Nekretnine

Cijene novih stanova

Kupiti stan, ili još čekati? Koja je pregovaračka snaga kupca prema prodavačima? Ova analiza daje pregled podataka o kretanju cijena novih stanova kakav još niste vidjeli, ali nije nagovor na kupnju ili prodaju. Zaključke molim donosite sami.

DZS je prije tjedan dana objavio cijene novih prodanih novih stanova u prvom polugodištu.

Ovaj dajem analizu koja se fokusira na Zagreb iz dva razloga: to je uvjerljivo najvažnije tržište (u grubo, pola svega), a analiza ‘ostalog’ je praktički nemoguća zbog heterogenosti.

Cijene su, gledano u kunama, za stanove izvan POS-a, porasle za 0,7%. Kako je euro porastao u odnosu na kunu, gledano u eurima, cijena je ipak nešto pala. Kretanje cijene od početka stoljeća možete vidjeti na sljedećem grafikonu. Zamke ‘statistike’: cijene za sve stanove su porasle na godišnjoj razini za skoro 4% iako su i cijene stanova u POS-u i izvan POS-a pale! Kako to? Pa tako da je sada znatno manje stanova iz POS-a koji su znatno jeftiniji. Tako da je ukupni mix skuplji – ali to je, dakle, zavaravajući podatak.

Važna napomena: DZS daje podatke u kunama. Cijene su preračunate u eure (našu pravu valutu za nekretnine, jel’ da?) koristeći sljedeću aproksimaciju: za određeno polugodište uzet je prosjek tečaja na zadnji datum mjeseca u njemu, kao i neposredno prethodnog mjeseca (tj. dan prije početka polugodišta).

Još važnija napomena: Ako vas zaista zanimaju ovi podaci, svakako, ali svakako pročitajte napomene koje DZS daje u svojim izvješću. Primjerice, ovi podaci ne uključuju baš sve prodane stanove, nego određeni uzorak. Zatim, usporedivost podataka (uklj. / ne uklj. APN/POS). Podaci su prikazani u najboljoj vjeri i usporedivi su i reprezentativni u mjeri u kojoj su to izvorni podaci DZS. Za bilo koje zaključke ekonomske, socijalne ili druge naravi molim da pogledate napomene uz izvorne podatke.

Image Hosted by ImageShack.us

Jasno, idealno bi bilo pogledati realne cijene (bez inflacije), ali ako gledamo u eurima, onda je pitanje da li uzeti u obzir inflaciju u RH ili u Eurozoni, i – naravno sada još kompliciranije – što je eurozonska inflacija, itd. Zato se snađite s ovim grafikonima u nominalnim iznosima.

Volumeni prodaje novih stanova pali su na otrpilike pola razine u ‘zlatno doba’, te na razine od prije 5-6 godina.

Image Hosted by ImageShack.us.

U doba kad su se stanovi prodavali lako, rasla je i prosječna kvadratura stana. Ima se – može se! Pogotovo ako je kredit u švicarcu pa se kamata čini mala! A poslije ću okriviti globalnu zavjeru za svoj problem.

A propos, jeste li svjesni da na zemljišnim knjigama možete vidjeti koliki kredit ima Vaš susjed ako mu je stan zalog, u kojoj valuti i često i po kojoj kamati? Naravno, prije toga morate na katastar da vidite česticu s obzirom na adresu. Za Zagreb je ovdje, i još je jedan trik, a to je da postoje stare i nove oznake čestica, pa se morate u slučaju Zagreba kliknuti na ‘katastarska čestica’, pa na ‘identifikacija ZK’ da dobijete alternativnu česticu ako ona prva ne radi (uh!).

Dio podataka nije prikazan jer nisu jasni iz izvješća DZS, naime da li se prezentirani podaci u tim godinama odnose na sve stanove ili samo one koji nisu u POS/APN. Podaci za rubna dva polugodišta oko rupe su također očito problematični:

Image Hosted by ImageShack.us.

Razmišljamo li o trendu cijena, treba vidjeti koje ga varijable zapravo određuju. Ovaj grafikon koji pokazuje udjele pojedinog troška u cijeni stana je koristan:

Image Hosted by ImageShack.us

Iz njega se vidi da je u stanove u zadnjem polugodištu uključeno u prosjeku prilično skuplje zemljište nego u prethodnima. To može značiti da je naprosto uzorak drugačiji nego u prethodnim polugodištima, da je u njega ušlo više relativno skupljih stanova. Drugim riječima, ako bi u iduće polugodište ušli stanovi s jeftinijem zemljištem, da će prosječna cijena opet pasti.

Ili: da je cijena zemljišta uključena u stanove prodane u zadnjem polugodištu bila ista kao u one u predzanjem, cijene uzadnjem polugodištu bi bile za oko 4% niže (u eurima) od cijena u predzadnjem!

Trend smanjenja ostalih troškova je jasan.

Vjerujem da se iz ovih grafikona može izvući više zaključaka nego sam ovdje dao, ali neka svatko sam za sebe promisli. A zbilja sam se pomučio oko ovih prezentacija.

Ujedno, ova analiza daje uvid koliko duboko se ponekad mora zagrabiti da bi se zaista razumjeli trendovi. Analiza i procjena vrijednosti tvrtki često je mnogo kompleksnija od ove analize. A ako procjenjuje vrijednost kompanija i ne razumijete kompleksnost, ili ju ne možete izračunati, a da pri tome ne znate granice moguće greške (marginu sigurnosti), analiza ne samo da je beskorisna, nego i štetna. Ona je jedan vid analitikanstva. U analizi hrvastkih dionica prevladava analitikanstvo.

Kategorije:Nekretnine

10 replies »

  1. “od početka stoljeća” -> “od početka desetljeća”

    Prije par godina sam se intenzivno zainteresirao za cijene nekretnina – mislio sam kupovati. Pritom san našao podatke g. Tice o prošlih pola stoljeća koji bi ovdje mogli biti zanimljivi (vidi link ispod). Ja sam prema njima procijenio dugoročnu pedesetogodišnju cijenu kvadrata u Zagrebu na 1300 eura po kvadratu. Naravno, s tim ide još više ograda nego s vašom analizom. Ne znam ništa o Ticinoj metodologiji niti izvorima podataka, prilagođavanju za inflaciju, itd. Svejedno, mislim da je zanimljivo koliko je omjer stabilan prije rata:

    http://www.usporedbe.info/2009/10/dugorocna-priustljivost-kvadrata.html

  2. Lijepi pozdrav!

    Mene i dalje muče napomene koje je DZS stavio. Jedan od kriterija je tvrtke prema broju zaposlenih. Što to znači? Npr. možda računaju samo tvrtke s više od 20 zaposlenih kao što računaju vrijednost izvedenih radova. Zatim netto promet, možda je vama jasnije? Zatim registirana djelatnost, možda je netko proizvodio prije krompir i doregistrirao se za podizanje i prodaju nekretnina. Njegov promet će se voditi pod proizvodnju krompira itd…
    I još jedno pitanje, prema onim statistikama, prethodnih godina se završavalo više od 15k stanova godišnje, a statistika je prema njih cca 2.5k. Zar nije to malo čudno? Ajde da su uzeli 300-500 stanova pa napravili statstiku prema takovm uzorku, ali kad su već uzeli 2.500 stanova, mogli su i svih 15.000. Pa nisu stanovi kovanice da se izgube, a i da jesu, već bi ih Šuker našao 🙂

    • Za vjerovati je da DZS zna što radi s uzorkom. Nema tu jednog pravog načina. Kao što možete vidjeti iz grafikona cijena, to je toliko glatka krivulja da ne može NE biti pravi trend. Ali je uzorak postao dosta mali, pa treba i gledati strukturu uzorka, što se vidi iz drugih varijabli, kako sam i naglasio. U ovome svemu su bitnije cijene.

      • Nije meni sporan trend nego njegov intenzitet. Već na pola H1 dolaze i subvencije za kupnju novih stanova. Zbog toga su stari stanovi pojeftinili za isti iznos, a oni nisu ni uključeni ovdje. Želim reći da je stvarni nagib općeg trenda strmiji od prikazanog. Ili kako se jedan izrazio neki dan, ukopavamo se na rubu provalije. S obzirom na agregatne indikatore, meni se čini da je samo pitanje vremena kada ćemo se početi kotrljati nizbrdo. EU “impact” nikako nije dovoljan da to sve komenzira…

  3. Jedina relevantna ustanova koja ima sve podatke o kupoprodajama nekretnina je porezna uprava. Međutim iz nekog neobjašnjivog razloga porezna uprava taji te podatke te ih očigledno ni DZS nema.
    Porezna uprava bilježi svaku transakciju nekrtnina zbog famoznog poreza na promet od 5% (čak i ako ste oslobođeni za prvu nekretninu morate to prijaviti u poreznu).
    Da smo uređena zemlja porezna uprava bi na mjesečnoj bazi mogla davati podatke o broju, cijeni i vrsti utrženih nekretnina. Taj podatak je po meni užasno bitan i za državu i za građevinsku industriju a i za mnoge druge.
    Onda bi imali i puno kvalitetnije podatke od ovih koje izdaje DZS ili portali za nekretnine

  4. Fantastična analiza! Pogotovo ovaj dio sa švicarcem i globalnom zavjerom kao da ste mi uzeli riječ iz usta – tako se ja uvijek sjetim jednog prijatelja koji je nakon što je dobio prvu plaću (na razini prosječne u ZG-u) išao kupiti polovnog VW Pola – našao kredit u eurima i sve pet. Onda mu je neko šapnuo da su švicarci jeftiniji pa je uzeo Passata – neš ti kamate. Pa tako moj prijatelj, na zaostalom Balkanu, sa 25 godina i prosječnom plaćom vozi Passata. Nedavno se učlanio u udrugu “Franak” 🙂

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.