Uncategorized

Koja su najbolja ulaganja u nekretnine u Hrvatskoj?

EDIT 30.6.2017.: U dionice se naravno ulaže portfeljno (diverzificirano), jedino tako se Iako se ne zna što će biti s VUPIK-om, uzmemo li u obzir postojeću cijenu, povrat na cijeli portfelj KORF(RIVP)-ATLN-VPIK bio bi oko 270%! (Štoviše, u deep value portfeljima je dovoljno da jedna dionica od nekoliko poraste očekivano, kako bi nadoknadila sve ostale.)

+ + + +

Zbog nasljeđa socijalizma većina Hrvata ‘zna’ da su nekretnine ‘najbolje’ i ‘najsigurnije’ ulaganje.

Također većina Hrvata ‘zna’ da su dionice jako opasno ulaganje, praktički kladionica, ‘na kojima se može samo izgubiti’. To je također naslijeđe socijalizma:
– direktno – neznanje zbog kojeg odbojnost već u startu
– indirektno – neznanje i pohlepa zbog kojih su u krajnje iracionalnim ‘ulaganjima’ mnogi izgubili silne novce u balonu 2007. (Ingra se prodavala po 54.000 kn?!)

Zaista mali broj ljudi razumije da dionice predstavljaju udjel u stvarnoj imovini, a da se ne radi o igri ‘veće budale’, odnosno špekuliranju.

A ja smatram, i mislim da je to očito, da su upravo neke od hrvatskih dionica najbolja ulaganja u nekretnine u Hrvatskoj. Evo zašto:

1. Ulagači u nekretnine s kojima pričam obično izdvajaju dvije vrste nekretnina ‘u koje se isplati ulagati’: poljoprivredno zemljište i nekretnine na Jadranu. Za prvo bih se čak i složio, a drugo mi je upitno.

Što se prvoga tiče, to je podklasa na koju cilja uglavnom sloj ljudi s više novca, ali većina njih na koncu završi samo u teoretiziranju ‘jer je teško naći veće komade , 10ha ili više’, čak i relativno manje kvalitetnog zemlišta. A smatraju da se male parcele u biti ne isplati kupovati (poanta je u prodaji većih komada kako cijena zemljišta bude konvergirala cijeni u EU, npr. vidite English farm prices reach new record.)

Što se tiče nekretnina na Jadranu, ključni očekivani kupci u budućnosti su, naravno stranci, pa vjerujem da će se s otvaranjem novih zona za apartmansku i resortnu gradnju, oni ipak više odlučivati za takve nekretnine, a manje za tipičnu hrvatsku vikendicu u nekoj građevinski devastiranoj zoni ili apartmane u sada tipičnim apartmanskim kućama na moru.

2. Većina ulagača u nekrenine, međutim, ne razumije da su neke hrvatskih dionica (pa i neke iz Crobexa) zapravo ulaganja u nekretnine.

Tipični primjeri su:
– VPIK (Vupik) koji ima u vlasništvu i pod upravljanjem neka od najplodnijih zemljišta u RH
– KORF (Valamar Adria Holding) koji ima 72% naše najveće turističke kompanije Riviera Adria s kapacitetima u Istri (bivši Riviera Poreč i Hoteli Rabac) i Dubrovniku (Hoteli Babin kuk)
– ATLN (Excelsa nekretnine) koja ima prvoklasne poslovne prostore u Dubrovniku, te dubrovačku žičaru.

3. Osim statusnih nekretnina (recimo tzv. ‘prvoklasnih’ rezidencijalnih u Zagrebu, za koje si njihovi vlasnici umišljaju da im cijena može samo rasti), za vrijednost nekretnine je ipak presudna njena mogućnost zarade. Dakle, vrijednost poslovnog prostora ili stana u načelu je (a dugoročno svakako) srazmjerna mogućem prihodu od najma. A vrijednost poljoprivrednog tržišta dobiti koja se na njemu može poljoprivredom ostvariti.

Pogledajmo Valamar Adria Holding (KORF):
– trenutno je tržišna kapitalizacija oko 676 mil. kn, od čega je oko 200 mil. neto ostala financijska (utrživa) imovina, dakle udjel od 72% u Riviera Adria vrednovan s oko 450 mil. kn
– po mojim procjenama sam uvjeren (naravno, potencijalni ulagač bi trebao izračunati sam, a ne vjerovati meni) da će EBITDA (=dobit prije oporezivanja, kamata i amortizacije, tj. ‘brza i prljava’ aproksimacija toka novca od operacija) za Riviera Adria u 2012. biti 250-300 mil. kn, vjerujem znatno bliže gornjoj granici; radi jednostavnosti pretpostavimo da je to 280 mil. kn; 72% od toga je to oko 200 mil. kn, dakle EBITDA je 2,25 puta veći.
– po dosadašnjim podacima se čini da samo (nekonsolidirano) poslovanje holdinga neće biti negativno, dakle, dioničari KORF ‘dobijaju’ cijelu tu vrijednost kao neto

A sad promislite za koju komercijalnu nekretninu znate (stan, poslovni prostor) da joj je tok novca od operacija (ugrubo, najam umanjen za troškove održavanja i upravljanja) takav da je čak 45% vrijednosti nekretnine!? Vjerojatnije je da je desetinu toga, nekih 4,5% ili manje.

A i na čisto kvalitativnoj razini, najbolje nekretnine su prvoklasne, produktivne nekretnine. A sad promislite, čak i da Hrvatska nekim čudom završi u bankrotu, hoće li hoteli u Istri i Dubrovniku biti hoteli u Istri u Dubrovniku i dalje? A koliko će tada vrijediti stan u Zagrebu? A ako sve bude dobro, kako će poslovati hoteli u Istri i Dubrovniku, a iz kojih razloga bi trebale rasti cijene stanova u Zagrebu?

Pogledajmo Vupik. On se trenutno prodaje po 26% knjigovodstvene vrijednosti, a u 2011. mu je EBITDA bio oko 105 mil. kn, pri čemu je sadašnja burzovna cijena oko 139 mil. kn.

Jasno, kod nekrentina su bitne dvije vrste prihoda: tekući prinos (od najma) i porast vrijednosti. A što mislite, da li će vrijednost prije rasti nekretnini koja ostvaruje (otprilike) operativnu maržu od 45% ili od 4,5%? (Napomena: EBITDA je ‘brza i prljava’ aproksimacija toka novca od operacija.)

4. Druge prednosti ulaganja u nekretninske dionice umjesto u nekretnine.

Osim očite prednosti prema gornjim argumentima, jako niske cijene (a niska cijena je najbolji osigurač od rizika), jasne su i sljedeće prednosti:
– mali troškovi ulaganja (posrednička cijena za dionice je možda desetina one koja se plaća za nekretnine, nema poreza na promet)
– veća i trenutna likvidnost za većinu malih i srednjih ulagača
– dostupnost prvoklasnim i velikim nekretninama u njihovu idealnom dijelu (kako bi tipični hrvatski rentijer inače kupio dubrovačku žičaru ili poslovni prostor u kojem je restoran Nautika).

Napomena: Autor ima dionice KORF, VPIK i ATLN. Ovo nije preporuka za ulaganje ili prodaju ni jedne od njih, niti općenito za ulaganje u dionice. Pri ulaganju u dionice treba imati na umu polazne točke, a to je alokacija u investicijske klase sukladno ukupnoj imovini i ulagačkim ciljevima. Kod ulaganja u dionice, ali i nekretnine, preporučam obratiti se svom investicijskom savjetniku.

Oglasi

Kategorije:Uncategorized

21 replies »

  1. Da li se može u tu listu uključiti i HUPZ?
    Nekretine na unikatnim lokacijama u Zagrebu i dubrovačkoj rivijeri, prema Mojedionice.com trenutni trend P/E je 4.22, a P/B 0,79. Isplaćuje kontinuirano dividendu i kupuje dionice za trezor. Niskozadužen.
    Imam dionice, nije nagovor na kupnju.

  2. Iz PDa:

    Plan za idući tjedan

    Otvaranje riječnog terminala u Vukovaru
    Idućeg se tjedna očekuje otvaranje novoga riječnog terminala u Luci Vukovar, i to za pretovar žitarica i uljarica u sklopu Agrokorove poljoprivredne tvrtke Vupik. Prema riječima člana Uprave Agrokora Ante Todorića, investicija je vrijedna 15 milijuna eura.

    Ne ulažu se takva sredstva u logistiku samo tako.
    Barem ne Agrokor.

  3. Meni se od malih samostojećih nekretnina jedino poljoprivredno zemljišta koliko-toliko sviđa (ono kvalitetno, na normalnim lokacijama, u razumnim veličinama parcele, bar 5 ha po komadu).

    Prema skromnim informacijama kojima ja ovako čisto usput raspolažem, koliko sam “naučuo”, ispada da na “razvijenim tržištima” (mikrolokacijama u Hrvatskoj gdje poljoprivrednog zemlijšta ima puno obzirom na veličinu lokacije, u potpunosti je obrađeno, trgovina živa, rentanje uobičajena praksa jer puno je vlasnika a malo poljoprivrednika koji to obrađuju unajmljivanjem od svih njih, pa su jasne cijene najma tj. yield za vlasnika) kvalitetno zemljište trenutno nosi godišnji prinos od 2.500 – 3.000 kn po ha, a tržišne su cijene 50.000 do 80.000 kn po ha ovisno kvaliteti, lokaciji, veličini parcele (širu sliku/statistiku pa jako iskrivljuju bezbrojne “nerazvijene” mikrolokacije raspršene diljem države, te državno zemljište koje se na lokalnoj razini korumpiranim putem iznajmljuje i prodaje političkim podobnicima i drugima koji su korumplirali lokalne vlasti – to je posao za pravni sustav!). Ove cijene daje yield skroman kao i mnogih drugih nekretnina, ali mislim da su izgledi rasta veći (da će rasti yield, time vrijednost, vjerojatno tada cijena po ha).

    To je dakle taman duplo jeftinije nego ovaj prosjek u UK (kod specijalnih slučajeva, dealova sa lokalnom vlašću i sl. po 5 i više puta jeftinije) a mislim da je to klasa nekretnina koja će i inače najbolje konvergirati u Europi (ali naravno da će uvijek postojati razlike od do par desetaka posto i po nacionalnim tržištima u prosjeku i još toliko unutar obzirom na konkretnu stvar) i da nije isključeno da je u Europi cijena još uvijek razumna (nije se prenapuhala obzirom na vrijednost).

    Ali ako je tu podcijenjenost recimo ovako odokativno u najboljem slučaju 30 do 50 % u prosjeku (a disperzija cijena značjna i u praksi postoji nemali rizik završiti sa ovima na donjem kraju, oko 30 % recimo), i obzirom na dostupnost te klase, kompliciranost provođenja transakcija kao i kod svih nekretnina, mislim da se to stvarno ne može ni iz bliza mjeriti sa indirektnim držanjem kroz VPIK i sl., ili sa drugim klasama kroz KORF itd. pri ovim cjenovnim odnosima koji su još aktualni.

    Moji roditelij imaju nešto poljoprivrednog zemljišta, ja im velim “hold”, oni su pak malo više “bullish” (i ne kuže se u dionice i “ne vjeruju u to”, kao većina Hrvata). Ja od spomenutih imam KORF i to me baš veseli.

  4. Ne zbog Vaših komentara (iako su jako dobri a analize stručne – ok tu sam još neke stvari saznao a koje nisam znao pa puno Vam hvala za to) nego zbog same logike i naravno fundamenta (što mi je i najbitnije tj. podcjenjenost same dionice uz nekakvu normalnu likvidnost) i perspektive koje pružaju odlučio sam presložiti svoj portfelj u turističko-poljoprivredne dionice sa naglaskom na VPIK. Također ću i dio štednje alocirati u nju, ali ne kao špekulaciju nego kao dugoročno ulaganje (min. 5 godina).
    Nekretnine smatram da moraju pasti i da su cijene trenutno pre visoko postavljane, al banke će kad tad morat počet čistit svoje bilance a cijene će onda biti znatno niže.

  5. mali komentar o VUPIK-u. Nisu oni baš sigurni vlasnici i posjednici obradivih površina oko Vukovara, sa jednim “normalnim i logičnim” Zakonom o zemljištu koji je malo više na strani seljaka , oni postaju tanki sa zemljom.Ali neće to Todo dopustiti….

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s