Uncategorized

Neusporedivost ‘tržišnih’ cijena nekretnina i dionica u RH

Nelikvidnost na ta dva tržišta suprotno na dojam o ‘stvarnoj’ cijeni, pojava likvidnosti u te dvije klase imat će snažne, ali suprotne učinke, a uvođenje poreza na imovinu, pa i same njegove najave, moglo bi značajno korigirati cijene nekretnina

1. Svi već ‘znaju’ kako su cijene i dionicama i nekretninama pale u RH, ali da nekretnine ipak ‘bolje drže cijenu’, tj. da su pale poprilično manje.

Ipak, istina nije tako jednostavna.

U svakom slučaju, razumno je očekivati daljnji pad cijena nekretnina, kako piše i u ovom članku, gdje Maruška Vizek (inače do sada vrlo relevantna analitičarka tržišta nekretnina) kaže: “Prije svega, ističe Maruška Vizek s Ekonomskog instituta, srednji sloj, koji je dosad najviše kupovao novogradnju, znatno će manje ulagati u nekretnine, a posljedica će biti nastavak umiranja građevine. S druge strane, današnji umirovljenici, koji su tijekom svog radnog vijeka ulagali upravo u nekretnine, iz svojih malih mirovina neće moći plaćati novi porez, pa će dio imovine odlučiti prodati. … – Posljedica svega bit će daljnji pad cijena nekretnina, iako on neće prevelik – ocjenjuje Vizek.“, a pitanje je što je ‘preveliko’. Moja procjena je da bi to moglo značiti daljnjih 20-ak posto u idućih godinu-dvije. Što bi uz inflaciju od 2-3% godišnje značilo realni pad od oko 25%.

2. Kako istina nije jednostavna? S jedne strane, indeks cijena hrvatskih dionica, Crobex, nije naročito relevantan (o čemu poseban post uskoro – naime, zašto se Crobex više nikad neće vratiti na razine iz 2007. … a odgovor je u tome da je loš indeks koji je trajno, ireverzibilno, prikazao tržište u proteklom razdoblju), a s druge, pokazatelji (indeksi) cijena nekretnina nisu relevantni utoliko što potcjenjuju stvarni pad.

3. Konkretno, uobičajeno je cijene nekretnina pratiti tzv. indeksima traženih cijena (to je svjetska praksa). One se uvijek razlikuju od postignutih, ali podaci o postignutima nisu dostupni, odnosno kada i jesu vrlo su loši (postoji jedan takav projekt u RH, za koji mislim da je stvarno loš i služi drugoj svrsi, da ne ulazim sada u to).

U principu je to dobar pokazatelj, smjer i razmjeri kretanja u načelu su dobri. Pogledajte, primjerice, Indeks cijena nekretnina (ICN) kojeg objavljuje Centar Nekretnina:

Vjerujem da ćete se složiti da ovo odgovara intuiciji, našem uobičajenom razumijevanju o stanju cijena nekretnina u Hrvatskoj – da su se one, primjerice, u Zagrebu, ‘iskorigirale’ za nekih 15% ili malo više od svojih vrhunaca.

No, ipak, javnost ne stječe dojam o kretanju cijena nekretnina na osnovu indeksa, nego jednim općim, intuitivnim uvidom u veliku količinu prodajnih oglasa, kako za novogradnju, tako i rabljene stanove (tzv. ‘starogradnja’).

4. No, tržište nekretnina je u povelikom zastoju (nema likvidnosti), ali oglasa za prodaju možda ima i više nego prije, ljudi i tvrtke se jako trude prodati ono što im teško ide (po cijenama koje su zamislili) u ovim nelikvidnim uvjetima.

S druge strane, svi kad netko zaista mora prodati stan, on je često prisiljen prodati po znatno nižoj cijeni od onih za koje se stječe dojam da su aktualne iz silnih oglasa.

Jezikom tržišta kapitala,
– ljudi stječu dojam o cijeni na osnovi vrlo jakog ‘aska’ (mnogo naloga na prodaju), koji stoje na vrlo visokim cijenama (pa nema puno transakcija),
– a stvarni bid-ask razmak je jako velik
– te nužne transakcije koje se uglavnom događaju na ‘bidu’ su uglavno sakrivene od javnosti
– a mnogo je ‘margin callova’ koji se ipak ne izvršavaju: Ne otplaćuje se svaki 11. stambeni kredit. Bankrotiralo 9% građana – a jeste li čuli da banke zatrpavaju ‘bid’ s tim nekretninama, kao što su investicijska društva radila s margin kreditima za dionice?

Tako i indeksi (traženih) cijena nekretnina u ovim uvjetima zapravo precjenjuju realiziranu cijenu više nego inače, procijep između traženih i realiziranih je veći, tj. ravnotežna cijena na kojoj bi se tržište ‘počistilo’ je u biti pala više nego što to pokazuje indeks traženih cijena nekretnina.

5. S druge strane, kod dionica je upravo suprotno. U medijima praktički nema vijesti o njima, a i ono što ima, vrlo je pesimistične intonacije, a često je zapravo trash-senzacionalističko-negativističko novinarstvo (sjetimo se kako su donedavno glavne zvijezde u izvješćima ‘s burze’ bile dionice Magme i Ingre).

A što se tiče cijena, objavljuju se upravo postignute transakcije, u kojima u uvjetima nelikvidnosti dominiraju forsirane transakcije uglavnom po bidu. Naime, u uvjetima u kojima nema minimalno likvidnosti za price discovery cijenom dominira uvijek postojeće ‘negativni drift’ (kao sivi šum u svemiru) – uvijek postoji netko tko mora prodavati, ili se jako boji ili mu je pukao margin kredit itd. Znači, kad nema signala u svemiru dominira ‘sivi šum’, a kad nema dovoljno likvidnosti na tržištu dionica, dominira taj negativni drift.

Kao i kod windsurfinga, kad se vraćate u vrlo mali vjetar po vrlo usuprot jakoj struji. Dominira struja, a komponenta kojom vas vjetar gura od sebe nasuprot ‘uvlačenju’, tj. radu jedra, je relativno jača.

6. Dodatni element je nehomogenost tržišta dionica, naime uvjeren sam da ima (značajnih) dionica u kojima je potražnja (iz nekog, recimo, čudnog) razloga vrlo jaka, pa kad čovjek pogleda te dionice, ako gleda uglavnom njih čini mu se da tržište dionica ‘nije tako jeftino’.

Dolazimo do idućeg bitnog elementa, a to su fundamenti. Mislim da sam kod dionica dovoljno jasno argumentirao da postoje fundamentalno značajno potcijenjene dionice (iako u percepciji velikog dijela javnosti dominiraju neke za koje mislim da nisu potcijenjene, te neke koje su više ‘kladioničarske’). A kod nekretnina je to još jednostavnije.

Pojednostavljeno,

Prinos na nekretninu = kapitalni rast (prinos) + rentni prinos – troškovi održavanja i upravljanja,

pri čemu i kapitalni rast ovisi o perspektivama rentnog prinosa. Znači, u konačnici cijena većine nekretnina će na ovaj ili onaj način ovisiti o njihovoj produktivnoj moći. Može se reći da cijene nekih nekretnina ne ovise o tome (lebde u zraku dok god ‘postoje oni koji to žele kupiti’), ali cijelo tržište ovisi o tome. Primjerice, ako se ne mogu postići visoke cijene najamnina (u ovisnosti o vrijednosti nekretnina), tada cijene nekretnina za najam padaju, a (neki) ljudi prodaju svoje nekretnine kako bi prešli u najam, itd., pa, jasno, to utječe na cijenu i onih nekretnina koje i nisu za najam.

S druge strane, ako nije izgledna perspektiva relativnog visokih najamnina, pa to dovodi do očekivanog pritiska na prodaju (dijela) nekrenina, to utječe i na očekivanja o kapitalnoj dobiti od onih koje nisu za najam, pa sve manje ljudi žele kupiti nekretninu samo da bi ‘čuvali vrijednost’.

7. Mnogima je teško razumjeti produktivnu vrijednost tvrtke (kao going concern), pa evo najjednostavnijeg primjera, tvrtke koja se pratkički sastoji od nekretnina, većinom za najam: Excelsa nekretnine (ATLN), koja ima prvoklasne nekretnine u Dubrovniku, žičaru i hotel Odisej na Mljetu.

Čini mi se da je rentni prinos na većinu nekretnina u Zagrebu možda oko 3-5% godišnje, što je bruto (prije troškova održavanja i upravljanja). S druge strane, trenutni neto dobitni prinos (earnings yield) Excelse je oko 10% (P/E je oko 10), uz P/B oko 0,69. Većina će ovdje lakše razumjeti koncept knjigovodstvene vrijednosti, ali taj pokazatelj je još puno niži za neke druge, znatno veće turističke tvrtke (koje su također u biznisu upravljanja produktivnim nekretninama).

8. Čini mi se stoga da je jasno da povećanje likvidnosti (jer ona može doći samo od prodaje) može značajno oboriti cijenu nekretnina. A primjeri nekih dionica pokazuju što bi se moglo dogoditi kod (nekih) dionica s povećanjem likvidnosti. Koja, čini mi se, u ovim uvjetima može doći samo od povećanja potražnje.

Primjerice, jučer su bid i ask na MAIS izgledali ovako:

Dobro vidite, iako su srazmjerno veće količine nedavno prošle po 45, svega je 233 komada (da, to je manje od 15.000 kn!) izloženo na prodaju ispod 60. Jasno, ovo nije stvarno stanje ‘aska’ jer bi se u slučaju značajnijeg rasta cijene pojavili novi nalozi, ali iako su često na burzi veliki nalozi na asku izloženi na nekim višim cijenama, ovdje se nsiu pojavili ni nakon rasta na 53 kn, a također smo vidjeli da nitko nije ‘zatrpao bid’ ni kad su pojavili veliki nalozi na bidu na višim razinama.

Slično je i za neke druge dionice, recimo na jednoj vrlo zanimljivoj dionici svjedočimo u manje od tri mjeseca rastu od oko 50%, na način koji meni (u zadnje vrijeme) izgleda kao da jedan ili više kupaca sistematski kupuje sve što se izloži na prodaju na razinama koje nisu nepristojno više od prethodnih.

9. Ukupno, dakle, smatram da će povećanje likvidnosti suprotno utjecate na kretanje cijena ove dvije investicijske klase, a štoviše – kao što danas u Jutarnjem kaže Lovrinčević – moglo bi doći i do prelijevanja ulaganja iz nekretnina u druge investicijske klase. A smatram da već i malo povećanje likvidnosti kod mnogih hrvatskih dionica može značajno utjecati na cijenu.

Napomena: Imam dionice MAIS i ATLN i ovo nije preporuka za kupnju ili prodaju istih.

Oglasi

Kategorije:Uncategorized

78 replies »

  1. Super ste objasnili razliku između dionica i nekretnina ,pa zato ulažem više u dionice ,ne zato što vi imate Barcelonu nego što su fundamenti dobri a budućnost će pokazati da je dobro 30% sredstava uložiti u dobre dionice ….Zanima me ako mi možete kazati ,koja je ono zanimljiva dionica koja je u 3 mjeseca napredovala 50% !Hvala unaprijed!Pozdrav!

  2. Mislite li da će cijene u Zg nakon korekcije od 20ak posto u kratkom roku doći na svoju realnu cijenu kada postaje solidno ulaganje ili je to samo početak dugoročnog pada i stagnacije

    • Ne vidim nikakve razloge za rast, ni dugoročno. Populacijski baš obratno, a tako i što se tiče ponude (prilično veliki višak). Financijski također (pad kupovne moći i teže kreditiranje), te troškovne (prodaja i po sadašnjim oglašenim cijenama bi značila velike marže). Tome treba dodati i psihološku komponentu jer su se mnogi ljudi uvjerili da cijene nekretninama mogu i padati (a prije su to mnogi brojali kao ‘sigurnu investiciji’).

      • Koliko god je očito da cijene nekretnina padaju i da se na tome može izgubiti dosta novaca, ljudi, barem u mojoj okolini, to uopće ne percipiraju. Oni i dalje smatraju da je to najsigurnije ulaganje, a dionice su kao nepojmljivi rizik (uglavnom smatraju da se dionicama samo špekulira ko sa valutama, a ne razumiju da je dionica u biti vlasnički udio). Radi toga mislim da će 90% njih svoj višak sredstava i dalje ulagati u nekretnine i to će biti jako teško iskorijenit iz glava ljudi, nažalost. To bi mogao biti jedan razlog zbog kojeg će nekretnine kod nas držati veću cijenu nego što je to možda vani.

        Možda bi ovaj najavljeni porez mogao bi biti taj prijelomni trenutak radi kojeg će ljudi napokon počneti razmišljati koliko zapravo košta nekretnina.

        • To teško može biti razlogom za postojanje nekakve cjenovne premije “kulturno uvjetovanim razlozima” jer u konačnici cijene ovise o ponudi i potražnji što god tko subjektivno mislio o njihovoj vrijednosti i uvijek neki ljudi dolaze u situacije da im je potreban novac za preživjeti pa ga moraju odmrznuti iz te klase i to su sile koje ne može nadjačati i ne znam kako velika iracionalnost.

          To bi jedino mogao biti razlog “zbog kojega će naši građani biti siromašniji nego što je to možda trebalo biti”, dakle “kulturno uvjetovanim razlozima” će naši građani u prosjeku prije biti “vječno siromasi” nego li da će vječno održati u tom smjeru razliku cijena i “objektivnih” vrijednosti.

          Dakle sasvim jednostavno, ako se nešto u svijesti ne promijeni naši ljudi su “osuđeni” na siromaštvo (točnije: sami izabrali ga!) a ne ta komplikacija postizanja nečega što još nitko nikada u svijetu nije uspio (dugoročno održavati na jednoj strani diskrepanciju cijena i vrijednosti na nekom tržištu – ona uvijek postoji, ali šeta s jedne strane krivulje vrijednosti na drugu, ne može biti vječno na jednoj strani, kao niti točno na njoj jer ne možemo imati savršeno efikasno tržište).

        • @ lynx

          Ali neće li se onda ta posljedica “siromašnijeg društva nego što bi trebalo biti” odraziti onda i na cijenu dionica? Neće li onda manja kupovna moć utjecati i na tu klasu imovine ako zamislimo da živimo pod nekim staklenim zvonom bez utjecaja stranih investicija?

          Tako da, ako društvo preferira samo jednu klasu imovine, a to su nekretnine, to se mora odraziti kao nekakva cjenova premija jer, slažem se, apsolutno će sve biti jeftinije, ali će ipak postojati premija na nekretnine. Ja uopće nisam ulazio u to koliko ćemo onda mi kao društvo biti bogati(siromašni).

        • Niti ja u to nisam htio ulaziti, ali sam morao jer smatram da tvoja rečenica “To bi mogao biti jedan razlog…” treba tako završiti a ne onako kako si ti napisao jer je to po meni puno vjerojatnije od onoga što ti govoriš.

          Naravno! Dionice kao klasa (“tržišni portfelj”) direktno preslikavanju ukupno stvaranje vrijednosti u dotičnoj državi. Ako se u nekoj državi (“kulturološki uvjetovano” ili bilo zašto) stvara manje vrijednosti nego u nekom alternativnom scenariju i dionice će vrijediti manje nego bi u tom drugom scenariju.

          Zato naravno da ne bih držao “hrvatske dionice” po istim valuacijama kao što bih recimo američke ili švicarske a bio bih spreman kada bi naša sudbina bila sličnija njihovoj (što može postati ako se mentalitet tako promijeni ili neće ako su tvoje crne slutnje ispravne) Zapravo, ne držim “hrvatske dionice” niti po kojim valuacijama kao niti bilo kakve druge tako bezveze klasificirane a pogotovo kod nas u uvjetima ove neefikasnost nema smisla držati “tržišni portfelj” ako imaš bar malo volje sam birati dionice (znanja je potrebno i još manje nego volje).

          Ja držim birane dionice! Neke od njih su takve kao da sa Hrvatskom nemaju baš nikakvih dodirnih točaka (recimo ADPL i KODT, pa to su “švicarskog ranga” firme, tu nema ništa od domaćih negativnosti u načinu upravljanja, niti im je tržište vezano za Hrvatsku). Slično je stanje, posebice što se tiče tržišta na kojemu posluju, i kod mnogih naših drugih izvoznika i turističkih kompanija (KORF recimo, pa nema tamo domaćih turista o čijoj kupovnoj moći bi nam ovisila budućnost…).

          O kupovnoj moći domaćeg stanovništva nije dobro ovisiti, to je prilično jasno. Ali, sve ima svoju cijenu, pa imam ja i neke dionice koje ovise o domaćem tržištu ali su cijena po kojima to nije problem 🙂 I stambene nekretnine u RH bi mi pri određenim cijenama bile dobra investicija. Ne smijete zaboravljati gledati cijene kada pričate o ovakvim stvarima 🙂 Argumenti nisu isti pri svakoj cijeni!

          P.S. Njušim nešto “tehničko” u drugoj rečenici ako sam je dobro razumio. Kao prvo pogledajte niže o dividendama (za reinvestiranje bi čak i bilo oportuno kada bi na “neko vrijeme” podcijenjenost ostala kronična, ali nažalost to nije baš moguće…), kao drugo razmislite o tome koliko je zapravo kod nas malo dionica obzirom na populaciju (posebice današnji free-float). Potpuno je pogrešno na dugi rok to gledati na taj način. Tek u kratkom roku nam taj “novčani tok” naših građana i pretumbavanje po klasama (ono štednja u bankama i sl. razmatranja) nešto znači za špekuliranje o cijenama, ali dugoročno o tome ne možemo tako špekulirati. Najbolje je držati se vrijednosti, a od tih špekuliranja nema puno koristi, ali je ipak indikativno vidjeti kako kod nas zapravo imamo sasvim suprotno smislu te tvoje “tehničke rečenice”: kroničnu oskudicu dionica!

  3. Imam nešto dionica u Sloveniji in u hrvatskoj, ali mi se čini, da je hrvatski trg još manje likvidan nego naš. U Slovenija barem s Krkom ima prometa, sam htio kupiti nešto dionica na hrvatskom, pa se jih prodaje po 500 komada dnevno!?

  4. Zanimljivo je kako je slovensko tržište dionica (indeksi) u zadnjih 5 godina palo za više od -80%, srbija -85% dok je hrvatsko samo -65%. I tamo ima čudnih valuacija primjerice gorenje P/S 0.04 P/B 0.16

    • Interesantno..

      Slovenija je sad u problemima i tamo bi se moglo naci odlicnih prilika za ulaganje, iako nisam nikad proucavao njihovo trziste. Ima li netko kakvu preporuku za tamosnje brokere?

      • Da. Slovensko trziste je malo, ali isto mislim da ima dobrih prilika. Po meni je Petrol isto potcijenjen. Triglav mi se isto cini zanimljiv iz vise razloga (ali treba prouciti koliko toga imaju u NLBu i Abanci ulozeno).
        Sto se tice brokera pogledajte http://www.alta.si

  5. bojim se da će porez dohvatiti i dionice.
    evo par razloga za one koji imaju i dionice i nekretnine:

    a. likvidnija imovina koja se lakše utrži
    b. za nekretnine su ljudi sentimentalno vezani, pa će se teže odlučit na prodaju nego za dionice
    c. manja pojedinačna cijena, lakše je prodat dio dionica, a dio ostaviti, dok nekretnina ide cijela

    nadalje, “naš narod” je dosta nesklon ikakvim financijskim potezima, ako nisu kupnja njive,vikendice ili kupnja dojč maraka (danas eura).
    naročito zbog još svježih rana finacijskog inženjeringa 90ih, ili kraha burze 2008.
    ljudi ne vole nešto što nije opipljivo, a dionice su za većinu Hrvata neka imaginarna imovina koja ne donosi ništa i još imaju osjećaj da neko s “njihovim parama gloginje mlati”.
    Tome su krive uprave poduzeća, jer osim što hrvatske firme većinom, čast izuzecima, ili ne daju, ili daju zanemarive dividende, još su sklone muljanju i zamračivanju svake vrste- dkvs, vlds, da nabrojim najeklatantnije primjere.
    veliki problem naših firmi je što su često uprave i većinski vlasnici pa ne odgovaraju nikom.
    Transparentnost poput stranih firmi bi značajno pomogla.

    naravno, svako vrijeme nosi svoje i taj način razmišljanja se ubrzano mijenja, mlađe, školovanije generacije su sklonije dionicama. Također stranci bi mogli iznivelirati tu ponudu i potražnju, ali mislim da će našem tržištu trebati još vremena i rađe bih da ovaj porez ne donose sad.
    osobno, imam dionice, nemam nekretnine.

    što vi kažete?

  6. Mišljenja sam da ako naš turizam i dalje bude u laganom rastu, a Hrvatska uskoro uđe u EU teško da će cijene nekretnina padati u Dalmaciji. Koliko vidim neke novogradnje nema, uglavnom se prodaje kud i koja nekretninica po starim visokim cijenama i prodavaoci kao da čekaju neka nova vremena da bi prodali ono što su zamislili. Kadikad onako u zezanciji nekom starcu koji prodaje kuću za npr. 200 000 eura kažem onako u šali evo dat ću vam 150 000 no reakcije su uglavnom negativne. Iako držim mišljenje da bi cijene na moru trebale doći na 1 300 eura po kvadratu jer smatram da ta cijena kad se množi sa kvadratima daje neku realnu cijenu nekretnine s obzirom na prinos koji se može dobiti npr. 50 kvadrata stana na moru u gradu se iznajmi za 250 eura što daje ukupan prinos od 3 000 eura godišnje bez troška, a to je cirka 5 do 6 % prinosa na nekretninu tj. imovinu.

  7. Također mišljenja sam da za malu stambenu zgradu sa cirka 4 do 10 stanova cijena građenja tj. investicije nije ispod 1300 eura po kvadratu pa je gotovo nemoguće da netko gradi, muči se i na kraju prodaje nekretninu po gotovo istim cijenama ili neznatno višim. Cijene zemljišta su u odnosu na prije 7,8 godina na moru gotovo 3 do 4 puta više, slobodnog zemljišta za nove veće građevine gotovo da i nema na nekim normalnim lokacijama gdje se stan može lakše prodati. Cijene građevinskog materijala su dosta veće nego prije 7,8 godina tako da je i gradnja poskupila. Iz svega navedenoga smatram da cijena nekretnina na moru ne bi smjela pasti ispod 1300 eura po kvadratu. Tu dolazimo na rekao bi tampon zonu. Naravno ima i izuzetaka kada banke nešto rješavaju i ispod tih cijena, ali to su u odnosu na tržište izolirani ekscesi.

    • I ta cifra mi se čini velikom, ali kako god, neka je i 3000, to nikakve nema veze se time po koliko će se prodati, može po 300, gubitak 90 %, događa se to. Je li poznat pojam poslovanja s gubitkom? Trebao bi, pogotovo kada u Hrvatskoj toga imamo dosta diljem gospodarstva. A nitko normalan tko posluje s gubitkom to ne čini zato što u tome uživa.

      Firme ponekad i bankrotiraju (izgube u konačnici više nego li su kroz svu prethodnu povijest ukupno zaradile). Može se dogoditi i nekom građevinskom investitoru koji iza sebe ima puno uspješnih projekata da će na jednoj zgradi izgubiti više nego li je kroz sve prethodne slične zgrade ukupno do tada zaradio. Događa se, kao i u svim industrijama. Ali naravno neće svuda biti baš tako teško, pa mnogi su zaradili prethodno toliko da ne bi bili u konačnom gubitku niti da zadnju investiciju prodaju za 0 kn. A oni koji su uletjeli baš u sam balon, oni nemaju sreće, kao i neki sa (loše biranim) dionicama iz 2007. godine npr.

      Kada imamo balon u jednoj industriji onda se na njega vežu i balončići svih razina ispod. Dakle u balonu su i mnogi inputi u tom poslu i to će se onda također ispuhati posljedicom pucanja krajnjeg balona, kao lančana reakcija.

      Jednog dana će zato cijena investicije biti niža nego u vrhuncu i početnim fazama ispuhivanja balona, jednog dana će se graditi za manje cifre od onih koje su danas pa će se pri cijenama na kojima će jedini prethodno možda i jako puno izgubiti neki drugi kasnije možda čak i sasvim OK zaraditi.

      • Drugi paragraf nije točan. Ljudi općenito zanemaruju doprinos dividendi u ukupnom prinosu tvrtki. Da HT bankrotira sutra, ipak bi mnogi ulagači ne baš tako katastrofalno prošli u njemu (isplatio oko 160 kn dividende po dionici od 2007.).

        • Ja inače ne zanemarujem, čak možda i prenaglašavam ponekad 🙂 Ovo sam rekao previše pojednostavljeno (moguće da nisam tako trebao odnosno da pretpostavke treba jasno navesti :D) pretpostavljajući da je sva povijesna zarada spomenute hipotetske kompanije u njenom trenutnom kapitalu (dakle dividendi da nikada nije bilo) a u procesu bankrota s likvidacijom naravno postoje vjerovnici koji nisu naplatili cijelo svoje potraživanje.

          U praksi naravno da većina kompanija prije ili kasnije isplaćuje neke dividende, i dobro je poznato da kroz dugački vremenski period u ukupnom povratu na tržištu kapitala ključnu ulogu imaju reinvestirane dividende.

  8. 90 % ljudi je kupovalo dionice na vrhu 2007.g. a ništa nisu znali o dionicama, ni onda ni sad. Sad su 90 % u minusu i normalno da su iz njihovog kuta dionice mnogo više pale od nekrenina. A bogami i iz moga kuta jer ih nisam prodao 2007. g. Doduše ja sam prije i zaradio jer sam od 2003.g. u tom “poslu” ali sam ipak u “lijepom” minusu.
    Ali kažem vam, ima itekako novaca da se sliju na burzu( od ovih koji su 2007. prodali) ali ovo su za većinu još prejeftine cijene jer imaju previše novaca. Tamo na Crobiju 2500 će ulaziti.

  9. Najprije jedno veliko hvala, Vaš blog posjećujem godinu dana, a u hrvatske dionice putem ZSE ulažem oko godinu ipo dana. Zahvaljujem Vam jer sam od Vas puno naučio što se tiče tržišta kapitala. Živim u okolini i društvu “kulturno uvjetovanih razloga” da se razmišlja o dionicama kao o špekulaciji, a sportskim kladionicama kao ulaganjima. Kako ja kao pojedinac mogu kod većine prijatelja i poznanika mijenjati takvu krivu percepciju? Zašto brokeraji, ili banke koje vrše investicijske uluge više ne reklamiraju tržište dionica, kao što reklamiraju različite krdite ili oročenu štednju.

  10. dionica je udio u produktivnoj stvari, nekretnina u vecini slucajeva nije produktivna stvar(ala dostavni automobil) nego stvar(ala osobni automobil). To sto nekretninama jako sporo pada cijena u normalnim situacijama(ili ne pada nominalno) je razlog sto ljudi to gledaju kao investiciju a ne kao oportunitetni trosak(sto li je to ? 😛 ). Naravno tu je i to da su oscilacije cijena nekretnina ipak manje nego dionica…

  11. Što se tiče novograrnji koje su zamrznute od 2009. god. nema građevinara koji će ostvariti dobit! Mali dio bi možda i ostvario nekakvu dobit da se stanovi i rasprodaju po tekućoj cijeni ali to se neće i ne može desiti. 4 godine kamata od 6-8% plus troškovi reprograma i održavanja nekretnina dovelo je do toga da je break even cijena nekih projekata trenutno na knap al ti se stanovi po tim cijenama neće prodati pa eto i gubitka i za građevinare i za banke. Ne treba zaboraviti da je dio kredita i u CHF-u pa je tečaj pojeo 30-40% projekta,
    Kad su taksisiti, mehaničari i konobari (ne podcjenjujem te struke naravno) pričali o dionicama i sve je raslo to je bio znak za uzbune i burza je krahirala. Sad se ekonomisti i bankari teško odlučuju na kupnju zbog starih rana, što barem meni nekako govori da je baš sad vrijeme kupnje kad je sve podcjenjeno jer rast će kad tad doći. Možda je i bolje da u dogledno vrijeme još ne dođe do rasta te da svi mi imamo priliko još akumulirati jeftine dionice te ih jednog dana u budućnosti utržiti po mnogo
    većim cijenama te si kupiti jeftinu nekretninu 🙂

  12. Ne slažem se sa navodnicima u naslovu. Tržište je tržište sviđale se nekome cijene i volumeni ili ne. Glavna karakteristika tržišta je dobrovoljnost, a ne brojnost transakcija. Tržište je skup dobrovoljnih transakcija između pojedinaca; oba tržišta, i nekretnina i dionica, trenutno zadovoljavaju tu definiciju. Čini se kao cjepidlačenje, ali nije, jer pozivanje na nesavršenosti tržišta, odnosno stavljanje tržišta pod navodnike, je često uvod u intervencije koje bi navodno trebale stvoriti “pravo” tržište, bez navodnika. Recimo (opet) taj nesretni porez na nekretnine, koji bi “tržište” trebao pretvoriti u tržište, tako što će povećati likvidnost. Svašta. Već sam pisao o tome da umjesto prodavatelja koji neće da prodaju po niskim cijenama, treba kažnjavati kupce koji neće da kupe po visokim cijenama.

    • Niste razumjeli post. Tržište je tržište, to je jasno – slažem se s Vama.
      Međutim, poanta je u tome da kad gledamo tržište nekretnina, onda u svijesti javnosti (i pokazatelja) dominiraju tražene cijene (koje se drže znatno više od u stvarnosti realiziranih transakcija), a kod dionica u svijesti javnosti dominiraju realizirane, a ne tražene cijene. A kako je stvarni bid-ask jako velik, to je velika razlika.

  13. Dodao bih gornjem postu još ovo da vam pomognem objasniti ljudima, nadam se da ste i vi mislili na ovo:
    nekretnine po traženim cijenama sad možete kupiti za milijarde kn a dionice po asku po realiziranim jučerašnjim cijenama za par desetaka tisuća kn.

  14. Moram se uključiti , moji novi susjedi su kupili kuču do mene po cjeni od 500 euri po kvadratu. Da , da dobro sam napiso , to je prodavala banka barem 3 godine. Inače mjesto je donje vrapče u zagrebu.

  15. 1000eur/ kvadratu je realna prosjecna cijena stana u Zg(novogradnja) pa i manje…sve vise od toga je po meni previse ali trziste naravno odredjuje cijenu.
    Moj savijet onima koji kupuju stanove- bez ucesca od 30-40% ni ne pomisljajte kupovat stan. Znam neke koji su kupili stanove bez ucesca to je po meni ravno ‘samoubojstvu’ sa kreditom na 30g , ja ne znam kakvom su se logikom takvi kupci poveli. Sad kukakju i krive sve oko sebe a sami su si krivi i mislim da ih ne treba zaliti sto su naivni ispali….

    Da je kod nas sredjeno iznajmljivanje kao npr u Njemackoj il nekim drugim zemljama zap.Europe mnogi ne bi nikada pomisljali na kupnju stana…

  16. Nemoguća je cijena od 1000 eur/m2 obzirom na zemlju koja nije jeftina a tu su i priključci za platit. Nekakva prosječna cijena ispada 1300 eur/m2 al ima tu razlika koje ovise i o cijeni zemljišta, priključka, kvaliteti materijala koji je potrošen te troškova kredita. Na obali je to i više a ponavljam ako je kredit uzet u švicarskom franku onda je tečaj gotovu svu dobit pojeo. Logički je da građevinar ne želi ostvariti gubitak (a i pitanje je kakav ima reguliran odnos sa bankom tj. dali je i jamac kao fizička osoba), a ni banka sa druge strane ne želi izgubiti pa je to nekakva pat pozicija ali neće to moći u nedogled jer novogradnja od 6-7god. nije više novogradnja a nju treba i održavati pa će se cijene početi spuštati. Kad i za koliko je pitanje ali ako porez bude obuhvatio i takve projekte moguće je da će doći i do akcijski rasprodaja no mislim da ima tu još lufta za npr. taj trošak prenijeti na građevinara jer je to ipak njegovo vlasništvo dok banka ima teret. Moguće je da će se i stanovi početi davati u najam da bi se izbjeglo plaćanje poreza. Vrijeme će ubrzo pokazati efekte pa ćemo svi biti pametniji.

    • Doći će i vrijeme kad za prodajnu cijenu neće biti važno koliki je nabavni trošak, nego će se prodavati po koliko se može, kao što smo to vidjeli kod dionica, ili kao što smo vidjeli sa stanovima u SAD i drugdje.

      • Nazalost kod nas banke drze vecinu neprodanih stanova i ‘drze’ cijene tj neprodaju ali mislim da su se gradjani itekako opametili naucivsi na svojoj kozi sta znaci dici kredit na 30g. Ali doce i bankama voda do grla i ja vjerujem da ce kroz 2g se prepolovit prodajna cijena stanova…Cinjenica je da gradjani nemaju toliku kupovnu moc da bi kupovali nekretnine po sadasnjim cijenama nismo imali ni prije par godina ali smo krenuli ko grlom u jagode misleci da ce sve rast sljedecih 20g. Znam neke koji su ulozili 200 000kn u fondove da bi im prinos otplacivao ratu kredita…tada sam mislio vidi jesu pametni kako lovu ubiru na burzi,fondovima sto ne bih i ja tako ali nisam imao hrabrosti da ne kazem nesto drugo ulazit u nesto sto ne poznajem dovoljno dobro…Nije zvaka za seljaka 🙂 tako ni dionice za svakoga a nekad su bakice sa placa ulagale u fondove

  17. Tako je. A tko im je kriv što su plaćali skupo zemljište. I zemljište pada.
    U životu sam sve platio više nego što je vrijedilo. Vrijeme je da nešto platim i manje.

      • INA je svojevremeno dakle u crobex ulazila s ca.20% sto bi znacilo da je 5 bodova(kuna) rasta ili pada dionice ine znacilo 1 bod rasta ili pada crobexa. Ako uzmemo da je INA (dionica) na dan 3.3.2009. vrijedila ca. 1000 bodova (kuna)
        http://zse.hr/default.aspx?id=26521
        a u trenutku obustave trgovinom odnosno izlaskom iz crobexa 27.4.2011. vrijedila je ca. 4200 bodova (kuna).
        Dakle: (4200-1000) : 5 = 640 bodova.
        1700 (trenutna vrijednost crobexa) – 640 = 1060 bodova –> danasnja vrijednost crobexa bez utjecaja INE spram 3.3.2009.
        Molim za ispravak ako sam nesto pogresno naveo…

        • Ali radite to na krivi način što dodatno cijelu sliku iskrivljuje. Kad je objavljena prva ponuda za kupovinu Ininih dionica po cijeni od 2.800,00 kn, cijena je bila 1721,14 kn na dan 02.12.2010. a Crobex je na taj dan bio 1.784,53 bodova. Na datum 14.12.2010. su sklopljene prve transakcije po cijeni od 2.830,00 kn a vrijednost indeksa taj dan je bila 2.062,63 bodova. Da bismo dobili pravu sliku potrebna je vrijednost indeksa dan prije, tj. 13.12.2010. kad je iznosila 1.893,36 bodova.
          Sve do cijene Ine od 1721,14 kn je prirodan rast i ne treba ga u ovu priču uvlačiti.

          Sad dolazi zanimljivi dio: rast dionice je bio 2.830,00/1.721,14=64,42%, a rast indeksa je: 2062,63/1893,36=8,94%. Ina je tog dana rasla 64,42% a indeks istog dana 8,94%. Dakle, iz priloženog ne vrijedi da rast Ine od 5% znači rast Crobexa od 1%. U teoriji da, ali kako to obično biva teorija je samo teorija.

          Ali nadalje, zbrajate kruške i jabuke. Kad već mjerimo Inom Crobex, tj. koliko je utjecala na rast/pad onda moramo uzeti vrijednost indeksa kad je Ina izašla iz njega, odnosno zadnji dan kad je s njom trgovano radi blokada.

          Crobex na dan 03.03.2009. je bio 1.288,49 a cijena Ine 988,15 kn. Vrijednost Crobexa na dan kad je Ina izašla iz njega je bila 1.929,38 bodova, a zadnji dan trgovanja Inom u Crobexu nije jednak datumu kad je Ina izašla iz Crobexa. Ovo je bitno jer je Crobex na zadnji dan trgovanja Inom u indeksu imao vrijednost od 2.237,82 bodova na datum 27.04.2011. kad je cijena Ine bila 4.191,20. Iz ovog se vidi da je Crobex padao i bez Ine i to 1.929,38 / 2.237,82 = – 13.78%.

          Ako prema vašem izračunu uzmemo da je rast Ine iznosio 4.191,20 / 988,15 = 324,15% to bi značilo da je Crobex radi Ine trebao rasti 64,83%. Sad ćemo vidjeti da li je i bilo tako (uz pretpostavku da je samo Inom trgovano) 1.929,38 / 1.288,49 = 49,74%. Dakle, to što tvrdite ne može se potvrditi statistički a kako vidimo ni teoretski.

          Molim g Bakića da ispravi ako je bilo greški.

          LP

  18. Nadam se da će netko odgovarati ako je istina ono što se dogodilo na Belju, da je netko imao inside info pa prodao taman prije objave.

    Poništavanje odluke neću komentirati jer nisam baš upućen, a ovako na prvu mi isto smrdi.

  19. mislim da ovi iz vlade bauljaju, nemaju pojma kako i na koji naćin bi uveli porez na nekretninu
    ali ako i bude bit će dodatni trošak za srednji”sirotinjski sloj”¨jer jedva krpaju i za osnovne potrebe ,nadalje ako to bude po stanu cirka 18-20000 kuna godišnje pa ko će to moći platiti,ako uzmemo da se u prosjeku stanovi iznajmljuju od 1800-2000 kuna
    znaći sva zarada bi išla u državni proračun,ili će se svesti a što je sigurno na račun podstanara jer će najam stana poskupjeti
    ili će ljudima biti jeftinije iznajmiti stan sam sebi
    npr za 1000 kuna i platiti samo porez 100 kuna
    mislim da linić nema pojma u šta se upušta,a ne bi me čudilo da dođe i do revolucije tipa građanski neposluh i na lokalnim izborima kazniti debelo
    bdw vidim da (će ) zse je konačno usvojio sličan naćin izračuna crobexa po vašoj metadologiji

    • Ne vidim razlog za povećanjem cijene najma. Povećanjem ponude, do čega bi trebao dovesti ovaj poreez, može samo umanjiti cijenu najma.

  20. Meni je savršeno jasno zašto ljudi ne žele ulagati u dionice. Mi uopće nismo sređeno društvo, svugdje vlada muljaža ako ne i kriminal, tako i u tom segmentu. Izvarali nas u fondovima, izvarali nas novinari poslovnih novina, analitičari tržišta, bankari, brokeri, većinski vlasnici, u krajnjoj liniji i država (sjetite se braniteljskog fonda i njihovih poruka pa onda ipak prodaje INE). Oni koji su pokušavali ne paničariti kada su dionice bile u slobodnom padu su najviše izgubili. Ako se gleda poslovanje kompanije to ne garantira da nije nekakva muljaža u pozadini (tipa Franck-Ivero, ili ako je država u vlasništvu možda postoji neki inovativan način privatizacije mimo tržišnih zakona). Za prosječnog ulagača previše parametara za kvalitetno povezivanje a sa savjetima profesionalaca (brokera) treba biti iznimno oprezan.
    S druge strane lijepo je živjeti u svojem stanu i za vikend otići u vlastitu vikendicu, poigrati se s djecom i malo rekreirati.

    • @Joza Ne pratim bas HR zakone sto se tice ulaganja u strane dionice, pretp(bez gledanja :D) da su nepotrebno glupi, ali pretp ipak da nije tako tesko kupiti neki strani index fond.

    • Zaboravili ste presudnu stvar, a to je neobrazovanost, neznanje. Naime, svi rizici o kojima govorite imaju svoju cijenu, a ima mnogo ljudi koji naprosto u dionce ne žele ulagati jer ‘je to nesigurno’ (bez obzira na cijenu). Za razliku od nekretnina, gdje mislim da je skoro pa zagarantiran gubitak.

      Ljudi, zbog socijalističkog nasljeđa, ne razumiju koncept štednje i alokacije u investicijske klase, te što koja alokacijska klasa nudi.

  21. To Vam je onaj mali Floričić iz Pule, prodao čačin stan i kupio dionice Atlanske plovidbe i Jadroplova po 25 kuna kasnije prodao po 700 kn na burzi. Ali on je pratio 15 godina burzu, američke kanale i literatura. pitanje koliko ima upoće takvih lumena kad je prosječan čovjek ignorant i spavač.

  22. Hrvatska država je propustila razviti dioničarstvo tokom dvedesetih kroz kuponsku privatizaciju, kao neke druge zemlje. Sada je gotovo.

    Ukoliko se porezom na nekretnine ne počaste banke i samostalni građevinski poduzetnici, onda država može slobodno “pisati kući propalo”. Ukoliko se bankama nametne porez na nekretnine, zanima me da li će banke povećanjem kamata anulirati isplate mogućih poreza. Ukoliko vlada počne ljude proglašavati bogatim, zbog nekretnine u kojoj živi, mogla bi na tome razbiti zube, a sigurno izbore.

    Ono što sigurno ne krasi ovu, kao ni sve ostale vlade je osjećaj za pravednost. Recimo da netko mora platiti porez koji nije u stanju zbog manjka prihoda. Da je ova država normalna onda bi uvela.rok od recimo 5 godina u kojem be se u prvoj godini plaćalo 20% a u zadnjoj 100% poreza. Na ovaj način bi se ostvarilo prostora da se uspostave kakvi takvi tržišni odnosi na tržištu nekretnina. Ako ništa drugo barem znate šta vas čeka, no imate vremena 5 godina za uspostavu normalnih odnosa. Ako Linić misli da će preko koljena i preko noći uvesti reda na tržište nekretnina – neće.

    Vikendice sagrađene prije ’90 su građene kako su građene, jer je to bio jedini način štednje. Može Linić kako hoće ali te kuće su sve što su te generacije stvorile. Trošak gradnje i ulaganja je sigurno bio manji nego na što su one danas procijenjene. Kuća je ostala kakva je, no cijena je višestruko porasla. Nekretnine kupljene nakon ’90 su kupljene prema materijalni, mogućnostima kupaca. Proglašavati sada te ljude bogatima, preko noći, je suludo. Zbog toga bi vlada trebala uvesti 5 godišnji rok prilagodbe.

    I zanima me kod poreza na koju će se cijenu obraćunavati porez? Šta je to tržišna cijena? Ona na koju je procijenjena ili ona po kojoj se nekretnina može prodati, odnosno ona po kojoj se ona na kraju i proda.

    Također je iluzorno očekivati pad cijena nekretina. Sve dok niste u stanju kao u Americi, doći u Banku i vratiti ključeve nekretnine, odnosne sve dok je jedino osiguranje za hipotekarni kredit sama nekretnina. Ova osiguranja sa nekretninom, plaćom, životnim osiguranjima i sl. je garancija da cijene nekretnine neće pasti. Kod nas jednostavno nema instrumenata da se balon ispuše.

    Inače nemam ni vikendicu, ni dodatnih nekretnina.

  23. Poštovani g. Bakić, koje je vaše mišljenje o kupnji dionica iz turističkog portfelja u većinskom vlasništvu države, koji čeka na privatizaciju, evo danas izjava ministra Ostojića “Nema razloga da cijeli portfelj od 13 trgovačkih društava ne bude privatiziran u roku jedne godine.”

    http://www.business.hr/ekonomija/ostojic-do-kraja-godine-planira-rasprodati-preostalu-imovinu-u-turizmu

    Ta društva su mala u odnosu na CO, HPB i Petrokemiju, te ih je mnogo lakše i jednostavnije (brže) privatizirati.
    Sada su većinom gubitaši, prije svega zahvaljujući katastrofalnom menagementu, ali nakon privatizacije mogla bi biti jako uspješna.
    Iskreno, razmišljam o kupnji htpk koja je na povijesnom minimumu, a jedina je likvidna od turističkih poduzeća u državnom vlasništvu kojima predstoji privatizacija.
    LP

  24. Ako netko nije još vidio ovu cijenu od 1 milijardu, 51 milijun i 855 tisuća USD onda neka je pogleda sada.

    To je svota koja govori o važnim principima na kojima se temelji sustav u kojemu se stvara vrijednost. Bez tih principa, bez pravnog sustava koji kako-tako funkcionira, ne bi ni dionice imale toliku vrijednost koliku imaju jer bi postojali dodatni veliki rizici gubitka vrijednost uslijed učestalih pljačkaških pohoda u kojima dioničarima treće strane otuđuju vrijednost na razne načine.

    Radi se o sasvim simboličnoj svoti, gdje nije poanta u tim novcima nego u principima koji su lijepo potvrđeni i gdje je dano jasno do znanja da sustav funkcionira, da se lopovluk ne tolerira, da je legalizam vrijednost oko koje se ne smiju raditi kompromisi.

    Ako se nekome ne sviđaju određeni zakoni, ako je nekome problem što se može “patentirati pravokutnik zaobljenih uglova” (iako i sam ima jednaku priliku za patentirati, iako patenti ne traju vječno itd.) onda neka se bori za promjene zakona, ali dok je zakon na snazi njegovo poštivanje je nešto o čemu se ne raspravlja.

    Mnogi diljem svijeta očito čak niti to ne shvaćaju. Ma sasvim je OK ako u nekim kulturama pojam inovativnosti, pojam intelektualnog vlasništva, pojam tržišne utakmice i sl. ne mogu pojmiti na način na koji se to shvaća na Zapadu nego sve to gledaju za presudnu nijansu drugačije obojano. To je OK. Ne moramo svi sve shvaćati na isti način. Ne moraju nam svima “početni aksiomi” iz kojih je izvedena naša spoznaja biti potpuno jednaki. Normalno je imati “različite sustave” koji koegzistiraju istovremeno i tako se nadopunjuju i usavršavaju jedan drugoga, ali NIJE dopustivo na tlu suverene države obijesno kršiti njene zakone dok su na snazi takvi kakvi jesu!

  25. Možda sam ovo već napisao, ali nekako mi je porez na imovinu vrlo blizu nacionalizaciji (spora ili puzajuća nacionalizacija). Vrlo loše.

    • Svakako (teški) heavyweight, za one koji ne prate, vidite ovdje, u svakom slučaju jako relevantan tip.

      Ne mogu procijeniti kad je točno u pravu, ne znam (mislim da malo tko toliko zna da može, iako mnogi čim manje znaju, tim više ‘znaju da znaju’, pa se glasnije deru)

      Neovisno o tome, njegov pristup je apsolutno neprimjenjiv za ekonomiju poput naše, a za očekivati je kako on ne može svoju cijelu filozofiju okrenuti na glavu kako bi objasnio jedan prilično poseban slučaj (mala otvorena i eurizirana ekonomija, nekonkurentna i visoko zadužena), tako da će njegova (dakle, vjerojatno turbo-kejnezijanska) diskusija u RH biti prilično irelevantna, odnosno bit će dobar izgovor raznim socijalistima da počnu glasnije vikati kako ‘eto i Krugman kaže da treba više trošiti’.

      • Nedavno je u Španjolskoj sudjelovao na tribini:

        Na izravno pitanje sugovornika (Manuel Conthe) da li smatra da Španjolska država treba dodatno zadužiti, odgovorio je NE jer to naprosto nije moguće pri ovakvim kamatnim stopama. Njegovo rješenje je naravno da Njemačka “spasi stvar”.

        Nisam stručan, ali čini mi se da su kamatne stope podjednake Hrvatskoj i Španjolskoj, tako da ne očekujem njegovu bezrezervnu podršku Keynesianskoj politici u našem slučaju.

        • Krugmana morate gledati na nacin da razmislite koja je njegova uloga. Cheerleader za to da se velikim deckima da jos vise love preko proracuna. To da li je on stvarno muljator koji je shvatio sto treba pricati da bi “uspio” ili ludak bez doticaja sa stvarnosti je gotovo nebitno.
          Vezano za Krugmana pogledati ovaj clip(spominje se pred kraj)

  26. U ovoj je krizi ključnu ulogu imala regulativa koja je zakazala te su se derivati koristili u špekulativne svrhe umjesto da se koriste za zaštitu od rizika što ima je i bila početna uloga. Ako ćemo u povijest onda je Bill Clintom sve zeznuo ukinuvši Glass Steagallov zakon međutim i EU je pogriješio u dosta stvari i najbitnije je da se sad izvuče pouka.
    Nekretnine će se moći jeftino kupovati na dražbama ili će im se morati korigirati cijena i to ne za malo. Što se tiče burze nadam se da će živnuti pa makar sa IPO-ima koji se se u dogledno vrijeme desiti.

    • @poki,
      da regulativa je imala veliku ulogu ali kljucnu ulogu je igrao FED. Nadalje IMHO pouka je da treba ukinuti regulativu. 🙂 Naime da ne postoji osiguranje pologa u bankama banke ne bi mogle raditi beep(jer znaju da su TBTF) i onda ih ne bi morali porezni obveznici vaditi iz dubokog beep.
      Mislim ako mislite da free market fanatici o tome pricaju after the fact Ron Paul je glasao protiv ukidanja GS tocno zbog navedenih razloga :

      ako WP pojede time tag skocite na 1m30sec

  27. Za razliku od dionica za nekretnine treba prije svega ipak malo definirati na sto se sve misli pod tim relativno jednostavnim pojmom, a koji ustvari u sebi krije puno toga.
    Dakle, nekretnine su i puki stanovi, kuce, ali i poslovni prostori i poljoprivredna i gradevinska zemljista. Svaka od ovih sastavnica nekretnina ima svoju pricu i kod toga treba biti vise nego obazriv kad se olako govori o nekretninama.
    Osim ovoga ne bih uopce ulazio u (beskonacne) rasprave o stanju nekretninskog trzista, ali mislim da je vise nego bitno prije svega znati povijesni ili vremenski trenutak u kojemu se trenutacno nalazimo, od kud dolazimo, te sto to uopce znaci za buducnost, kakvi se procesi ustvari doista dogadaju u stvarnosti, te kakvi bi se mogli dogadati u buducnosti….
    Primjerice vazno je znati kakve doista stvarne utjecaje na zivot i stvarnost imaju npr zakoni o poljoprivrednom zemljistu, pomorskom dobru, porezni zakoni… Lijepo vidimo da zakoni kao takvi imaju utjecaj cak i ako jos nisu doneseni. Npr Zakon o oporezivanju nekretnina (mislim na najavu uvodenja poreza na nekretnine) vec i u najavi koja traje sada vec nekoliko godina ovaj jos neostojeci zakon ima nevjerojatan ucinak na cijelo trziste.
    Najava ovoga zakona mozda je pozitivno uputila ljude da bolje vrednuju svoje i tude nekretnine, ali je vec je polucila i negativne efekte jer je na odgovarajuci nacin blokirala trziste (moglo bi se izracunati njegovu stetu).
    Vec neko vrijeme “racionalan” kupac onaj koji ceka rezultate pada cijene nakon uvodenja ovog zakona (najavu i uvodenje ovog poreza trebalo je raditi ne u trenucima promjena trenda, a napose ne u uvjetima gotovo izvjesnog sloma trzista).
    Situacije sa ostalim zakonima su jos interesantniji za proucavanje, od kojih je krucijalan onaj o pomorskom dobru i raspolaganju drzavnim zemljistem.
    To je toliko kompleksna materija medusobno izpovezivana, a ima utjecaj na ukupni zivot i gospodarstvo u cjelini.

    PS Koliko osobno smatram vaznom ovu tematiku, pustio bih samo hipotezu da bi sa nekoliko radikalnijih i zescih promjena spomenutih zakona Hrvatska mogla doslovno napraviti balon neovisno o uvjetima teske financijske i druge krize koja trenutacno vlada.

  28. Nenade, neznam da li ste se osvrnuli na listu dužnika. Koliko vidim i čujem sad su i ovi koji su plaćali porez prestali plaćati pošto se ovima ništa ne događa. Zašto se čeka s ovrhama, jer da se to radi brzo bi se država izvukla iz krize. Molim vaše mišljenje, hvala!

    • @Blanko
      mislim da ste malo naivni… politicari ce za kupovanje glasova potrositi maximalno moguce, to ukljucuje i zaduzivanje.
      Tako da vasa teorija o izlasku iz krize je u teoriji tocna, u praksi bi samo drzava trosila vise novca da je taj porez naplacen. I kada ga se naplati zar vi zaista mislite da ce to pozitivno utjecati na ekonomiju… Ozbiljno to ce biti samo transfer iz privatnog sektora u drzavni, stvaranje vrijednosti = 0.

  29. @ Ivan
    Vidjelo se u ovoj krizi kako je tržište savršeno i kako će se samo regulirati. Uz sve napore država još se nije reguliralo :-). Samo neka Europa što prije uvede Basel III i pojača regulativu a Amerika je ukine pa ćemo za 10 godina vidjeti kako će banke stajati. No nisu Ameri glupi i dobro znaju kada treba uskočiti i spasiti situaciju. Situaciju di su se Uprave banaka obogatile na miljunskim bonusima prodavajući maglu tj .derivate. Tko je odgovarao? Svi znamo odgovor. Dokle god bude sprega bankarstva i politike to će biti tako jer jednostavni i jedni drugi imaju koristi od toga.
    Nego Ingra pliva u opasnim vodama i možda je baš sada vrijeme za kupnju dionica!
    http://www.seebiz.eu/zagrebacka-burza-ina-na-novom-rekordu-opasnost-od-stecaja-rusi-ingru/ar-43795/

  30. Kod nas su cijene “neusporedive” u svakom smislu te riječi, a u USA su možda i usporedivije nego se čini?! 🙂

    Već skoro godinu-dvije svi kao papagaji ponavljamo za američke dionice kako su “fer vrednovane” (kao da je tržište odjednom postalo 100 % efikasno, kao nikada u povijesti) dok se za nekretnine čini da su podcijenije nego njemačke za koje je se govori kako su podcijenjene već skoro 10 godina. Njemačka je zanimljiv primjer kako nešto može dugo biti neefikasno vrednovano ukoliko tržište nije baš naročito likvidno kao što su tu nekretninska tržišta u Europi čak i u najvećim državama. Tržišta zaista idu iz krajnosti u krajnost, s time da kod dionica to sve ide brže, dok nekretnine duže vremena ostanu pri svakoj od krajnosti.

    Da su američke nekretnine prilično podcijene valjda nema nikakve sumnje, ali koliko će dugo ostati pri toj krajnosti, makar oni bili najrazvijenije i najlikvidnije tržište, tko zna, to može potrajati kao što je i u Njemačkoj!

    A da su dionice “fer vrednovane”… tko kaže da je to baš tako sigurno? 😀 Možda su im danas i dionice jednako podcijenjene!! Jer zašto bi tržište sad odjednom moralo biti tako efikasno…, a vidimo da nas gospodarstvo neprestano pozitivno iznenađuje.

    Danas se pokazalo da je rast u drugom kvartalu bio veći od očekivanja, a svi se tako pobojali da rast naglo usporava…, slično kao prošlo ljeto kada su svi mislili da se ulazi u novu bar malu plitku recesiju, a na kraju sasvim obratno. Sada nas je i Bernanke isprepadao svojim neoptimističnim izjavama i najavama , pa na kraju sve ispadne bolje.

    Stvarno nevjerojatno žilavo gospodarstvo kojega ne poremeti čak niti ta jadna Europa niti bilo koji drugi od negativnih rizika koje se tako sumorno uzima u procjene. A čak u zadnje vrijeme i tržište nekretnina pokazuje neke znakove oporavka a znamo kakav bi to bio boom kada bi se tamo malo trgunulo iz te neefikasne izgubljenosti u kojoj se našlo.

    A kompanije van nekretnina, financija i sl., onaj pravi i zdravi “realni sektor”, ako se ih se gleda bottom-up jednu po jednu, sve redom divota do divote. Toliko puno planiraju i očekuju, a opet tako razumno oprezno sve to operativno provode poučeni lekcijama prošle krize…

    Imam osjećaj da je njihovo gospodarstvo trenutno tako dobrih perspektiva da treba ozbiljno preispitati mišljenja o “fer valuacijama”, nimalo se začuditi da niti tamo nekretnine sada nisu niti sad na trenutak uopće atraktivnija klasa obzirom na rizik!

    Mene pomalo ne-buffettovski u zadnje vrijeme posebice fasciniraju američke tehnološke kompanije. Ne mogu se nadiviti potezima koje npr. Apple, Google, Microsoft i Amazon (ali i IBM, te druge firme tipa Intel i sl.) povlače, kako se svi ti giganti počinju sve više ponašati kako da su nekakvi startupi svi redom, postaju fleksibilni kao da se radi o minijaturnim kompanijama, postaju odgovorni kao da se radi o ozbiljnim švicarskog tipa obiteljskim biznisima, svi redom postaju zaista inovativni i nevjerojatno strastveni kao da se radi o živim osobama ili one-man kompanijama. Takvih stvari nema nigdje drugdje na svijetu, a to su stvari koje mogu stvoriti čuda!

    Samo kada bi im se još država uspjela nekako postepeno vratiti na ideju koliko-toliko “minimalne države”, da je USA opet zemlja malih poreza, “efikasne” birokracije, vrlo umjerene regulacije itd., gdje bi im bio kraj! Poslijeratne godine bi bile ništa ozbirom na one koje bi tek došle!

  31. Jeste li razmišljali da, ako ne sad, onda za 2-3 godine kad budete mogli “objesiti kopačke o klin”:) osnujete neku izdavačku kuću i ovim naslovima koje spominjete obogatite našu kulturnu scenu? Naravno, takve se stvari u pravilu ne radi iz profita, nego čisto iz gušta za koji osjećam nekako da ga imate kad govorite o raznim knjigama.

  32. Čitam danas u Slobodnoj kako je Vlahušić navalio na žičaru u Dubrovniku. Srećom je tu jaka grupacija Lukšić koja će se nadam se znati othrvati kolektivistima. Kaže Vlahušić da žičara treba služiti za javni prijevoz, nakon što je investirao privatni kapital.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s