Nekretnine

Cijene nekretnina u Zagrebu i dalje u (uvjerljivom) padu

Nastavno na post Nekretnine – kuhanje žabe:

Indeks cijena nekretnina (ICN) za studeni i dalje je u padu. ICN je jedan dobar indeks, to znam po tome što sam ga sam konstruirao, ali ovdje prvi put donosim i praktični dokaz.

ICN se računa pomoću traženih cijena nekretnina na (vodećem hrvatskom) oglasniku Centar Nekretnina. Neki su pokušavali odbiti legitimitet takvom praćenju cijena nekretnina jer da navodno ne odražavaju stvarno stanje. No, to je i u svijetu uobičajen način promatranja cijena i iako su svi svjesni da tražene cijene nisu realizirane cijene, trend u traženim cijenama je iznimno koreliran s realiziranim cijenama. No, za razliku od nedostupnih realiziranih cijena, a i kada su dostupne, s velikim kašnjenjem (a u slučaju porezne uprave i nesigurnošću jesu li to stvarne cijene), tražene cijene su dostupne brzo, a kako se u ovom slučaju računaju na velikom uzorku, to znatno dodaje pouzdanosti.

Za dokaz pouzdanosti, usporedimo ICN s jedinim javno dostupnim i pouzdanim cijenama realiziranih transakcija, a to su oni DZS o prodanim novim stanovima. Oni se objavljuju polugodišnje, pa sam na sljedećem grafikonu prosječne cijene iz polugodišta smjestio u točno u sredinu polugodišta (kraj 3. i 9. mjeseca) i usporedio s ICN za taj mjesec (koji pokazuje stanje na kraju mjeseca).

Podaci su do prvog polugodišta 2011., odnosno do ožujka za ICN. Početak je drugo polugodište 2006. jer je ICN dostupan od svibnja 2006.

Image Hosted by ImageShack.us

Kao što vidite, koreliranost je iznimno velika. Trend je praktički potpuno isti, varijacija cijena novih stanova su veće. Moglo bi se istražiti zašto je tako, da li su one zaista brže rasle (precijenjenost starogradnje?) ili su razlike između traženih cijena i realizacije bile drugačije, ali to za nas ovdje nije bitno. Bitno nam je da imamo još jednu čvrstu potvrdu da ICN jako dobro opisuje trend.

A trend do studenoga ove godine izgleda ovako:

Image Hosted by ImageShack.us

Kako su trendovi u nekretninama jako spori, tj. moment (smjer) je jak, a kako imamo i snažne teorijske postavke zašto bi cijene trebale padati (u gore navedenom postu), vjerujem da će se ovaj trend neumoljivo nastaviti.

Kategorije:Nekretnine

35 replies »

  1. Zagreb je ipak najveće tržište pa ću se samo na njega osvrnuti, svi znamo da banke posjeduju većinu stanova u Zagrebu, svi isto tako znamo da su iznimno ne fleksibilne oko cjena stanova, tj. drže svoje cjene nerealno visoko s obzirom na ostatak tržišta, samo za primjer navesti ću stan na Laništu koji Zane prodaje za 1800€, dok sve oko njega se prodaje od 1300€ – 1500€… Pošto znamo zašto banke drže cjene stanova tako visoko, moje je pitanje, dali uopce mozemo ocekivati od banaka da pocnu snizavati cjene? One vode te stanove u papirima jos po cjenema iz 2008… Kako zapravo natjerati banke da revaloriziraju tu imovinu, tj. da ih ponude po trzisnim cjenama? Tu se vode istom politikom kao i sa obveznicama… U papirima jedno, u stvarnosti drugo…

  2. Ma kod nas su stanovi uvijek bili preskupi s obzirom na kupovnu moc i kamate u bankama…npr kamate u Svicarskim bankama za stanove su oko 2,3% sto dalje da pricamo…1000 eura po kvadratu za Zagreb je vec previse…

    • Sastavi mu onda barem iz fore lijepo jedan “slučajni ugovor” vrste “američka put opcija” sa dospijećem recimo 2 godine i izvršnom cijenom recimo 1.300 €, i pokloni mu ga.

      Možda ga neće zgužvati i baciti u koš, pa ima šanse da ti jednog dana sam dotrči s njim i kaže “evo moraš kupit, moraš, moraš, moraš!!” 😀

      Ako ti je baš ta nekretnina zanimljiva i smatraš da je to ok cijena u tome roku u odnosu na tvoju subjektivnu procjenu vrijednosti, biti ćeš zadovljan, nema veze što cijene u tom slučaju na tržištu budu trenutno nešto niže, neka prodavač misli da je dobro prodao, ti znaš zašto si toliko platio, ne kockaš se sa malim oscilacijama cijene, “pogađanja dna” i sl., i zadovoljan si da ti nitko nije uzeo ispred nosa, da si prodavaču bio prvi izbor.

  3. Poštovani, evo možda samo kao usporedba jedan osvrt na Slovačko tržište nekretnina. Volim usporedbu sa Slovačkom jer imaju slično naslijeđe, veličina i nezaposlenost je ista. Velika je razlika u inward FDI-u, članstvu u EU i naravno eura kao valute.
    http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Croatia/price-gdp-per-cap
    Na ovoj stranici imate zanimljive metrics-e.
    Osim potreba življenja(makar ja sam i tu kontra dugoročne kreditirane kupnje nekretnine(oportunitetni trošak mi je previsok)) nekretnine nisu najisplativija investicija.
    Jedini mogući rast cijena nekretnina je u slučaju ponovljene špekulacije ili jakog priljeva stranih investicija putem privatizacija, ili portfolio investicija.
    Dakle rast GDP-a je prvi uvijet za rast cijene nekretnina u Hrvatskoj. Ipak, u slučaju rasta od 3-4%(kojeg očekujem kroz 2,3 godine) oportunitetni trošak ulaganja tada u nekretnine bio bi velik i neizbježan(s obzirom na druge oblike inflacije cijena u slučaju takvog rasta).

  4. Nekretnine, tj poslovni prostori na dobrim mikrolokacijama koje nose atraktivan prinos ( veci od drzavne obveznice ), ce uvijek drzat cijenu. Mogu kratkorocno past zbog momentuma koji NB opisuje, no to ce biti jos jedan razlog vise da se ulozi u njih.

    • Nema ‘uvijek’.

      Taj uvijek sam puno puta čuo upravo od vlasnika poslovnih prostora. Ljudi moraju u nešto vjerovati. To je kao da dioničar HT-a kaže ‘dobra firma će uvijek davati dividendu’.

      To se zna, to je činjenica, ne stav, da nema ‘uvijek’ na financijskim tržištima. Nego u našim krajevima to još nismo raščistili.

  5. NB, moze biti uvijek, jer one koje ‘vrijede’ ce uvijek imat bolju cijenu od onih koje ne ‘vrijede’, e jednom kad ” uvijek” bude probijen prema dolje ili pukne, vrlo vjerojatno ce se radit o poremecaju na trzistu uzrokovan nekim ‘ potresom ,tragedijom,novom krizom, Leheman B. efektom ili slicno’ koji po meni moze trajat ( to je opet tema za diskusiju ) kratkotrajno ili srednjerocno.Sto je opet prilika za ulaganje u takve projekte tj u nekretnine sa prinosom. By my humble opinion.

  6. A u cemu je razlika ? Jedino pitanje je, sto je Underlying assets . Ko sto moj omiljeni pjesnik kaze, princip je isti sve su ostalo nijanse,

    • Razlika nije u nijansi nego si promašio “ceo fudbal”. Ti nigdje ne govoriš o vrijednosti (kvantitativno) nego samo uspoređuješ cijene i usput spominješ da nešto “vrijedi” ili “ne vrijedi”, a dakle ne kažeš koliko (u odnosu na te cijene npr.).

      Razlika je u tome da cijene treba gledati obzirom na vrijednost a ne relativno jednu spram druge bez poveznice na vrijednost. Koja mi korist imati nekretninu “koja vrijedi” ako vrijedi manje nego “košta” i kakva mi je tu utjeha da postoje i one koje kažeš “ne vrijede” (ništa?, to su neke ruševne valjda, ali i ta stara cigla nešto valjda vrijedi…).

      Istina je da kvantitativna analiza ne dovodi do ispravnih rezultata ako ne nadgrađuje na temelje jedne dobre kvalitativne analize, međutim sama kvalitativna analiza bez konačnog dolaska do “brojeva” je ništa, onda tada nije niti “ispravna” niti “neispravna”, besmislena je. Nisi nam dao nikakav informacijski sadržaj kada navodiš stvari koje su po definiciji točne (vrijedi > ne vrijedi, tj. pozitivni broj da je veći od nule, ne raspravljamo valjda o matematici, relaciji uređaja itd., nas zanima koliko je taj pozitivni broj veći ili manji od točno određenog drugog pozitivnog broja koji se zove: vrijednost).

      Istina je ako si (doduše nespretno) htio reći da je bolje kupiti nekretninu koja košta 1200 a vrijedi 1000 nego onu koja košta 1000 a vrijedi 500, međutim sigurno nije bolje nego kupiti nešto drugo što košta 500 a vrijedi 1000. O tome ovdje govorimo. Mi želimo ovo drugo, želimo kupovati sa diskontom na vrijednost a ne premijom, pogotovo kad imamo tolike i toliko nevjerojatne prilike. Ne znam koja je logika natjecati se sada u tome tko će manje izgubiti kada možeš igrati igru: tko će više zaraditi? Promašio si cijelu igru, a ne nijansu 🙂

  7. Mclynx, ok ajde onda o vrijednosti, dali mozemo kupit nekretninu ( koja nosi prinos )na trgu bana ili nekom drugom vecem gradu u HR za pola vrijednosti u odnosu na cijene iz 2007 ? Kao sto se mogu kupit dionice npr. Konacni bojevi ? Koliko kosta m2 na trgu u ZG, RI, ST, OS, VZ ? I zasto su takve cijene danas u odnosu na 2007, tj dali su diskonti 50 % koje vi spominjete stvarno na trzistu ako govorimo o takvim nekretninama ? Da prvo treba doci na teren da bi igrao, tek onda pucat prema fudbalu. Da se razumijemo ne govorimo o m2 koji se negdje na Jadranu u 2007 prodavao po 100 Eura pa sad nitko nece ni pricat o 30 Eur-a.

    • Izgleda da se mi uopće ne razumijemo. Jedan čitatelj tamo gore prigovara drugome za pravopisne i gramatičke pogreške, a ovdje čini mi se imamo malo ozbiljnije nerazumijevanje. Zapeli smo na semantici a što je malo ozbiljnije od onih banalnih stvari. Čini mi se da ti uopće nisi razumio što sam gore pisao, ili pak ja tebe uopće ne razumijem o čemu zapravo govoriš.

      Mogu samo ponoviti da nema nikakve veze kakve su cijene bile 2007. i kakve su cijene danas, niti samo za sebe kakve će cijene biti za bilo koliko godina na pojedinoj lokaciji. Ono što bi čovjeka kao racionalog kupca ili racionalnog investitora trebalo zanimati pri kupnji (potrošnja) nekretnine ili investiranju u nekretninu (investicija) je koliko ona vrijedi u trenutku odluke o izvršavanju ili ne izvršavanju transakcije. Cijena je možda u svim ovim točkama vremena različita od vrijednosti. Nas zanima točka u kojoj će cijena biti manja od tadašnje vrijednosti (“value invesitori”) ili barem jednaka tadašnjoj vrijednosti (za većinu ostalih već interesantno).

      Ako “ne možemo kupiti” po nekim cijenama onda ne kupujemo, čekamo kada ćemo moći po onim koje će nam tada odgovarati. Kao što u nekom trenutku ne kupujemo neku dionicu ako nam cijena ne odgovara, ali je onda kupimo u nekom drugom kada počne odgovarati našim zahtjevima.

      Glavni razlog nerazumijevanja bi ovdje mogao biti onaj uobičajeni: previše različite definicije pojmova kojima baratamo! Prema tvojim rečenicama mi se npr. čini da i ovdje ključnu riječ “vrijednost” koristiš sasvim drugačije nego ja, kao sinonim za “cijena” ili barem vrlo sličnog značenja. Kada ja kažem “vrijednost” (i većina ljudi ovdje) to nam je riječ koja ima sasvim drugo značenje od cijene, ima ono klasično značenje pojma vrijednost (u nekakvom “utilitarističkom” smislu, izraženo u novcu kao mjernoj jedinici, kroz teoriju “vremenske vrijednosti novca”, što je osnova našeg svijeta/gospodarstva). A pojam cijena je valjda jasan, to je onaj iznos novaca za koji se u nekom trenutku nešto može kupiti u tržišnim transakcijama. Dakle svaka stvar u svakom trenutku ima suštinski dva ovdje ključna i jako različita atributa o kojima govorimo: 1. vrijednost, 2. cijena.

      Ja smatram da nekretnine u prosjeku danas imaju jako različite iznose za svoju cijenu i svoju vrijednost, i to na onaj način koji racionalnom investitoru ne odgovara. Ne znam može li se to jasnije izreći. Naravno da neka konkretna nekretnina ukoliko prodavač iz nekog razloga ne gleda “valuacije” na tržištu pri određivanju svoje cijene može danas biti dostupna po atraktivnoj cijeni, to nije sporno, samo kažem da to u prosjeku nisu.

  8. Jedna moja kolegica kojoj je otac radio 30 god. u Njemačkoj, i zaradio neki novac u onim pretumbacijama DEM-EUR, sve im se pretvorilo u piljevinu, jedino su im ostale 2 kuće u Ičićima kao imovina.

    • Koje bi to veze imalo s temom? Želite reći, ako je netko jako loš u upravljanju imovinom, onda su mu kuće najsigurnija stvar? Ali ako je tako, onda se sjetite koliko je kockara založilo i izgubilo upravo kuće. A to je ta razina, jer ako netko pogubi pare samo zato jer su ‘pretumbacije’ DEM-EUR (što nije imao praktički nikakvog učinka na one koji su držali DEM), onda zbilja ne znam što reći.

  9. problem je da današnji prodavači (ne agencije nego vlasnici) nemaju pojma (u prosjeku) što se događa i kako ljudi (kupci) koji kupuju nekretninu za život ne mogu više platiti nekakve cijene iz 2007, 2008 ili 2009 godine jer ni svoju nekretninu ne mogu za te novce prodati. samo gledaju susjedov oglas i drže se toga i zato tržište stoji.
    @mclynx mogu ja trabunjati o današnjoj/budućoj vrijednosti kolko hoću, ali prodavač mi kaže da je on/a izračunao kolko njima treba. i tako oni čekaju tog kupca i dalje, a neki i 2 godine koliko ih pratim i čekam da spuste. ali ne mogu ja čekati baš u nedogled, jer kad kupuješ obitelji nekretninu, onda imaš malo više parametara koji se trebaju zadovoljiti. drugo je kad se kupuje nekretnina za investiciju. sad je zamrlo i jedno i drugo, a posljedično i onaj ICN indeks nije posebno relevantan jer su prometi nikakvi. volio bih pokazati taj graf nekom prodavatelju ali niš koristi, nažalost 😦

        • ovo je odgovor @ Berislav Lopac, ali mi ne nudi odgovor pored tvog posta
          bojim se da ne mogu dugoročno iznajmiti stan i biti u njemu bez brige da me najmodavac neće za koju godinu “izbaciti” raznim mogućim postupcima, povećanjima cijene i slično. nažalost nema te tko kod nas od toga zaštititi osim odlaska iz stana, a to sa višečlanom obitelji nije baš fora, zar ne?

        • Da, komentari na blogu nisu baš idealan format za diskusiju. 🙂

          U svakom slučaju, razumijem tvoj strah, ali on je tu samo zato jer tržište najma nekretnina totalno neregulirano. Po mom mišljenju, kad bi se uveo porez na neiskorištene nekretnine, svi bi bili spremniji na formalni ugovor s najmoprimcem, čime bi i sigurnost bila povećana.

          Također, u tvom slučaju je to bespredmetno jer (koliko sam razumio) imaš vlastite nekretnine koje i iznajmljuješ, pa ne moraš brinuti o smještaju. Dilema dolazi do izražaja kod izbora između dugoročnog najma nekretnine ili kupnje kroz dugoročni kredit (tj. “najam ili zajam”).

        • upravo u toj dilemi se i nalazim, nekretnine koje imam nisu adekvatne trenutnim potrebama stanovanja, tržište najma je neregulirano, cijene stanova ne padaju baš kako grafovi pokazuju, a dugoročni najam ili dugoročni zajam je zbilja puno teže danas odabrati. pogotovo nakon novog Nenadovog posta o euru i budućoj vrijednosti novca. neko bi rekao prodaj sve i odi u najam ili još bolje šta nisi prodao 2008 i onda otišao u najam? ali ne može se samo tako pogađati vrhove, a ne radi se o investiciskoj imovini nego imovini za život.

        • Tržište najma nije ‘regulirano’. Ali mi imamo vrlo korektnog najmodavca već 4-5 godina, i razgovarali smo s nekim drugim potencijalnima kad smo htjeli ići u veće (ali smo uvijek preinertni – ale je odlično da imamo fleksibilnsot promjene). Većina najmodavaca su normalni ljudi, kao i većina najmoprimaca i nekretninu iznajmljuju upravo zato jer im ne treba za njiove potrebe, pa su zaista promašene kritike da će najmoprimca ‘izbaciti kad im se prohtije’. Svaki ponuđač usluga, reicmo u dućan koji ste danas zašli, može Vas ‘izbaciti kad mu se prohtije’, ali neće, jer on Vas treba. Čak i više nego Vi njega.

        • “ili još bolje šta nisi prodao 2008 i onda otišao u najam?”

          E ja sam 2006. napravio upravo to. 😀
          Nažalost, u međuvremenu su mi se dogodile neke druge životne promjene pa je stanje nešto teže, ali mogu reći da je to tada bila vrlo dobra odluka.

  10. Nekretnine kao investicija su katastrofa, nelikvidne su – cash out jako težak, najčešće treba posuditi dosta novca da bi se uopće došlo do nje- a onda te novce treba vračati 20-30 godina, i obično je največi dio imovine ljudi u nekretnini – diversifikacija nikakva. Uz to, ako kupuješ nekretninu na kredit, teško se preseliti negdje drugdje.
    No, s obzirom da večina ljudi nema disciplinu čekati niže cijene, ili biti doživotno u najmu, situacija je takva kakva je.

  11. Cijene nekretnina ce padati iz vise razloga. O ovome sam vec pisao na slicnoj temi. Hrvatska je na rubu junk kreditnog rejtinga koji ce je gurnuti preko litice. Sada je spread na drzavne obveznice RH blizu 500 bodova. Proracun za 2012. mora pokazati ZNACAJNO smanjenje javne potrosnje s intencijom daljnjeg smanjenja u pravcu redukcije deficita proracuna. U ovoj situaciji i NEDONOSENJE odluke je odluka! Ukoliko to ne napravi RH ce izgubiti kreditni rejting i moci ce se zaduziti samo po neodrzivim kamatama. Logican slijed takvog scenarija je poziv MMF-u koji ce pomoci financirati deficit, ali uz debele obveze.
    Ocekuje se da ECB spusti kamatne stope (ako vec nije to i ucinila), ali ce se taj novac iskoristiti da se ‘pokupe’ sovereign bonds, tako da ne mozemo ocekivati znacajnije ‘guranje’ gospodarstva bez quantitative easing-a. To ce dovesti do cijelog niza drugih reakcija na trzistu.

    HNB je stvorila uvjete povecane likvidnosti u RH, medjutim banke su koristile taj novac za financiranje drzavnih zaduzenja. Za gospodarstvo je ostalo malo novaca i po nepovoljnim uvjetima. Krediti kucanstvima su, vec jedno vrijeme, svakako u padu zbog nepovoljnih uvjeta i nesigurnosti na trzistu rada.

    Reforma drzavne uprave ce dovesti do smanjenja broja zaposlenih. Reforma broja jedinica lokalne (pa cak i regionalne) samouprave ce dovesti do smanjenja broja zaposlenih. Rasciscavanje stanja u javnim poduzecima ce dovesti do smanjenja broja zaposlenih. To sto SDP+koalicija to nisu naveli u izbornom programu je sasvim razumljivo. Sada vjerojatno puno vas misli – ma nece se to dogoditi. Poanta je da se mora dogoditi jer RH hoda po rubu litice (compliments of HDZ).
    Veliki broj zaposlenih u javnoj upravi je opterecen kreditima koje su uzeli zbog ‘sigurnog drzavnog posla’, a koje vise nece moci vracati. Time ce i BALON: kontinuirano drzavno zaduzivanje za potrosnju – isplata placa (napuhanog) javnog sektora i financiranje svih onih koji neosnovano primaju naknade iz proracuna (lazni branitelji i sl.) – uzimanje kredita za kupnju stanova (na osnovu ovih placa i naknada) – povecanje obima gradnje nekretnina i kontinuirani rast cijena JEDNOSTAVNO PUKNUTI!

    Ova otpustanja, u smislu efikasnosti rada javne uprave, se nece niti osjetiti, jer ti ljudi nikada niti imali posao – samo su bili placani. Sve su to sinekure! Realna nezaposlenost je mnogo veca zbog ovih izmisljenih radnih mjesta. Ako drzava prebaci sve ove novo-otpustene na socijalnu pomoc, naknadu za nezaposlene i sl. opet ce biti na ‘debelom’ dobitku.

    Trziste nekretnina je vec prezasiceno i jos uvijek se grade nove nekretnine koju dump-aju cijene (o ovome je g.Bakic vec pisao). Sve ovo ukazuje na to da ce cijene nekretnina svakako padati.

    Bice placa i suza, ali ce se stvari mijenjati.

  12. Pv Vam se onda neisplati upisivati Građevinski fakultet? Odnosno kad će ponovo tražiti inžinjeri građevine na tržištu rada?

    • E to ne znam točno. Ali isto tako mislim da neko vrijeme neće građevina baš biti ‘in’, a ima jako puno kadrova na tržištu.

  13. Nemogu ne komentirati, pa do kada će više država zaustavljati tržište sa glupostima kao što su ovaj novi POS+? Opet fiksiranje cijene koja to nije, pa zar još ima naivaca?

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.