraktivna okrupnjaavanjem, da kupuju zemljišta na osnovu boljih informacija npr. tamo gdje će biti poduzetnička zona… uglavnom vjerujem da nešto rade, a ne samo da kupuju redom i ubiru naknadu i nadam se da to nisu udružene zločinačke organizacije koje namjerno investiraju loše(ako nije problem dobro bi bilo da o tome nešto napišete).

    Mislim da ste ipak previše diskontirali stvarne neto vrijednosti, jer nisu ni oni valjda kupovali po traženim cijenama odreda, nego su , vjerujem tražili nekretnine s neprepozantim potencijalom, a niste obratili pažnji ni na naknade od najma,
    Čini mi se da fondovske odabire doživljavate kao nepotencijalne čija će neto vrijednost naknadama jesti sama sebe i gubiti vrijednost zbog trenda pada cijena.
    Osnovno pitanje ovdje bi bilo,ako uzmemo u obzir da je neuporedivo lakše prepoznati potncijal nekretnnie, nego dionice i da je zbog velikog broja građevinara u problemima jednostavnije doći do podcjenjene nekretnine, dakle pitanje je rade li fond menadžeri išta uopće ili nedaj bože, rade li namjerno na štetu svojih udjelničara?

  16. Nenade, kakva su Vam očekivanja za dionicu ATLN-R-A. Malo sam izložen tu, a vidim i da ste tu aktivni, pa možda par riječi o njoj. Hvala

    • Nemam neka posebno spektakularna očekivanja, u smislu da bi to bila neka spektakularno trgovana dionca, ali mislmi da je će operativni rezultati biti mnogima nevjerojatno dobri!

    • Televizijske mreže naravno imaju puno ljudi koji govore ovo ili ono. Ovaj je neki drugo (ili treće) razredni ‘trader and speaker’ kako sam sebe naziva. I još Forex trader, bravo sigurno rutinski dere kožu Goldmanu i Sorosu. Malkice je nervozan, vjerojatno zato jer ima jako leveraged short pozicije. Šteta, od jučer ujutro, kad je dao tu izjavu je npr. DAX nekih 8% u plusu.

      Nije problem u tom genijalcu, nego našim jadnim medijima koji ni mrvice ne razumiju i onda iskopaju nešto ovako folklorno i prezentiraju narodu kao relevantni statement o ekonomiji.

  17. Britanski tisak otkrio je da se Rastani nikako ne može hvaliti uspješnom burzovnom karijerom. “Iskreni broker” živi u kući svoje djevojke, te posjeduje firmu Santoro Projects preko koje nudi instrukcijske seminare, a koja već godinama posluje s gubitkom.

      • osobno sam pomalo pesimističan, na ovom blogu možda i blasfemično, za Zapad, a još više za Hrvatsku.ne samo ekonomski(investicijski) nego sociološki, gledajujći društvo u cjelini.nadam se da grijišim i da vidim stvari crnje nego što jesu, a i mogućnost promjene smjera je također uvijek moguća.
        ipak, ono što me prilično razljutilo je način na koji su neki naši portali prenjeli ovaj interview/samoreklamu.bez ikakvih, provjera, ograda, upitnika…dodavši još bombastične naslove, podnaslove, citate..
        evo primjer: http://danas.net.hr/novac/page/2011/09/27/0933006.html

        kao da je to neka konačna istina i kao da je rekao nešto novo, pa nam je sad ovaj “stručnjak” otvorio oči, ili kao da je to nešto s čime se trebaponositi, nešto što će donijeti dobro.da nije žalosno bilo bi smiješno.
        što sad neki “mali čovjek” (kojeg su učili svu silu glupih predmeta u školi, ali ni slova o ekonomiji,ili npr.valutnom riziku) može napraviti nego otići u banku i podići svoju ušteđevinu i reći rodbini i prijateljima da naprave isto.

        nemam ništa protiv drugačijeg načina razmišljanja, pa i subverzivnog ako treba…moralno mi je prihvatljivije kad netko udari po establishmentu na ovaj način http://www.24sata.hr/svijet/slikao-falsifikate-i-prodao-ih-po-europi-za-cak-123-milijuna-kn-236555
        izvrćući ruglu skorojevićevstvo, neznanje i sulude cijene “tržišta” umjetnina, nego ovo što je učinio gosp.Rastani.iako će ovaj u zatvor a Rastani neće.

  18. uh, moderiranje?to je novost za sve, ili sam osobno imao čast?ako je problem u mojim komentarima, molim, javite mi, suzdržat ću se od daljeg komentiranja.hvala

  19. Slažem se s Vašim obrazloženjima o trenutno podcijenjenim cijenama dionica u RH. S obzirom na svoje financijske kapacitete proporcionalno sam dosta izložen u dionicama. Malo hipoteze, da se u slijedećih par godina dogodi rast od parsto posto (ne ulazim ovdje u analizu kojih dionica, nego recimo da se to dogodi u mojim i Vašim dionicama), Hrvatska u Evropi, Evropa bez recesije. Nakon tog rasta, zanima me Vaša promišljanja kako rasporediti imovinu, omjeri dionica, keša, nekretnina i sl., u stabilnim efikasnim vremenima? Ima li tu kakvih teorija i pravila?

  20. Kuće za odmor su luksuz, a luksuz se svuda extra oporezuje, isto kao jahte ili privatni avioni.
    Ovaj porez je psihoterapeutska mjera – ima za cilj da izliječi bolesnu opsesiju naših malograđana cementom i betonom.

    Od sad ulažite novac u poduzetničke pothvate ili obrazovanje svoje djece.

    Za djecu ćete više učiniti ako im ostavite znanje nego svakom “ditetu” po jedan kat kućerine.

    • Sve potpisujem ali se ne slažem sa visinom stope od 2% godišnje na vikendice jer to je defakto nacionalizacija,evo i zašto;Po svemu tome matematički ispada da čovjek koji vikendicu koristi 50 godina defakto državi isplaćuje kredit za tu kuću uz inflaciju kao kamatu.Pa možda nebi bilo loše da ih nacionaliziramo sve pa da ih tim istim ljudima damo u najam po tržišnoj cijeni,možda bi tada puno bolje prošli?Ja mislim da je to pretjerivanje?Stopa od cca 0,6-0,8% bi bila sasvim dostatna jer bi vlasnik i tako platio na procijenjenu vrijednost nekretnine od cca 200tis eura cca 1600 eura godišnjeg poreza i mislim da je to primjereno a 4 tis eura ili 2% je megalomanski puno,jer ima obiteljskih kuća iseljenih ljudi u atraktivnim turističkim destinacijama kao npr dubrovnik ili opatija koje tržišno vrijede i do milijun eura a to znači da će oni morati plaćati 20 tisuća eura godišnjeg poreza ili će ih morati iznajmljivati ali ako ih iznamljuju neće imati gdje doći za vrijeme zimskih ili ljetnih praznika ili kao umirovljenici koji žive pola-pola,uz to ja vidim veliku šansu hrvatske da ubire veliki novac upravo od ljudi iz eu koji će kupiti kuću-zemljište na jadranu i formirati drugi dom a od njihove potrošnje svi ćemo imati koristi i tako peglati naš malen natalitet,mirovine,starenje nacije itd,itd,mislim da ćemo ih na ovaj način maksimalno destimulirati da izaberu baš hrvatsku za svoj drugi dom,porez DA ali ovo sa 2% je pretjerivanje,to po meni nije porez nego kazna zbog toga što imate vikendicu i kazna svima onima koji nisu prodali kuću kada su išli trbuhom za kruhom u svijet…,tako ja razmišljam!

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s