Trzista kapitala - Hrvatska

Ulaganje u doba velike nesigurnosti

Ograda: Ova ograda je integralni dio ovog posta. Ako prihvaćate uvjet iz nje, možete nastaviti čitanje. U suprotnom, molim da napustite ovu adresu!

+ + +

Još jednom, nije na odmet podsjetiti se što kaže Dr. Konrad Hummler, glavni direktor najstarije švicarske banke Wegelin & Co. i ujedno predsjednik udruženja privatnih švicarskih bankara. Ne zaboravimo, on je ujedno i partner s neograničenom odgovornošću – svom osobnom imovinom garantira za tu banku. U svakom slučaje, dakle, nije hazarder, a valjda ponešto i zna.

Jasno, rješenja koja navodi u suprotnosti su s ideološki uvjetovanim pristupom riziku, koji ipak iz doba socijalizma i neuredne tranzicije prevladava u Hrvatskoj. Treba ponešto intelektualne discipline da bi se razumjelo.

U svom Investment Commentary za srpanj ove godine kaže:

What are we to do? It may not be that difficult to know. As long as the “Blood-red abyss” (‘a debt spiral in the Western states, spinning ever faster till it disappears into a hopeless abyss, and accompanied by
political unrest’) cannot be assigned an infinitesimally small probability of occurrence, we stick to our recommendation to keep around 30 percent of one’s wealth invested in real-value assets, by way of insurance. Expressed negatively this means for that part of the assets deliberately forgoing promises or commitments of any kind, whether made by states, banks, insurers, central banks or other bodies defined by the making of promises or commitments. Ice-cream machines, telephone networks, mines and oil and gas fields are of a more tangible nature.

Kako ovo čitati:

1. Obveznice su, jasno, ovisne o državnim obećanjima, za koje je pitanje u kojoj će se mjeri ispuniti.

2. Valute također! Vrijednost dolara ovisi o volji (koliko će ga naštampati) SAD, vrijednost eura očito značajno ovisi o političkoj volji, itd. Za sve valute: kako će se raziješiti ‘quantitative easing’, tj. kolika će biti inflacija?

3. Rješenje je, dakle, u realnoj imovini. Drugim riječima – vjerovali ili ne! – upravo dionicama, koje neki pak smatraju najrizičnijima (po kratkotrajnim kolebanjima to i jesu, ali to je manje bitno).

Jasno, pri tome na neefikasnim tržištima poput našeg treba biti vrlo selektivan. Osobno ne bih ulagao u telekomunikacijske kompanije, pogotovo ako su već skupe. Naime, kolač se, čini se, značajno smanjuje (pad diskrecijskog prihoda, čiji snažan utjecaj je već vidljiv). VIPnet je upravo završio skupu akviziciju B.neta, pa ju mora opravdati, znači da će vjeorajtno biti agresivan u osvajanju tržišta. A to bi moglo dovesti do cjenovnog rata u uvjetima smanjenja kolača, što može biti vrlo destruktivno. K tome, telekomunikacijske kompanije u RH ovise o prihodima u kunama, pa su slabo zaštićene od deprecijacije kune (gledamo li im vrijednost u eurima).

Stoga mislim da zaštitu treba tražiti u kompanijama koje imaju izvozni proizvod i konjukturni proizvod, a u kojima je bilo značajnih preokreta u poslovanju, koje tržište još nije procesiralo.

Ovo je trenutna tablica izvedbe dionica iz Crobexa ove godine, uključujući pretpostavku reinvestirane dividende:

Image Hosted by ImageShack.us

Meni je tu jasno sve kako i zašto. Mislim da ova izvedba uglavnom vjerno odražava logiku, i da se ta logika tek počela odražavati. Primjerice, KORF ima preko 70% RIVP, koja je kao što znamo, objavila takve rezultate, da su oni, kad se isfaktorizira računovodstveni učinak konsolidacije, oko 150 mil. kn neto dobiti u 9 mjeseci. Istovremeno joj je kapital preko 1,8 milijardi kuna. Istovremeno znamo da je to realna, produktivna imovina, koja će imati svog kupca čak i ako Hrvatska bankrotira (ili, pogotovo onda). I znamo da je, kad se oduzme vrijednost financijske imovine, umanjeno za dugove, implictino vrednovano tih preko 70% s oko 300 mil. kn. Stoga zaista ne treba čuditi ovakav porast cijene. Nekima apsurdno, ali meni se čini da je to u okviru disperziranog portfelja jedno od najsigurnijih hedginga, pogotovo od naročito radikalnih ishoda krize.

Napomena: Autor ima dionice KORF i ovo nije nagovor na kupnju ili prodaju istih.

81 replies »

  1. dao si mi misliti ,znači po tvom sudu novac od obveznica ni se mogao lako evaciti jednim djelom u dionice kompanija koje dobro posluju, sječam se da su w, bufetta ismijavali lani kad je govorio da ga obveznice ne zanimaju

  2. samo me brine utjecaj inflacije na dionice ,jer ako valuta gubi na vrijednosti mislim da će i dionice koje posluju isključivo u kunama znatno skliznuti

    • Pa zato i valja birati dionice tvrtki koje prihoduju u eurima ili imaju prihode vezane uz eure: DDJH, ADPL, KORF, PTKM. Zar nije to jasno?

  3. Imam jedno pitanje u vezi ADPL. Ne mislite li da je ta firma dosta osjetljiva na globalne krize s obzirom da proizvodi komponente za robu koja se u nacelu smatra luksuzom? U prosloj krizi (odnosno bolje receno prethodnom valu ove krize) je auto industrija prosla prilicno lose…

    • U pravu ste. Ona je relativno osjetljiva na pad prodaje automobila. S druge strane, ona uglavnom radi dijelove za aute manje klase (recimo, glavna joj je stvar polovina tvornice za Daciu). Ono 2008. je zaista bio radikalan pad. Također imaju prilično jaku bilancu. Nitko nije imun na sve. Ali ovi su bar imuni na hrvatski rizik. Što biste danas rađe imali: štednju u hrvatskoj banci, hrvastku obveznicu ili dionicu ADPL?

    • Mislim da ta roba nije luksuz (bar u većem dijelu).
      Da slažem se da je roba osjetljiva na globalnu krizu, ali isto tako roba koja se i brzo oporavlja.
      Znam da niste pitali mene, ali iznosim svoje mišljenje o ADPL.

      • U Hrvatskoj (i Rumunjskoj gdje je Daciji 10 % prodaje i sl. državama) je Dacia luksuz, međutim ADPL radi dijelove za automobile koji će se ipak velikom većinom prodavati na tržištima gdje nisu luksuz, gdje je luksuz Lamborghini, Ferrari i sl., pa gdje to ljudi niti ne kupuju puno (za razliku od nas gdje ljudi Daciu i nama još luksuznije stvari itekako kupuju umjesto da se fino neluksuzno voze javnim prijevozom).

        Glavna tržišta Daciji su: Francuska, Njemačka, Italija. Njemačkoj i Francuskoj (bez obzira na financijski sektor koji će možda sada biti malo uzdrman zbog loše imovine: obveznice neodgovornih država!) ide sjajno, sve bolje, a u Italiji je pak drugačiji mentalitet, tamo ljudi često kupuju i skuplje nego bi trebali, pa sad kada krenu malo racionalnije, baš bi automobili niže klase tu mogli profitirati!

        Tako da Dacia nema baš nekog razloga padati u Njemačkoj, a niti Francuskoj, a baš suprotno intuiciji: pogotovo ne Italiji. Mislim da je slično i sa većinom drugih partnera. Dakle prilično imuno to izgleda na razne negativne scenarije. Čak bi nas više mogli brinuti pozitivni scenariji: da gospodarskim procvatom do nedavno siromašniji Nijemci promjene navike i krenu kupovati Mercedese umjesto Dacije…(ali ADPL pametno širi svoj krug partnera, mislim da će s vremenom sve veća disperzija umanjiti oba ova rizika, što je za sada i tako u drugom planu kada se ide na tako rastuća tržišta kao što je Rusija npr.)

        • Dacia je odličan substitut. Znači, kao školski primjer putra i margaringa. U krizi se poveća prodaja margarina. Ovo je samo za ilustraciju, školski primjer kojeg sigurno i dalje tumače na našem EF. Jer sada je skroz drugačije uz jeftini subvencionirati putar i skupe šminka margarine 🙂

        • Po mom misljenju je dosta upitno koliko su jeftiniji auti u prednosti tijekom jacih udara krize. Naravno, najvecu stetu vjerojatno pretrpi nekakva gornja ili gornja srednja klasa automobila poput Passata ili Mercedesa. Jeftiniji auti se vecinom poshiftaju prema gore. No kako je distribucija bogatstva po prirodi nekakav power law (iako malo ublazen progresivnim porezima), pripadnika srednje klase ima manje od pripadnika nize klase.

          A tu postoji jos jedna stvar, a to je da se osim shifta desi i ukupno smanjenje prodaje svih modela. Jednostavno dio ljudi svih klasa odluci malo pricekati na kupovinu iduceg automobila. Vecina ljudi s kupovinom novog auta ne ceka da im se stari auto do kraja raspadne nego se odluce na kupovinu novog kad im se stari pocne cesce kvariti i opcenito izgledati kao krs. Dobar dio ljudi bi u slucaju krize bio voljan progutati knedlu i platiti pokoji popravak nego da se odluce na kupovinu novog auta koji je, zbog novih okolnosti, za klasu ili dvije nizi od onog na kaj su se navikli.

        • U pravu ste, auti kao takvi su često disrekcijska potrošnja (kupiš novi kad ga želiš, a ne jer se stari raspao), tako da prodaja auta svih klasa jest osjetljiva na jače krize.

        • A tu “jaču krizu” smo imali prije 2-3 godine, i to smo vidjeli upravo tako. Ako ćemo sada imati “slabiju krizu” (= “krhki oporavak”) onda je stvar možda malo drugačija za narednih par godina u odnosu na ono proteklih 2-3 godine.

  4. Sto mislite hoce li drugi val krize biti jaci od prvog? U prvom su padale banke ali su drzave imale dovoljno novaca odnosno zaduzivale su se da ublaze krizu. Sada padaju drzave a zaduzenost razvijenih sve vise raste… Slazem se s Vama da su dionice s realnom vrjednoscu dobra opcija za ulaganje ali mislim da kulminaciju krize jos nismo vidjeli i da bi vrjednosti dionica kratkorocno mogle pasti…

  5. I na koliko da još padnu? Ingra je pala sa 440 kn na 7 kn, većina ostalih dionica nešto manje. Pa valjda će već jednom rasprodati ovi koji su badava dobili dionice. Oni pošteni koji dionice nisu ukrali ne prodaju ih. Među njima sam i ja.
    P.S. nemam ingru ali imam dlkv, hdel, jdpl, atln, blje..itd…koji su svi pali daleko više nego što je to realno….da, imam i adpl.

    • Nacelno gledano, dosta tih firmi zbog manjka perspektive moze upasti u ozbiljnije financijske probleme koje mogu dovesti i do bankrota. Nekima od njih su dionice probile sve potpore i mogu lako padati i do nule. Nize od toga vjerojatno nece jer se potpora na nuli cini dosta jaka 🙂

  6. Sve istine prolaze kroz tri faze: *Prvo se ismijavaju *Zatim im se nasilno suprostavlja *I treće, prihvaćaju se kao očite ,samodokazive! Arthur Schopenhauer (1788-1860) HCOIE

  7. U svemu se manje vise slazem, u hrv obveznice mozemo vjerovat i ulagat u njih koliko vjerujemo Jadranki Kosor odn. Zoranu Milanovicu i njihovoj sposobosti da nesto preokrenu i pokrenu. Volio bih da sam u krivu btw.
    Sad se ceka kako ce se rasplest sve sa europom,eurom itd pa se svi boje ulagat…
    A nasa drzava polako ali sigurno tone…A nismo nista bolje ni zasluzili…kakvi smo ljudi takvi su nam i politicari,znanstvenici itd. Samo znamo druge kritizirat i nista konkretno ne napravit…

  8. interesantna je ova tvoja tablica sve razvikane dionice u banani ,a pune ih naslovnice i članci svaki dan,samo mi isto blesavo
    zašto ljudi prodaju na ovim razinama kao da su u stečaju

  9. Nego s obzirom na Grčku krizu i teza koja se danima već provlači kroz medije, a glasi “što ako euro propadne”, što će na kraju biti nitko nezna. Iako ja osobno mislim da će se EU izvući, nego u slučaju samog strahovanja ja mislim da dolazi pod broj jedan deprecijacija eura.
    Tako da na kompanije izvoznog proizvoda ili domaće proizvodnje se po meni jednaki rizici (iako naravno da će se prije dogoditi deprecijacija kune nego eura, ali čisto hipotetski)

    • Deprecijacija je, IMHO, nuzna, ali Njemackoj jos ocito treba neko vrijeme da to shvati. Do sada se nacin na koji su pokusali handlati krizu pokazao katastrofalan. Inzistiranje da otpis grckog duga bude “dobrovoljan” je rezultiralo nemogucnoscu naplacivanja CDS-ova i bjegom investitora iz EU obveznica, s obzirom da su de facto odlucili da se osiguranje od bankrota ne priznaje. Druga odluka, stroga kontrola adekvatnosti bankovnog kapitala nije rezultirala unosenjem svjezeg kapitala putem dokapitalizacija i slicnih mehanizama kako su se nadali, nego je rezultirala mehanizmom koji je po vlasnike banaka jeftiniji – povlacenjem novca namjenjenog za kreditiranje i posljedicno skupljim kreditima a to rezultira totalnim gusenjem ekonomije. I na kraju je tu vrlo ograniceni EFSF koji je postao velika sprdnja, a ne mehanizam koji bi osigurao financijsku stabilnost EU.

  10. Meni se čini da je sve ovo umjetno izazvano da se izazove strah kod ljudi pa rasprodaju sve što mogu i time dokazuju da nisu racionalni investitori koji ne vjeruju ni sebi ni firmi u koju ulažu(odnosno njenin temeljnim podacima)nego su podlegli općoj psihozi.Drago mi je da sam barem preko ovog bloga upoznao Nenada Bakića koji racionalno razmišlja i ulaže.Moje je mišljenje da čovjek(rijetki su takvi) u teškim situacijama(npr.u logoru)može biti svetac i ostati zdrave pameti,ali mu treba malo vjere.(koja se može umnožiti)
    Isto tako može mu u životu “teći med i mlijeko”pa izgubi pamet i poludi,jer misli da se sve podrazumijeva.Prave vrijednosti uvijek ostaju i u miru i u ratu.Sada je prilika bogatašima da se još više obogate,a siromašni još više da osiromaše te postanu “roblje”bogatima,jer koriste(zloupotrabljavaju) ove ljudske emocije.

  11. Zar stvarno tako misliš ili bi to želio misliti? Koje su to vijesti u zadnjih x dana na kojima temeljiš svoj optimizam? Činjenica je da se stvari u gospodarstvu Europe ne kreću najbolje, da budemo iskreni, poprilično su loše, o gospodarstvu u RH ne treba ni govoriti. Njemačka aukcija obveznica nije u potpunosti uspjela, Italija i Španjolska u velikoj krizi, Portugalu rejting pada….,, Daleko od toga da su dionice pale neselaktivno, i one koje su trebale i one koje nisu, ali svima bi trebalo biti jasno kako stanje nije sjajno, i zaista ne razumijem ove napise o umjetno uzrokovanoj krizi, roblju, bogatima i siromašnima… kao da ne živimo na istoj planeti. Tko misli da mu dionica vrijedi taj neće prodati, dapače, on će i kupiti, nikakvo zloupotrebljavanje emocija, nikakvi strahovi ne mogu utjecati na one koji znaju da nešto vrijedi, i koliko to vrijedi.

  12. Kada govorimo o realnoj imovini koja je dostupna malim investitorima u HR zar ne bi u ovim trenucima bilo pametnije savjetovati ulaganje u npr. nekretnine (npr. s mogućnošću rentanja) i pričekati neko vrijeme dok se ne pokaže u kojem smjeru ide trenutna kriza? Tko je jučer pročitao vaš blog i uložio u dionice (npr. koje vi navodite da imate) danas je sigurno u minusu oko 5%. Zar mislite da će slijedeći tjedni i mjeseci donijeti nešto bolje? Moje mišljenje je da je trenutno ulaganje u dionice (npr. na period od godinu dana) visoko rizičan potez. Ako uzmemo u obzir zadnje vijesti u kojem nisu više ni euro ni kuna sigurni onda mi se jedino nameću nekretnine kao donekle sigurno utočište u 2012-oj.

    • U financijskom žargonu, kad se govori o realnoj imovini, to nisu nekretnine. Bar ne ovom kontekstu u kojem sam pisao (i prenio pisanje dotičnog bankara).
      Nekretnine mislim da su najgore ulaganje. Samo što kod njih ne vidite dnevnu volatilnost. Pogledajte moj post https://trzistakapitala.wordpress.com/2011/09/23/nekretnine-kuhanje-zabe/.

      Što se tiče dionica, danas je naročito neobičan dan, jer se skupilo svašta, od ovog sr*** s Credo, nespretnog PR-a HNB-a, do vanjskih tržišta, što zajedno s neukošću naših investitora (vide prenošenje negativnih naslova u našim novinama da se kriza zaoštrava, ali ne gledaju strane i, još gore, ne vide da je npr. DAX u plusu) i malom likvidnošću izgleda kao ‘perfect storm’. Ovo je pad na malom volumenu i za sada me ne zabrinjava.

      Štoviše, mislim da je čak dobro, jer za neke dioncie je potrebno čistilište. Nekima nakon većih udara (kao 8. i 9. kolovoza) se cijena oporavi, nekim to bude katalizator daljnjeg pada.

      Za dionice inače i preporučam ulagati s horizontom od barem godinu dana, pa ne valjda na kraće? Tek tad ste izloženi riziku.

    • Ne želim ponavljati argumentaciju gospodina Bakića vezanu za objašnjenje popularnosti ulaganja u nekretnine ljudi s ovih prostora. Samo ću reći da se slažem s njom. Gledajući samo jedan dan najbolje je od jučer do danas bilo biti u cashu ali… zar imamo kristalnu kuglu koja nam govori što će biti sutra? I zar ulažemo na jedan dan? I zar kod ulaganja odmah sav novac istovarimo za neku dionicu ili imamo plan dokupljivanja usljed negativnog trenda?

      Razumljivo je da ljudi traže neku mirnu luku za njihov (kod velike većine) pošteno zarađen novac. Koliko god bolno bilo gledati i ovakve padove od čak 5% ovo je put kojim treba ići s dijelom svoje imovine. Meni je žao što je iz RH teško trgovati robama jer smatram da bi dio portfelja bilo dobro uložiti u neke neophodne robe. Osobno bi kupovinu nekretnina promatrao kao dobru investiciju tek kada bi se kvalitetne nekretnine prodavale za oko 500€/m2.

  13. Nekretninu bi kupio za sebe po cijeni manjoj od 50 % od sadašnje. Kao investiciju ni tada jer me nebi čudilo da idućih 5 godina nekretnine padnu i do 75 % kao što su pale na mnogim mjestima vani.
    Meni nije jasno kuda stavljaju novce ovi koji sada prodaju???

    • Navedite primjer gdje su nekretnine pale 75%…..i napravite mi kalkulaciju kako izgraditi kvalitetnu nekretninu na kvalitetnoj lokaciji za sveukupno 450€ jer ovih preostalih valjda dozvoljavate da ostane investitoru kao naknada za trogodišnji rad koliko traje od ideje do prodaje.
      Ako pak vas kvalitetne nekretnine ne zanimaju,šupe imate i sad po 500€/m2.
      Općenito ako spominjete nekretnine najprije proučiti materiju jer pisanje tipa – ja bi kupio auto za 6000€ ništa ne govori o automobilskoj industriji.
      Dajte nam cijenu izgradnje stana kjuč u ruke na zemljištu 100€/m2 i komunalije 38 kn/m3. Bez tog podatka niste kompetentni. Probajte.

      • Najmanje je bitno po koliko se može sada izgraditi. To vam je kao da gledate po koliko ste kupili dionice, i po koliko bi se sada isplatilo nekoj firmi izdati nove dionice. Cijene određuje tržište, a ne povijesna cijena.

    • pravo je pitanje zašto on javno objavljuje da shorta?
      obično onaj koji kupuje šuti i koji prodaje šuti a kad objavi onda se sprema za kontru 🙂

      također primjeti riječ “mainly” i “around the world”

      kod shortanja isto vrijedi pravilo diverzifikacije, pa zato “around the world” jer niti on nemože znati kako će tržište reagirati kratkoročno.

      ne mora biti da sam u pravu naravno i sam zbrajam gubitke na mnogim dionicama ali ne paničarim.

      • Ja da shortam, i nadam se da ću uskoro moći jednu hrvatsku dionicu, javno ću objaviti, naravno, kao i sve argumente zašto sam shortao. Jer ako sam u pravu, jasno da želim da i drugi to vide.

        • komentirao sam naslov, nisam vidio koja su objašnjenja iza toga ako ih ima. razlika između vas i nekoga tko bi na taj način htio potaknuti tržište u željenom smjeru je što vi elaborirate svoj stav.
          iz navedenog pitanja shvatio sam da dotični očito nije dovoljno elaborirao (ako uopće je) jer u protivnom Karlo ne bi pitao vas zašto dotični shorta. Osim toga vi ste prilično jasni koje dionice i što, a ovo je bila izjava u stilu short sam neke dionice na nekim tržištima. bla, bla, koga briga.
          mislim da je to dovoljno bitna razlika. i nikad nisam za vaš način tvrdio ili pomislio da je zlonamjeran, dapače.

  14. Netko je short, netko je long. Gdje ćete doći ako gledate što svatko ponaosob radi. Znam jednog managera jednog od najvećeg fonda u RH, koj bi išao na sales seminar gdje bi čuo tezu, pa bi ju onda prepričavao kao jedinu istinu. Možda je naprosto bio na njihovom sales seminaru za opcije, pa su ga plašili da će tržište pasti, tko zna.

    Gledajte svoju logiku i ulažite prema njoj. Npr, hrvatsko tržište je opako palo od početka godine, ali da ste racionalno ulagali, mogli ste debelo zaraditi.

  15. @Golube
    Odgovorio vam je g. Bakić. Npr. pale su u Americi. Znamo da su se mnoge prodavale i po 1 dolar. Cijenu određuje ponuda i potražnja. Pasti će i kod nas cijena jer mnogo ljudi neće moći otplaćivati pa će nastati panika. Tko prije proda, bolje će proći, tako je bilo i sa dionicama. Kako tumačite činjenicu da su građevinske dionice pale i do 70 puta a nekretnine jadnih 10 %?
    Pa nisam kazao da bi 1 kvadrat trebao biti 15 eura ali 500 bogme da. Baš me briga što je netko donio krivu poslovni odluku i pretplatio zemljište i sve ostalo. Tko mene pita za dionice….
    LP

    • Jasko meni nitko nije odgovorio. Zamolio sam da mi napravite kalkulaciju i dokažete da se razumijete u nekretnine.
      Ova zaliha neprodanih stanova će se polako prazniti po nešto nižim cijenama i to je to. Nešto će otkupiti država da spasi banke ,o tome i slovenci raspravljaju,(ruka ruku mije) jer postalo je jeftinije kupiti gotove nego paradirati s posovima a i pdv je zarobljen, (jedino što se tu manje može krasti).
      Pa zar bi tvornice automobila trebale spustiti cijene novih auta na cijene koje lizing kuće i banke traže za oduzeti polovni šrot? Imate puna skladišta oduzetih automobila a imat ćemo i oduzetih stanova. Ali se zbog toga neće prestati proizvoditi i prodavati novi skupi automobili (i oni drugi) a i novi kvalitetni stanovi na dobrim lokacijama će imati svoje kupce po realnoj cijeni,proizvodna cijena plus marža.
      Ja ne zagovaram kupovinu novog stana kao investiciju za rentanje,niti kupovinu apartmana za rentanje. Imam digitron i brzo mogu izračunati da je to promašaj.
      Ali kupovina kvalitetne nekretnine na dobroj lokaciji za stanovanje,za obitelj,to košta i koštat će. Ponavljam,kao što me ne zanimaju “pile” sa skladišta lizing kuća,tako me interesiraju ni stanovi sa skladišta,također uglavnom loše kvalitete. Dobro ste uočili,dionice građevinara su pale 90% a nekretnine samo 10%. A gledajte brodare,pali su 90% . Da nisu možda dionice bile veći balon od cijena stanova?

      • Biznis bi bio jako jednostavna stvar kada bi to bilo tako, “realna cijena” = proizvodna cijena + marža. Svaka budala bi tada mogla voditi biznis, a bankrot bi bio nemoguć po definiciji.

        Realna cijena (u smislu “vrijednost”, dakle dugoročno u prosjeku i tržišna cijena bi trebala biti tu negdje) i proizvodna cijena (u smislu “ukupni poslovni troškovi”) nemaju veze jedna sa drugom.

        Nekada vam je “realna cijena” dovoljno veća od “proizvodne” (tada kažemo da poslujete pozitivno i kvalitetno), nekada vam je “realna cijena” zanemarivo veća od proizvodne (tada kažemo da poslujete traljavo, vjerojatno imate nezadovoljavajući “ROE”, i time je vaš posao promašaj što god vi o tome mislili, štetna ste pojava u gospodarstvu makar to ne htjeli si priznati, ali najviše sebi samome pa druge to nije briga), a nekada vam je “realna cijena” manja od proizvodne (tada kažemo da poslujete negativno, i ako se brzo ne popravite bankrotirati ćete, što je ok, normalno je da gospodarski subjekti s vremena na vrijeme bankrotiraju, nekada se dogode cijela “masovna izumiranja” u nekim granama u nekom periodu, opasno je kada se to raširi simultano na više grana… ali i to prođe… dođu novi igrači, ciklus života se nastavlja – smrt je tu sastavni dio).

        Vrijednost nekretnine izračunajte zasebno, nikada to ne vežite uz trenutnu proizvodnu cijenu! Prije možete obzirom na dobivenu “vrijednost” nešto reći o očekivanjima budućih troškova proizvodnje nego iz trenutnih troškova proizvodnje izvlačiti pretpostavke o “realnim cijenama”.

        A kako “izračunati”/procijenti tu na prvi pogled nepoznatu (i niti na koji način sa “proizvodnjom” povezanu) vrijednost stana?? Na isti način kao i svega drugog! Gledajte što dobijete, i vodite računa o tome koliko ste to spremni platiti obzirom na alternative i u odnosu na “rizik” u terminima “vremenske vrijednosti novca”.

        To ne možete precizno, stvar je jako osjetljiva ne brojne pretpostavke, ali prilično razumne pretpostavke bi vam danas trebale u RH dati “vrijednosti” prilično niže od ovih cijena. Nevjerojatno je teško “opravdati” ove cijene, tj. ako radite sa svojim novcem nećete biti spremni kupovati na taj način, trebala bi vas zanimati neka “konzervativnija” procjena.

    • Iskreno koliko sam tamo gledao, bas i nisu tako strasno jeftine. Odnosno jesu, ali da se i po oglasniku ucjenkati do slicnih iznosa. Za stambene potrebe je to mozda ok, no za nekakvu kupnju pa kasniju prodaju je zarada vrlo upitna.

  16. Ma ovdje sam prvi spomenuo 500€ za cijenu kvadrata nekretnine pa se osjećam dužnim pojasniti: Ja uopće nisam rekao da bi po toj cijeni investitor trebao biti u plusu, niti sam uopće imao nekakvu kalkulaciju s developerske strane. Ja sam samo govorio o sebi, o cijeni na kojoj bi krenuo u kupovinu nekretninu koju bi smatrao investicijom (uz uvjet da je u pitanju kvalitetna nekretnina). Mogu zamisliti scenarije koji bi doveli do ovakve cijene, ali zaista ne bi volio da se ovakvi scenariji ostvare. Zapravo, procjenjujem da do ovako niske cijene kvalitetnih nekretnina neće doći.
    Inače, ipak ima nešto u cifri 500€/m2… naime, neke banke ne traže procjenu nekretnine ukoliko tražite hipotekarni kredit koji kad se podijeli vrijednost kredita s brojem kvadrata ne prelazi 500€. Dakle, banke procjenjuju da će uvijek moći utržiti nekretninu po barem 500€/m2.
    Ali moram priznati da mi se ulaganje u nekretnine kao način investiranja ne sviđa i ne samo zbog potencijalnih bitnih gubitaka. Ne želim razmišljati o curenju krova, cijevima, parketima. Draže su mi likvidne dionice… kada eventualno shvatite da ste pogriješili puno je lakše izaći iz njih nego iz nekretnine. Jedan je autor usporedio ulaganje u dionice s datingom, a ulaganje u nekretnine s brakom. Kod datinga izlazite s nekom osobom, družite se dok vam to čini zadovoljstvo, a kada zaželite kraj to nije preveliki problem napraviti. S druge strane, ulaganje u nekretnine je ovaj autor usporedio s brakom. Nešto je teže ući u brak ali je bitno teže izaći.

  17. Neznam zasto se na ovom blogu toliko obezvrijeduju nekretnine i zasto se uopce spominju ove gluposti 500E/m2 i slicno…
    Ako cemo tako razmisljati onda ja necu dati vise od 5000e za novi auto pa cemo vidjeti kako ce to utjecati na ADPL.
    Ljuti me kada pisete cijene koje se ne temelje na nicemu nego na vasim “procjenama”.
    Kako cete kupiti vrhunsku nekretninu na vrhunskoj lokaciji za 500e kada za vrhunsku lokaciju samo za zemljiste treba dati min. 300 eura? Iz prve ruke znam da dosta investitora prodaje ispod tocke pokrica zbog banaka koje stiscu sa svih strana i to je jedini razlog.

    Na ovoj stranici imate baze podataka cijena nekretnina http://www.globalpropertyguide.com/ pa mi nadite u kojim zemljama se nekretnine prodaju po tim cijenama?

    Svatko treba ulagati novce u ono sta mu se isplati i u sta se razumije.

    S toga kada se pise o nekreninama molim da se argumentiraju predvidanja i cijenovne analize, a ne da se pricaju rekla kazala price koje pokazuju vasu neozbiljnost.

    • Kod nekretnina, kao i kod svake druge robe, ljudi prodaju ispod cijene stjecanja + zahtjevani povrat (‘točka pokrića’ kao što kažete) jer im trebaju pare ili im se raspala financijska konstrukcija na drugi način.

      ‘Točka pokrića’ se može i drugačije gledati. Naime, da je isplativa ona cijena po kojoj dotična stvar može prihodovati u budućnosti, svedeno na sadašnju vrijednost.

      Za nekretnine je to jednostavno
      očekivana kapitalna aprecijacija ili smanjenje cijene
      + neto prihod od najma (bruto prihod – troškovi – porezi – i period kad nije iznajmeljno i neplaćene rente)
      – trošak održavanja

      svedeno na sadašnju vrijednost pomoću odgovarajuće diskontne stope (zahtjevana stopa povrata).

      Ali, ne može se nikako reći: ‘Da, na osnovu gornjega je neosporno je koliko nekretnina vrijedi i nema veze po koliko se prodaje, kad ona toliko VRIJEDI; međutim za dionice je suprotno: one vrijede po koliko se prodaju.’

      Upravo obratno, cijene određuje tržište, a moja je teza da je upravo za mnoge dionice – a na hrvatskom tržištu one su manjina – njihova cijena je daleko različita, značajno niža, od intrinzične vrijednosti, nego što se cijene nekretnina. Štoviše, mislim da se cijene većine nekretnina znatno razlikuju od svoje intrinzične vrijednosti na način da su puno preskupe.

      Također, pri usporedbi ‘što je više palo’ je smiješno gledati koliko su pale neke dionice na ovako neefikasnom tržišu. Ljudi koji su značajno investirali u kockarske dionice i zaslužili su takav pad.

      • A ako mislite da je pad cijena nekretnina ‘samo zato’ jer neke stišće, pogledajte ovaj overweight na tržištu stanova: http://www.novilist.hr/Vijesti/Gospodarstvo/U-neprodanim-stanovima-blokirano-milijardu-i-pol-eura.

        Ako mislite da je ono na ADPL bio overweight s iskipavanjem 1 mil. dionica od strane Preventa (kojeg je isto stisnulo malo žešće), onda što je ovo i kako će se reflektirati na tržište nekretnina? S time da je overweight na ADPL veliki dijelom već riješen i potreban je samo jedan veći ulagač, recimo stranac, s ne više od 2 mil. eura da sav višak počisti. A koliko bi se na tržištu stanova trebalo sliti u imovinu koja ima manju ekonomsku vrijednost od cijene izgradnje da bi se višak ‘počistio’?

    • Za sve one koji ne znaju gdje su cijene nekretnina drasticno pale i koji drze da nije moguca cijena stana kvadrata u Zagrebu od 500 EUR: http://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp
      Pogledajte House Price to Income Ratio. Vidjeti cete koliko je prosjecnih raspolozivih godisnjih prihoda potrebno za kupiti prosjecnu kucu u Jacksonville, FL, a koliko u Zagrebu. Mozete pogledati i ostale indexe za jasniju sliku. Affordability Index je najbitnija stvar na trzistu nekretnina. Nije bitno sto je kvadrat stana negdje 10,000 EUR, a u manjem gradicu u BiH 250 EUR, bitno je tko to, od domace populacije, moze priustiti. Ideja da ce nekretnine u RH kupovati stranci su iluzija jer oni sada mogu kupiti te nekretnine. U SAD-u je bilo prijedloga da Federalna Vlada otkupi, i srusi, kuce u kojima je u potpunosti izgubljen ne samo equity nego koje vrijede 3-4 puta manje od iznosa koji ‘vlasnici’ jos uvijek moraju otplatiti bankama (sada necu ulaziti u to koje su tzv. recourse, a koje non-recourse drzave u SAD-u). Time bi se pokusale vratiti cijene na nesto normalniju razinu. Nesto slicno se zaista dogodilo u Detroitu gdje je zbog propasti auto industrije dio, bukvalno napustenih kuca, srusen, a zemljiste ce biti dekontaminirano i koristeno kao poljoprivredno.
      Za sve one koji misle da je Zagreb neko bogomdano mjesto samo par cinjenica: iako je, u svjetskim razmjerima, evo bicu pristojan, srednje velik grad, nema rijesen javni promet, vlasti se hvale postojanjem tramvajske mreze koja je bila u Europi ‘interesantna’ prije 100 ili vise godina. Sveuciliste je tek ove godine ‘upalo’ na samo dno Shanghai-ske liste, nema pristojnu zracnu luku (nastranu izgled autobusnog kolodvora iz neke nerazvijene zemlje, ali za svaki dalji let se mora presjedati) etc.
      Cijene nekretnina ce ici samo nize nakon izbora zbog: neminovnog rezanja javne potrosnje, velikog broja zaposlenih u javnom sektoru koji su najvise i izlozeni po osnovu hipotekarnih kredita (jer su ih uzimali na osnovu sigurne ‘drzavne’ place), nedostatka potraznje zbog nesigurnosti gospodarstva i credit crunch-a sto ce dovesti do povecanja kamata na kredite, smanjenja realne kupovne moci etc.
      Velika je, u nedostatku bolje rijeci, glupost bila uzimanje dugorocnih kredita denominiranih u stranoj valuti i po promjenjivoj kamati jer zajmoprimatelj nema mogucnost kontrolirati tecaj , kao ni visinu kamata, kao ni stanje gospodarstva. Izgovori da su to bili jedini dostupni krediti ‘ne piju vode’ jer se na takvu nepromisljenost jednostavno ne pomislja. Medjutim zelja za posjedovanjem nekretnine je bila jaca i sada se za to placa cijena, a tek ce se platiti. Slicna stvar se dogodila u SAD-u sa sub-prime loans. Dok god je cijena nekretnina rasla sve je bilo dobro, ali kada su poceli prvi default-i kredita cijela piramida se srusila. Sreca pa u RH nisu bili u igri derivati (MBS i DCO) pa pad cijena nece srusiti banke i ukupno gospodarstvo i.e. ovo sto je od njega ostalo.

  18. Ok, nek je 1,5 milijardi zarobljeno u neprodanim nekretninama, da li je to tako strašno velika cifra?
    Kada podijelimo tu cifru sa brojem stanovnika (približno), ispada da je svakom stanovniku hrvatske zarobljeno 375eur u neprodanim nekretninama. Ako uzmemo u obzir da ljudi čekaju u sred noći, u redovima za mobilne telefone koji koštaju 500 i više eura, a žive sa tročlanim familijama u derutnim i malim stanovima računica i nije tkao strašna.

    Tako da i na taj način možemo promatrati situaciju.

    A reci te mi, koje je vaše mišljenje oko cijena najma stanova i poslovnih prostora?

    • Za poslovne prostore ne znam, i stanove znam malo lošije, gledam prvenstveno kuće. A za njih je cijena u ozbiljnom padu. Stvar je u tome što je kome dovoljno. Ako netko ima stan, i ne gleda to kao oportunititni trošak (naime, što bi mogao postići s tim novcem ako bi ga uložio drugdje), njemu je svaki prihod od najma OK, ako gleda stan kao neko ‘obiteljsko srebro’. Ali kupiti stan danas, s namjerom iznajmljivanja, je katastrofalna odluka. Želim reći, da je s obziorm na perspektivu cijena stanova i prihode od najma, sadašnja cijena stanova još uvijek puno prevelika.

      Evo i konkretno. Trenutno se za novije stanove u boljim dijelovima Zagreba može dobiti maksimalno oko 10 eura/m2. Recimo da je to 9. Da stan ima oko 100 m2. To je 900 eura/mjesec i 10.800 eura godišnje. Oduzmite barem 500 eura godišjne za popravke i da će u dvije godine barem 1 najamnina otići na posredničke usluge agencije i da će barem jedan mjesec u prosjeku biti prazan. To je onda svega 9.900 eura godišnje. Oduzmite troškove održavanja, barem 500 eura godišnje. Dakle, oko 9,400 eura godišnje. Ako će cijene stagnirati, to je jako loše. Ali ako će padati, potpunu gubitak. Ali adje, ajmo biti jako optimistični, pa pretpostaviti da će cijene stanova rasti oko 3% godišnje.

      Ako bi Vam čak i renta rasla oko 3% godišne (sumnjam), onda bi neke kalkulacija dala da ste uz zahtjevanu stopu povrata (vaš zahtjevani povrat na investiciju) od 9%, Vaš break-even bio po cijeni od oko 1550 eura/ m2. To je dakle za vrlo dobre/ odlične stanove koji se mogu iznajmljivati za 9 eura / m2 i u uz pretpostavku da radite ‘na crno’. Ail ako radite na crno i očekujete da neće nikad biti poreza, Vaša zahtjevna stopa pvrata mora biti dosta veća, recimo 12%. Tada je Vaš break-even tek negdje ispod 1100 eura / m2 za nekretninu u boljoj zoni. Toliko i osobno mislim da naše nekretnine vrijede.

  19. Za sve one koji ne znaju gdje su cijene nekretnina drasticno pale i koji drze da nije moguca cijena stana kvadrata u Zagrebu od 500-1000 EUR: http://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp
    Pogledajte House Price to Income Ratio. Vidjeti cete koliko je prosjecnih raspolozivih godisnjih prihoda potrebno za kupiti prosjecnu kucu u Jacksonville, FL, a koliko u Zagrebu. Mozete pogledati i ostale indexe za jasniju sliku. Affordability Index je najbitnija stvar na trzistu nekretnina. Nije bitno sto je kvadrat stana negdje 10,000 EUR, a u manjem gradicu u BiH 250 EUR, bitno je tko to, od domace populacije, moze priustiti. Ideja da ce nekretnine u RH kupovati stranci su iluzija jer oni i sada mogu kupiti te nekretnine. U SAD-u je bilo prijedloga da Federalna Vlada otkupi, i srusi, kuce u kojima je u potpunosti izgubljen ne samo equity nego koje vrijede 3-4 puta manje od iznosa koji ‘vlasnici’ jos uvijek moraju otplatiti bankama (sada necu ulaziti u to koje su tzv. recourse, a koje non-recourse drzave u SAD-u). Time bi se pokusale vratiti cijene na nesto normalniju razinu. Nesto slicno se zaista dogodilo u Detroitu gdje je zbog propasti auto industrije dio, bukvalno napustenih kuca, srusen, a zemljiste ce biti dekontaminirano i koristeno kao poljoprivredno.
    Za sve one koji misle da je Zagreb neko bogomdano mjesto samo par cinjenica: iako je, u svjetskim razmjerima, evo bicu pristojan, srednje velik grad, nema rijesen javni promet, vlasti se hvale postojanjem tramvajske mreze koja je bila u Europi ‘interesantna’ prije 100 ili vise godina (morao bi imati bar elevated train, ako nema metro). Sveuciliste je tek ove godine ‘upalo’ na samo dno Shanghai-ske liste, nema pristojnu zracnu luku (nastranu izgled autobusnog kolodvora iz neke nerazvijene zemlje, ali za svaki dalji let se mora presjedati) etc.
    Cijene nekretnina ce ici samo nize nakon izbora zbog: neminovnog rezanja javne potrosnje, velikog broja zaposlenih u javnom sektoru koji su najvise i izlozeni po osnovu hipotekarnih kredita (jer su ih uzimali na osnovu sigurne ‘drzavne’ place), nedostatka potraznje zbog nesigurnosti gospodarstva i credit crunch-a sto ce dovesti do povecanja kamata na kredite, smanjenja realne kupovne moci etc.
    Velika je, u nedostatku bolje rijeci, glupost bila uzimanje dugorocnih kredita denominiranih u stranoj valuti i po promjenjivoj kamati jer zajmoprimatelj nema mogucnost kontrolirati tecaj , kao ni visinu kamata, kao ni stanje gospodarstva. Izgovori da su to bili jedini dostupni krediti ‘ne piju vode’ jer se na takvu nepromisljenost jednostavno ne pomislja. Medjutim zelja za posjedovanjem nekretnine je bila jaca i sada se za to placa cijena, a tek ce se platiti. Slicna stvar se dogodila u SAD-u sa sub-prime loans. Dok god je cijena nekretnina rasla sve je bilo dobro, ali kada su poceli prvi default-i kredita cijela piramida se srusila. Sreca pa u RH nisu bili u igri derivati (MBS i DCO) pa pad cijena nece srusiti banke i ukupno gospodarstvo i.e. ovo sto je od njega ostalo.

    • Sori, sad vidim da je spam filter to uvrstio u Spam folder iz meni neznanog razloga. Molim da mi se Vi i svatko drugi javi ako misli da mu je neopravdana neobavjavljen komentar (sam po sebi neću objaviti komentare koji su uvredljvi, neargumentirani, ako se odnose na tehničku analizu itd.)

  20. Evo ide opet moj komentar:
    Za sve one koji ne znaju gdje su cijene nekretnina drasticno pale i koji drze da nije moguca cijena stana kvadrata u Zagrebu od 500-1000 EUR: http://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp

    Pogledajte House Price to Income Ratio. Vidjeti cete koliko je prosjecnih raspolozivih godisnjih prihoda potrebno za kupiti prosjecnu kucu u Jacksonville, FL, a koliko u Zagrebu. Mozete pogledati i ostale indexe za jasniju sliku. Affordability Index je najbitnija stvar na trzistu nekretnina.

    Nije bitno sto je kvadrat stana negdje 10,000 EUR, a u manjem gradicu u BiH 250 EUR, bitno je tko to, od domace populacije, moze priustiti. Ideja da ce nekretnine u RH kupovati stranci su iluzija jer oni sada mogu kupiti te nekretnine. U SAD-u je bilo prijedloga da Federalna Vlada otkupi, i srusi, kuce u kojima je u potpunosti izgubljen ne samo equity nego koje vrijede 3-4 puta manje od iznosa koji ‘vlasnici’ jos uvijek moraju otplatiti bankama (sada necu ulaziti u to koje su tzv. recourse, a koje non-recourse drzave u SAD-u). Time bi se pokusale vratiti cijene na nesto normalniju razinu. Nesto slicno se zaista dogodilo u Detroitu gdje je zbog propasti auto industrije dio, bukvalno napustenih kuca, srusen, a zemljiste ce biti dekontaminirano i koristeno kao poljoprivredno.

    Za sve one koji misle da je Zagreb neko bogomdano mjesto samo par cinjenica: iako je, u svjetskim razmjerima, evo bicu pristojan, srednje velik grad, nema rijesen javni promet, vlasti se hvale postojanjem tramvajske mreze koja je bila u Europi ‘interesantna’ prije 100 ili vise godina i potreban je bar elevated train kada vec nema metro. Sveuciliste je tek ove godine ‘upalo’ na samo dno Shanghai-ske liste, nema pristojnu zracnu luku (nastranu izgled autobusnog kolodvora iz neke nerazvijene zemlje, ali za svaki dalji let se mora presjedati) etc.

    Cijene nekretnina ce ici samo nize nakon izbora zbog: neminovnog rezanja javne potrosnje, velikog broja zaposlenih u javnom sektoru koji su najvise i izlozeni po osnovu hipotekarnih kredita (jer su ih uzimali na osnovu sigurne ‘drzavne’ place), nedostatka potraznje zbog nesigurnosti gospodarstva i credit crunch-a sto ce dovesti do povecanja kamata na kredite, smanjenja realne kupovne moci etc.

    Velika je, u nedostatku bolje rijeci, glupost bila uzimanje dugorocnih kredita denominiranih u stranoj valuti i po promjenjivoj kamati jer zajmoprimatelj nema mogucnost kontrolirati tecaj , kao ni visinu kamata, kao ni stanje gospodarstva.

    Izgovori da su to bili jedini dostupni krediti ‘ne piju vode’ jer se na takvu nepromisljenost jednostavno ne pomislja. Medjutim zelja za posjedovanjem nekretnine je bila jaca i sada se za to placa cijena, a tek ce se platiti. Slicna stvar se dogodila u SAD-u sa sub-prime loans.

    Dok god je cijena nekretnina rasla sve je bilo dobro, ali kada su poceli prvi default-i kredita cijela piramida se srusila. Sreca pa u RH nisu bili u igri derivati (MBS i DCO) pa pad cijena nece srusiti banke i ukupno gospodarstvo i.e. ovo sto je od njega ostalo.

  21. Slazem se sa vama da su dionice bolje ulaganje nego nekretnine. Slazem se i da sljedi drastican pad cjena nekretnina.
    Medutim ako gledamo prosjecnog hrvata mislim da mu je puno lakse odabrat dobru nekretninu, nego dobru dionicu. Znam mnogo ljudi koji su na dionicama izgubili 60-70% (u biti sve koje znam su u minusu). Mnogi koji su kupovali nekretnine do 2005 su mogli dobro zaraditi na njima, bilo od rentanja bilo od prodaje.

  22. Dobar članak u današnjem Jutarnjem, argumentirano. Ali, kako kupovati dionice kad vam je, kao meni sada, novac zarobljen (čitaj: nema ga, šifra Credo Banka) na računu Abacus Brokera? Vjerujete li da će u ovoj našoj lijepoj se to uspjet riješit ili da konačno, sa 100%-tnom sigurnošću zaključimo da ja lijepa naša u biti jedno veliko – ništa?

  23. Ova usporedba sa godišnjim prihodima mi uopće nije jasna. Po toj logici bi npr. Mercedes vrijednosti 100.000e (Njemačka) u siromašnijim zemljama trebao koštati 20.000e jer oni imaju manji dohodak i nemogu ga si priuštiti? Svaka roba ima svoju nabavnu cijenu, zavisne troškove i maržu koja se mora uračunati, isto tako je i sa nekretninama. To što su prihodi prosječnog hrvata niski to je jedan drugi problem koji nema veze sa nekretninama.

    Jos jedna bitna stvar za prosječnog građanina. On ulaže u nekretninu jer u budućnosti može dati nekome od svoje obitelji da u njoj žive. Npr. posjedujem stan kojem je drastično pala cijena, ali bez obzira mogu ga dati sinu ili kćerki da žive u njemu. S druge strane sa dionicama kojiam je pala vrijednost nemogu napraviti ništa osim ih prodati u bescjenje.

    Na ovu temu bi se dalo raspravljati danima i teško odnosno nemoguće bi bilo reći tko je u pravu. Činjenica je da je sve poveznao i da u slučaju da cijene dionica počnu rast, velika vjerovatnost je da će i cijene nekretnina pratiti.

    Htio sam samo napomenuti da ne branim “prosječnog” građanina RH koji ulaže u nekretnine nego samo ne volim neargumentirane izjave tipa “realna cijena stana je 500e” i slično. I u svakom slučaju veći dio portfelja bi trebao biti u dionicama.

    Imam još puno toga za napisati, ali vrijeme je za spavanje 😉

    • Brkate kruške i jabuke, Mercedes se proizvodi u Njemačkoj a stanovi se grade kod nas. Cijena Mercedesa je vezana uz troškove proizvodnje u Njemačkoj a ne u Hrvatskoj. Kod nas su cijene stanove previsoke jer je svatko (a i njegov brat također) htio svoj stan bez obzira da li si ga može priuštiti ili ne. Svi znamo kako funkcionira model ponude i potražnje.
      Ako su građevinari plaćali previsoku cijenu zemljišta/materijala/radnika jer su bili lakomi i mislili da će cijene stalno ići gore i da potražnja neće pasti, to je njihov problem.
      Cijena stana, kao i cijena dionice, je onolika koliko je netko spreman platiti. Kao što nekog tko je bidu ne zanima cijena po kojoj je onaj na asku kupio dionicu, tako i kupca stana ne zanima koliko je koštala izgradnja.
      Dakle svatko ima mišljenje koja je realna cijena dionice/stana i svoje argumente, pa ako želite pridonjeti ovom blogu iznosite mišljenja i argumente a na nama ostalima je da ih prihvatimo ili damo svoje protuargumente. (Ovo zadnje se odnosi na sve učesnike ovog bloga).

      • Milina je ovo čitati.Svi se odjednom razumiju u sve. Samo me čudi zašto smo tu gdje jesmo kad smo svi tako jako pametni.
        Najlakše od svega je napisati stanovi su preskupi,bez ikakve selekcije koji stanovi,kakvi stanovi,na kojoj lokaciji..Mogu ja tako napisati – dionice su preskupe,kupovat ću kad padnu 50% (makar i tu riskiram da ću uskoro morati kupovati),dakle to napišem i gasim komp.
        Time bi samo dokazao da pojma o dionicama nemam jer nisam naveo da je recimo Istra turist skup zbog toga i toga,da je Arena Turist jeftin (pazi sad,isti sektor) kao što nisam naveo zašto je recimo PTKM jeftina….Zar nisu i dionice htjeli imati svi (pa i njihov brat) pa su ih napucali kao i ovi prvi nekretnine??
        .Što to određuje cijenu stana? Tri stvari..lokacija,lokacija,lokacija. Drugo,kvaliteta ugrađenih materijala,treće,papiri…pogotovo papiri. Neznam dal bi plakao ili se smijao kad Birtić prepisuje iz plavog oglasnika cijene stanova,niskoj cijeni se veseli toliko da mu se obrazi tresu a nije stan vidio. Možda ne postoji,možda je već tri puta prodan pa lopuža (prodavatelj) traži još jednu ovcu??
        Problem kod nas nije to što si je svatko poželio stan pa makar na kredu, filozofija je jednostavna,kupim na kredit na 30 godina,uselim se odmah i uživam a kredit polako vraćam,što fali? Pa neću valjda štedjeti 30 godina i onda kupiti i useliti, star 100 godina?Prosječan Hrvat ne može i plaćati stanarinu 30 godina i uštedjeti za stan. Može ili jedno ili drugo. A stanovi traju 100 godina pa i 150.Znači svaka treća generacija ako kupi, svi su pod vlastitim krovom.
        Problem je Marks opisao u Kapitalu prije puno vremena.

        • Poštovani, cijeneći Vaš doprinos na ovom mjestu, ja bih Vas ipak zamolio za malo poštovanja prema mojoj malenkosti i da ne poštapavate svoje argumente Marxom. Stari propalica je imao svoje zvjezdane trenutke, ali njegova kolektivistička ideologija je čovječanstvo koštala zaista puno.

          Ali na ekonomskoj razini sve, doslovno sve, što je tvrdio, počiva na jednoj pretpostavci, a to je da ‘postoji nezaustavljiti tok povijesti, ‘progresa’ u smislu stvaranja vrijednosti i razvoja tehnologije itd., da kapital sam za sebe stvara vrijednost, da on (sada) progovora kroz njegove uzurpatore, kapitaliste, ali da će biti bolje kad ga radnička klasa preuzme, jer je samo problem u tome kako to pravilno usmjeriti, artikulirati’. Doslovno sve počiva na toj pretpostavci, bez toga od marksizma ne ostaje ni ‘m’.

          A kao što, vjerujem, znate, nema ničeg neistinitijeg od toga. Vrijednost stvaraju ljudi, poduzetnici, trka za profitom. Ničega, ali doslovno ničega, nema bez osobnog motiva, kao što se možemo uvjeriti na primjerima SSSR, Kube i Sjeverne Koreje (koji bi svi kolabirali davno ranije da nije bilo ogromnog transfera znanja, tj. tehnologije, tj. inovacija iz slobodnog svijeta; to ne mora biti doslovna krađa tehnologije, ali da posudim primjer, ako na svjetskoj izložbi 1920. čelnik SSSR vidi stvarni traktor, vidi da on može postojati, on ga i bez krađe nacrta rekonstruira za godinu-dvije i onda i SSSR ima ‘modernu poljoprivredu’. Ali dolazak do stvarnog, ekonomski stvarnog (jer bez toga bi bio još jedan od onih ‘ideja’ ili ‘izuma’ koji nemaju tehnološki, ali i ekonomski ‘proof of concept’) je trajao 200 godina.

          E sad, zamislite da netko cijelu matematiku izgradi na pretpostavci 1+1=3 i sve slijedi iz toga. I jednom se razumije da je 1+1=2, ali teoretičari i dalje uzimaju velike dijelove teorije za istinite!

          Jasno, ‘intelektualci’, će govoriti da treba biti otvoren, pa da je istina ‘negdje u sredini’, ali to mi je kao da netko pod pritiskom kreacionista i teoriju evolucije nazove samo ‘teorijom, poput kreacionizma’ i onda se obje podučavaju kao ‘jednako istinite, istina je negdje u sredini’.

          Svatko tko je ikad uzeo u ruku, ako i nije bio poduzetnik (onda mu ne treba), barem jednu knjigu od Schumpetera, Hayeka, Friedmana ili von Misesa (naveo sam ih po eskalirajućoj tvrdoći, recimo Schumpeter je prihvatljiv i ‘socijalistima’, a ostale neće ni uzeti u ruke da ne zaprljaju svoju čistu, pravednu, dušu) neće nikad ni pomisliti da bi išta od Marxa bilo primjereno u pristojnom društvu citirati.

          Jasno je da mnogi imaju interesa zagovarati socijalizam. A o ulozi intelektualca u zagovaranju socijalizma imate krasno poglavlje u Scumpeter (Kapitalizam, Socijalizam i DEmokracija, nećete vjerojavati, ali mislim da nije prevedeno kod nas) ili kod Hayeka (mislim da ima dosta toga u Road to Serfdom).

          Tako da molim Vas lijepo. Ako se ne slažete, jasno, ima mnogo drugih foruma itd. gdje se može argumentirati i Marxom, ali ovdje ne.

        • Nitko se ne hvali da je pametan i da razumije sve, možete odgovoriti i bez takvih komentara.
          Ovdje je riječ o prosjeku, koliko vidimo po komentarima dosta ljudi smatra da su prosječne cijene stanova u Hrvatskoj previsoke za prosječnog građana. Cijenu određuje odnos ponude i potražnje, a razlika u cijeni između pojedinih stanova je određena s tri stvari koje ste naveli.
          Što fali kod filozofije “kupim na kredit i uživam” ? Zona sigurnosti. Tko vam garantira da će te moći vraćati kredit idućih 30 god. Po trenutnim cijenama i uvjetima kredita većina ili čak cijela prosječna plača u obitelji odlazi na ratu stambenog kredita. Što se događa u slučaju bolesti ili otkaza ?
          Dionice su bile napucane ali su vratile na realnije razine (neke su pale i previše i o tome se piše na ovom blogu), cijene stanova nisu. Ponavljam, govorimo o prosjeku.

        • @Vlado Golub:
          U Becu prosjecna obitelj moze otplatiti prosjecan stan, ukoliko izdvaja 1/3 raspolozivih prihoda za ratu kredita, za 19,5 godina. U Zagrebu za postici isti rezultat je potrebno 39 godina. U Jacksonville-u, koji sam pomenuo, cijene su pale 5-6 puta i sada je potrebno 3,6 godina da se postigne isti rezultat (u Houstonu nesto iznad 4 godine etc.). Toliko o indeksu priustivosti. Sada mozete sami izracunati koliko generacija je potrebno za kupnju jednog stana, kakav to utjecaj ima na gospodarstvo etc. Ovo naravno nije nazovimo je ‘realna’ cijena ovih nekretnina u SAD-u, ali jeste trenutna TRZISNA vrijednost. Tako i cijene nekretnina, po mom skromnom misljenju, su nerealno visoke u Zagrebu, ali su TRZISNE. Ja sam dao argumente zasto drzim da su nerealno visoke (indeks priustivosti) i zasto mislim da ce padati (u prethodnom postu).
          Sto je pogresno s teorijom: “kupim na kredit na 30 godina” ?
          1) To sto kredit ne placate u valuti koju zaradjujete.
          2) Sto vam je kamata promjenjiva.
          3) Sto ne mozete predvidjeti kretanje gospodarstva u tih 30 godina, a ta vam kretanja utjecu na mogucnost otplate kredita.

          U SAD-u su se krediti otplacivali u valuti koju su zajmoprimci i zaradjivali (USD) te tako nisu bili izlozeni u smislu fluktuacije tecaja. U RH jesu te otuda i kriza zbog svicarskog franka kojoj smo svjedocili.
          U SAD-u vecini je zajmoprimaca kamata bila promjenjiva (ARM – adjustable rate mortgage) sto je i dovelo do defaulta i rusenja piramide. Promjenjiva kamatna stopa se uzima u pravilu kada je stopa centralne banke visoka i velika je sansa da samo padaju. U SAD-u je ova kriza znacila i, prakticno, kraj ARM-a. Interesantno je da su u SAD-u uglavnom ljudi s nasih prostora (bez formalne ekonomske naobrazbe) prepoznali bitnost fiksne kamatne stope pa su je, ako ne odmah, onda naknadno fiksirali uz naknadu.
          Pitanje stanja gospodarstva je samorazumljivo e.g. ukoliko radite u javnom sektoru u RH koje ce se naci pod udarom rezanja javne potrosnje vrlo lako se moze dogoditi da vam se primanja smanje ili, god-forbid, da ostanete bez posla. Takav scenario uglavnom nece utjecati na zajmoprimateljeve obveze prema banci.
          Ukoliko ste jedan od onih koji su kupili stan na kredit pod gornjim uvjetima ja vam samo mogu, prijateljski i bez ikakvih pretenzija, preporuciti da stan prodate, izvucete iz njega equity (ukoliko ga ima) i sacekate pad cijena te onda kupite isti takav ili bolji/veci stan po nizim cijenama. Iz osobnog iskustva ja sam nudio za zaista kvaliteta stan od 30m2 u Ogrizovicevoj (Tresnjevka) prije gotovo dvije godine 2,000 EUR/m2 (u cashu) dok je prodavatelj trazio 2,500. Sada bi on pristao na 2,000 EUR, ali ja ne zelim platiti tu cijenu.
          Ima tu jos korekcija koje ce se dogoditi i vec se dogadjaju (uskoro ce prestati naplacivanje kvadrature balkona i spremista jer se u tim prostorima ne zivi niti se moze zivjeti). U SAD-u se povrsina racuna kao square footage under heat/air i.e. povrsina koja se moze zagrijati/ohladiti. Dodaci kao balkon ili spremiste mogu stan uciniti primamljivijim za kupca, ali ne moze utjecati na cijenu (osim ako se na terasi ne moze dodatno graditi kao u slucaju penthouse-a).
          K tomu ce se i diferencirati nacin prodaje prema tome tko je ciljana skupina kupaca e.g. garsonjera od 25-30m2 je namijenjena za jednu osobu (nije cak ni za bracni par) jer ne omogucava nikakav oblik privatnosti. Ovo znaci da je treba moci otplacivati jedna osoba. Cijeniti takav stan po istoj cijeni m2 kao stan za bracni par sa dva primanja nije realno niti je moguce etc.

    • @Dino

      A zar dionice ne možeš dati sinu ili kćerki? Nema razlike u nasljeđivanju.

      Djeca će biti sretnija ako im jednog dana u nasljeđe ostaviš lijep portfelj dionica umjesto stana u ruševnoj zgradi. Za samo dio portfelja će moći kupiti stan kakav požele, ako im ta odluka tada bude pametna/željena.

      Kvalitetne kompanije stvaraju novu vrijednost, nekretnina to ne čini – s vremenom to učini ogromnu razliku principom “složenog ukamaćivanja”.

      Već i povijesno vidimo da su dugoročno najbogatiji građani onih kultura gdje ljudi shvaćaju značaj dobrog biznisa, gdje shvaćaju stvaranje vrijednosti, gdje se ne opterećuju tako samodestruktivnim idejama kao što je posjedovanje nekretnine ili bilo kakvog drugog pasivnog resursa. Suludo je zgrtati “resurse” koji samo imaju tu svoju nekakvu konačnu uporabnu vrijednost, ali nisu u ekonomskom smislu “kapital”, ne stvaraju novu vrijednost. To je jednostavno tek “plaćanje unaprijed” nečega što bi inače plaćao kontinuirano. Ne znam zašto to ljudi čine. Još najčudnije je kada to rade na kredit. Pa što onda netko ne digne kredit da HT-u plati 50-godišnju pretplatu za telefon npr. (a po mjesečnoj tarifi značajno većoj od one u sadašnjem cjeniku)??

      Ja mislim da čovjek ne treba unaprijed plaćati potrošnju (makar to bila tako esencijalna “usluga stanovanja”, dakle platiti si bezbroj stanarina unaprijed), pogotovo se ne smije zaduživati za potrošnju tj. plaćati je čak budućim zaradama. Potrošnja se plaća prošlim zaradama! A budućim novcem se plaća samo ono što u toj budućnosti generira novac, dakle investicije je normalno financirati dugom u nekoj mjeri (ovisno o toleranciji rizika) a potrošnju baš i ne.

      Tamo gdje će građani prevelik dio svojeg “slobodnog keša” potrošiti za kupnju nekretnine ili koji će nedaj Bože to učiniti pomoću kredita (a da se ne radi o kupnji koja znači “očiglednu” uštedu u odnosu na unajmljivanje u sadašnjoj vrijednosti zaista primjereno izračunato s primjerenom diskontnom stopom, tj. da ipak je slučajno investicija, i dovoljnog povrata) takva društva dugoročno ne mogu očekivati zadovoljavajući rast bogatstva.

      Postoje i znanstvena istraživanja koja uočavaju diljem svijeta povijesnu korelaciju visokog posjedovanja nekretnina i visoke stope nezaposlenosti i niskog rasta gospodarstva dugoročno.

      A dobar školski primjer za puno toga je Švicarska. Tu možete gledati i kako se pametno odnositi prema nekretninama, što znači posjedovati biznise, što znači “vrijeme” itd.

      Kada budemo tako bogati da nam kupnja nekretnine bude kao kupiti televizor (ili u nešto razvijenijim društvima kao što je kupti osobno automobil) tada će biti razuman “običaj” kupovati nekretnine u kojima ćeš živjeti, pa onako kad se seliš u drugi grad ili ti dosadi prodaješ je i kupiš za te novce sličnu si drugu itd. Za sada je primjerenije unajmljivanje. Čak se i Švicarci osjećaju presiromašnima da bi si nekretnine kupovali/prodavali kao automobile (prodaš stari/kupiš novi, kad ti dođe potreba/želja) nego misle da im je jedino priuštivo unajmiti.

      Amerikanci se često preoptimistično užive u svoj ružičasti pogled na svijet i svoju veličinu pa već pokušavaju prakticirati to “kupim-prodam kao da je auto” a što ipak još nije primjereno za životni standard Amerikanaca/Švicaraca, i to će i oni vjerojatno sada malo ublažiti/okrenuti prema “europskom običaju”, a mi, koji nismo ništa bogatiji od Švicaraca/Amerikanaca već si danas umišljamo da bi naše šrioke skupine građana mogle kupovati nekretnine. To je jako destruktivno, tako ćemo samo još sporije dostići neke više razine životnog standarda.

      • Tu postoji i jedan vrlo važan argument, koji sam iznio u članku u JL, ali je uglavnom prošao nezamijećen.

        Naime, kad cijene dionicama padaju, nema dolaska novih dionica na tržište, novih izdanja.

        MEĐUTIM, kad cijene nekretninama padaju, barem u našim uvjetima ima, i upravo zato jer je kriza, ima dolazaka novih nekretnina, koje dodatno opterećuju situaciju. Konkretno, provozajte se Petrovom i Voćarskom. Vidjet ćete nekoliko novih zgrada. Promislite zašto se grade?

        Moguće je sljedeće:
        – prije krize si kupio zemlju, eventualno i platio dozvole
        – sada ili imaš svoju operativu koja stoji, imaš veliki fiksni trošak
        – ili možeš dobiti tuđu operativu koja stoji, a platiti ju kompenzacijom (stanovima).

        Dakle, u oba ova slučaja, isplati se onome tko ima operativu graditi i uzeti u kompenzaciju stan, makar tržište nije dobro. Bolje je to, nego ne raditi ništa (i imati trošak plaća i rate otplate za strojeve).

        Dakle, svima u priči je oportuno graditi, makar znaju da je tržište loše. A grade upravo zato JER je tržište loše (pa nema posla za operativu). Time dodatno dampaju tržište. Zanimljivo, zar ne?

        To znači da purgatorij može trajati znatno duže nego što bi bilo inutitivno za zaključiti.

        • Da, ovo je stvarno zanimljivo. A ja to gledam pozitivno. Ovo jamči da ćemo imati vrlo dugo zaista značajan višak nekretnina na tržištu, jer ne vjerujem da će kod nas ikada doći neki državni intervencionizmi tipa “rušenje suvišno izgrađenih zgrada” kako bi se uravnotežile ponude i potražnja, to ne prolazi u ovom našem mentalitetu.

          A višak nekretnina na tržištu će značiti gubitak ovima koji su danas upleteni u te poslove, ali što onda, sami su si krivi.

          Oni koji će ovime dobiti su mnogobrojni mali građani koji će zbog ovoga imati dugotrajno niske cijene najma u jednog dana sigurno i u uređenom tržištu najma.

          I to je ljepota tržišta, jedni gube, druge dobivaju, nema često baš totalnog uništenja vrijednosti nego samo nakon manjeg ili većeg stvaranja vrijednosti i pravedna raspodijela te vrijednosti, i kroz mehanizam prelaska iz ruku onih koji su zaslužili izgubiti u ruke onih koji su valjda to zaslužili dobiti.

          Sav taj gubitak današnjih propalih investitora u nekretnine i s njima povezanih subjekata, aktualni i oportuni (obzirom na moguću drugačiju alokaciju tog kapitala), sve će se to kroz dugoročno razdoblje pretočiti u smanjenje cijene najma, a to je vrijednost za te najmoprimce, koju će se dalje zavrtjeti u gospodarstvo kroz njihvu veću kupovnu moć drugih proizvoda, i to je zapravo dobro. Oni koji tu gube izgubili su normalno tržišno, drugi puta će pametnije investirati. Samo treba dopustiti tržištu da odradi svoj posao i ovo bi moglo ispasti sjajno!

      • Govorio sam o razlikama kada cijene drastično padnu. U stanu mogu živjeti, a s dionicama nemogu ništa osim prodati ih za sitne novce.

    • Bilo bi zaista dobro da kad već gospodin toliko voli istupati u javnosti, čujemo i neku konkretnu ideju što i kako, umjesto te stalne i neodređene kritike umornim glasom i neke ljute face. Znam da je prije imao jednu konkretnu temu, a to je agresivno zagovaranje devalvacije kune, ali od kad je od tog odustao, nisam čuo nešto konkretno.

      Dajte, molim, kad ste vjerojatno odgledali tih sat vremena, što on to konkretno predlaže, u jedno 5-10 kratkih točaka. Ali molim preskočite onu glavnu tezu o ‘uklanjanju monetarnih škara’ i deprecijacije kune.

  24. Gospodin Nenad Bakić je nesumnjivo uspješan poslovni čovjek. Napravio je ono što napravi većina ljudi koji su bili u njegovoj poziciji. Pokrene posao sa relativno malo ulaganja, koji se zbog više razloga dobro razvije te ga na kraju proda sa sasvim solidne novce.

    Eh sada g. Bakić, pošto je riješio svoja egzistencijalna pitanja može se lijepo probuditi svaki dan kada hoće i može po cijeli dan gledati i pratiti raznorazna financijska izvješča. Može komparirati rezultati, praviti analize, kupiti jednu dionicu pa čak i otići na sastanak dioničara, uglavnom može se tome posvetiti. A koliko je tome posvećen možemo zaključiti da je to njegov posao.

    I sada bi netko tko radi od 9-5 trebao nakon odrađenog radnog vremena sjesti doma i ponoviti sve to što g. Bakić radi cijeli dan da bi ulagao u dionice. Da kupi na vrijeme, da proda na vrijeme, da analizira poslovanje firme čije dionice ima, da pročita poslovna izvješča itd itd. I to se sve isplativije nego da taj novac uloži u neku nekretninu pa da može barem u miru spavati u svijem krevetu.

    U ovom trenutku kada se raspada jedan gospodarski model, kada je su Euro i EU dovedeni u pitanje savjetovati Hrvate da ulaže u neka poduzeća od kojih je dobar dio klimav kao samo hrvatsko gospodarstvo, poduzeća od kojih je jedan dio živ samo zato nitko nezna koliko je zečja rupa doista duboka je zaista hrabar potez.

    Osim ako u svakom poduzeću u kojem imate dionice nemate neku Nevenku Bečić da Vam šapne na vrijeme.

    • E baš mi je drago da ste se javili. Jer ljudi ponekad zaborave kako raszmišlja ona naša prava Hrvatska.

      Cinizam kojim nastupate, a i indirektne optužbe za kriminal (u zadnjem paragrafu) su, jasno, tipičan odraz naše lijepe socijalističke Hrvatske, a naravno i sumnje da može biti produktivnih ljudi. Socijalizam je očito glavno uporište Vaših razmatranja, vidljivo iz toga kako opisujete poslovni uspjeh. Pa za njega treba imati samo malo para i biti na pravom mjestu u pravo vrijeme i – voila! Ipak, u dubini duše kopka neka zavist … zašto je Bakić bio taj srećković, zašto ne ja, pa pravedno je da svi prođu jednako, zar ne? Vi ste, jasno, superiorni, ali jedino nemate vremena, to je Vaš problem.

      Što se tiče ekonomskih stavova, nažalost, mislim da niste razumjeli ništa što sam govorio, ali Vas je cinizam potakao da odgovorite kako jeste. Vjerojatno nakon što ste se vratili nakon vikenda na svoje dobro plaćeno mjesto u državnoj službi, popili kavicu i upeli se da 2 dana nakon što ste pročitali moj članak u novina izbacite iz sebe to što ste morali.

      Ali ipak, s nadom da ćete nešto razumjeti, ponavljam:
      – upravo zbog krize je mudro jedan dio imovine, ako je imate jako puno, umjesto u još nekretnina, uložiti u produktivne dionice
      – jer u svakom ishodu, pozitivnom ili jako negativnom, disperzirani portfelj dionica ima dobre šanse za bolju izvedbu od nekretnina; jer će, naravno, u slučaju loma nekretninica u nekoj europskoj provinciji vrijediti jako jako malo
      – moć kontrole rizika niskom ulaznom cijenom i disperzijom je izvanredna.

      A za racionalno ulagati u dionice zaista ne treba puno vremena. Na ovakvom tržištu kao što je naše, kad se razgrnu slojevi nereda i straha, logika je prilično jednostavna.

      I k tome, savjetovao bih držanje dionica, a ne stalnu kupoprodaju. Ja možda imam nešto više vremena na Vas, pa se s jednim dijelom pozicija nešto igram, ali mislim da mi je preko 90% portfelja stabilno iz godine u godinu.

      • Ako bi se uveo porez na dividende, bi li to značilo da se oporezuju dividende koje se isplaćuju iz dobiti tih godina koje dolaze od vremena kada zakon stupi na snagu, ili bi se to čak odnosilo i na isplate iz dobiti prijašnjih godina??

        Očito je sada velika odgovornost na financijskim direktorima naših dioničkih društava pažljivo procijeniti rizik od poreza, kolika je šansa na što da će se on odnositi i u kojem iznosu, istovremeno pažljivo ocijeniti intenzitet investicija narednih godina i tadašnjih dobiti te mogućnosti za zaduživanje, i u skladu s time na vrijeme isplatiti sav ustanovljeni višak.

        Ove bi se njihove “mjere” time čak pokazale slučajno uspješnima. Narednih godina bi dobiti naših kompanija bile veće za iznos poreza jer bi svi imali porez na dobit 0 % jer bi se sva dobit reinvestirala, a ovaj keš koji dioničari danas tako naglo prime žurnim isplatama dividendi bi prestao biti “mrtvi kapital” u bilancama poduzeća nego bi ga dioničari odmah pametno usmjerili (bilo investicije, bilo potrošnju 🙂 )

        • Ako znaju što rade, zatvorili bi tu rupu isplate dobiti iz prijašnjih razdoblja. A istovremeno bi smanjili porez na dobit, kako je i najavio Čačić u svom intervjuu na Bloombergu.

        • To je stvarno zgodno 😀 Pa to ozbiljno podiže vrijednosti naših kompanija koje imaju keša i imaju u što investirati narednih godina iz tadašnjih dobiti i duga.
          Tko bi rekao da neka socijalistička politika može biti tako korisna za gospodarstvo.

          To znači da za neke svoje dionice sad mogu očekivati više nego sam mislio dividende ekspresno, a potom 25 % veće godišnje dobiti nego sam računao. Cool!!

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.