Uncategorized

Stanovi u Španjolskoj izgubili preko pola realne vrijednosti – što će biti s Hrvatskom?

Tema o kojoj godinama javnost ne želi do kraja pomisliti – zato jer su skori svi debelo preinvestirani u stambene nekretnine.

Neugodna tema koju je bolje gurnuti u podsvijest.

Prije dva dana je objavljen podatak o daljnjem padu cijena stambenih nekretnina u Španjolskoj. Pogledamo li podatke njihovog statističkog zavoda, vidimo da su nominalne cijene rabljenih stanova od vrhunca cijena u Q3 2007. (indeks 101,4) pale za 44%.

Kako je inflacija u Španjolskoj zadnjih 7 godina bila kumulativno oko 16% (godišnji i mjesečni podaci: Eurostat, meni lijevo), realni pad cijena rabljenih stanova je oko 52%.

U gornjoj tablici su podaci i po regijama, pri čemu vidimo da neke regije (npr. Baleari) imaju manji pad cijene, odnosno, u nekim drugima je pad zaista brutalan.

Hrvatska pak ima tri jako otežavajuća faktora:
– smanjivanje populacije i iseljavanje mladih
– ogroman postotak ljudi koji imaju stanove
– teža i duža kriza nego u Španjolskoj.

Nezahvalno je predviđati gdje će stati pad stambenih nekretnina (u kontinentalnoj Hrvatskoj). Nažalost, nemamo službenih valjanih indeksa cijena – ako ne brojimo ‘Hedonistički indeks’ kojeg računa HNB (koji je npr. u 2012. pokazivao da cijene rastu?!), ali čak je i on u prvom kvartalu 2014. zabilježio pad od 2,7%, odnosno na godišnjoj razini 9,7% (te brojke su vrlo neprecizne, što vidimo po tome da je pad u Q1 bio navodno na Jadranu 13%, a u Zagrebu rast od 2,1%?!).

Ipak, mislim da nam najbolji uvid u dinamiku daje Indeks (traženih) cijena nekretnina, evo ga do travnja:

icn travanj

A koliko su te stvari jednostavne, kad ih se ne potiskuje u podsvijest, pokazuje ovaj članak koji sam napisao prije 2,5 godine u JL: Za Jutarnji piše Nenad Bakić: Ne kupujte stanove! Sada je vrijeme za pametno ulaganje u dionice (naslov je urednički). U njemu se dogodila i senzacija, da se netko nakon puno godina usudio pozitivno reći nešto o nekoj – nećete vjerovati! – dionici. Dionica KORF je od tada porasla oko 170%. Cijene stanova su pale ne znamo točno koliko, ali vjerojatno barem 20-ak posto?

Oglasi

Kategorije:Uncategorized

15 replies »

  1. Treba napraviti dobar stock-pick a to nije jednostavno, odnosno lako je gledati unazad, puno je teže biti futurist, te znat koje će dionice rasti 50-100%.

    • Govorimo ovdje o drugim stvarima, o ulaganju u produktivnu imovinu, umjesto zatucanog preinvestiranja u stambene nekretnine, za to nije potreban ‘stock picking’. A kad smo već kod njega, ovo za KORF, odnosno turističke dionice po onim cijenama, je zaista bilo očito, samo tko je htio otvoriti oči. Čak i danas nakon ovolikog porasta cijena, te su tvrtke (s obzirom na cijenu) tako profitabilne da im je EV/EBITDA oko 6?! Ekvivalent za stanove u Zagrebu je oko 30-40, ludo.

  2. G. Bakić, Vaša analiza tržišta nekretnina u Hrvatskoj je točna, jer to su naprosto fakti koje ste kvantitativno i slikovito prikazali. Većina ljudi to zna, ali kako nisu pravovremeno reagirali, tj. nisu predvidjeli pad 2007. godine sad jednostavno nemaju kuda nego čekati koliki-toliki oporavak, ili naprasto priliku da prodaju po nekakvoj zadovoljavajućoj cijeni, te preusmjere investiciju u neku drugu klasu. Na neki način i ja sam u sličnoj situaciji. Naime, stan nisam kupavao, nego se igrom slučaja moram brinuti za njega što uračunava održavanje i iznajmljivanje. Stan je kao i mnogi drugi 50 m2 u Novom Zagrebu, dakle ništa posebno, te ga ja sad računam kao disperziju kapitala u klase. Ovaj stan je nekretninska. Pošto sam amater investitor, nemam priliku intenzivno se baviti pretakanjem imovine iz klase u klasu, tako da jedino što mi preostaje stan iznajmljivati da mi se pokrije inflacija na vrijednost nekretnine, kakva god u tom trenutku bila.
    Pošto živim u Beču, imam pregled cijena ekvivalentnih nekretnina ovdje, i mogu reći da nekretninske krize u Beču uopće nije bilo. Dapače, od 2007. prosječna cijena stana je narasla oko 100%. Da sam imao priliku prodati dotični stan u Zagrebu i kupiti ekvivalentni u Beču, moj prihod od iznajmljivanja bio bi duplo veći, jer su cijene najma u Beču otprilike duplo više. U tom trenutku je meni bilo teško predvidjeti ovakvu situaciju. Iako nisam zadovoljan sa iznajmljivanjem stana u Zagrebu, u nedoumici sam što se tiče alternativa. Prodati mi sad nije povoljno, kupaca vjerojatno niti nema, a dobar dio ušteđevine mi je ionako rapoređen u dionice i fondove, tako da bi mi se prodajom nekretnine ta ravnoteža još više narušila. Eventualno bi došla u obzir zamjena za nekretninu na Jadranu. Hoću reći da poput mene postoji čitav niz ljudi koji jednostavno čeka i ne poduzima ništa.

    • Ali ako mislite da će i dalje padati, koja je logika držati i dalje (tj. ne prodavati) ‘jer je već puno palo’? Što vam vrijedi neto prinos od iznajmljivanja oko 2% ako ubrojite samo redovno održavanje, prazen dane i porez, ako mu padne cijena još 20%? Zašto biste se trebali ‘intenzivno’ baviti alokacijom u investicijske klase, pa barem u Austriji je dostupno tone instrumenata praktički jedan klik udaljeno (primjerice, indeksni fondovi)?

      • Indeksni fond u Austriji: u toj klasi imam već dovoljno sredstava. To je klasa u kojoj se zasad osjećam najsigurnije sa stabilnim prinosom od kojih 20% na godišnjoj razini nakon odbitka poreza. Ali ne mislim da bih trebao alocirati još više imovine u istu klasu.

        • Vaš odabir klasa je vaš odabir klasa, samo sam rekao ‘npr.’ kako je lagano alocirati imovinu u klase da Vam pokažem kako ste zapravo našli izgovor zašto niste dezinvestirali iz klase za koju očekujete da će padati. Greška o kojoj govorimo je ‘paper losses’, potpada i pod ‘hedononističku cenzuru’ – loša stvar se nije dogodila dok ne prodam, ‘možda će se jednom oporaviti’, ‘pokrivam inflaciju’ itd. … tu onda dolaze i izgovori zašto se nešto ‘ne može’ napraviti (‘prekomplicirano je’).

  3. Ivane očito da vi to niste pratili i očito je da ste pogriješili što niste pravodobno reagirali,naravno mogli ste uložiti u druge investicijske klase pa još više izgubiti,tako da kod vas nije čudno da niste reagirali ali meni je jako čudno da sam uveravao kvazistručnjake i ekonomiste 2008-2009 godine da nekretnine sigurno moraju doživjeti korekciju od barem 40% a mnogi me nisu razumjeli što im govorim…A svi argumenti su bili toliko jasni da jasniji ne mogu biti,da nisam u to bio 100% uvjeren nikada nebi svoje investiranje prebacio u dionice,to je bilo tako očito da mora doći do korekcije jer omjer cijena najma u odnosu na cijenu kvadrata u hrvatskoj bio je takav balon koji se mogao mjeriti sa igh ili ingrom i njihovom cijeni na burzi u tkz. zlatna vremena…Donekle i danas NAŠA tradicija još drži te cijene prosječnih stanova na životu ali svaki dan je sve manje tradicije.I sam sam imao neke nasljeđene nekretnine koje sam još na vrijeme expresno prodao ali reći ću vam da imam i kuću na moru i da je danas prodajem na cijeni tj. na povratu ljetnog najma “p/e” 10 max 12 godina,jedinstvena lokacija a kupca nemam pa je sada iznajmljujem jer ispod te cijene mi se ne isplati prodati a mi smo u zagrebu imali povrat na najam 30-40 godina i “nismo znali” da će doći do korekcije?Zar smo mislili da će hrvati sa prosječnom plaćom od 5000 kuna sumanuto i dalje kupovati stanove na 2000 eura kvadrat?Pa to je domena naučne fantastike,nestvarno,hrvatski balon nekretnina je bio puno jači od američkog?O demografiji da ne govorimo,i ovo je dosta?
    Ne čudim se ja vama koji o tome niste ni razmišljali kao mnogi ljudi u ovoj zemlji ali se čudim “stručnjacima” koji su mene 2008 godine uvjeravali da haluciniram da će nekretnine pasti 40%?Izgleda da sam i sam bio optimista jer prosječna korekcija biti će i veća,50% sigurno?Naravno sve ovisi o kvaliteti, lokaciji i cijenama najma i tu će doći do velikog raslojavanja cijena a do jučer je to sve bilo trpano u istu vreću sa nerealno malim razlikama cijena između dobrog i lošeg…

    • Obojici gospode zahvaljujem na odgovorima i razmišljanjima! I inače mi ovakve rasprave koje pratim na ovom blogu pomažu da štednju i očuvanje kapitala sagledavam iz više perspektiva kojih se sam možda nebih dosjetio.
      Lp

  4. Zašto su cijene nekretnine u Hrvatskoj napuhane čini mi se da je pametno objasnila gospođa Vizek iz Ekonomskog instituta (turizam čini prevelikih 15-16% hrvatskog gospodarstava i trajno podiže cijene … i nekretnina između ostalog) u Pravilu 72: http://www.hrt.hr/enz/pravilo-72/248113/
    Antune, tvoj post mi je se čini osobno vrlo zanimljivijim pa bih te nešto upitao. Spominješ da se u Zagrebu iznajmljivanjem za 30-40 godina dolazi do cijene stana, a na moru (barem na vašoj lokaciji) za 10-12 godina. Sad me zanima gdje je granica izražena u godinama iznajmljivanja između normalne cijene stana i napuhane cijene računajući ovom metodologijom?
    Lp

    • @Eugens

      Pa ovako pojednostavljeno gledano, to je sasvim jednoznačno i trivijalno: 100 / (kamatna stopa na, kad bismo ih imali, 30-godišnje kunske obveznice RH + par postotaka kao premija rizika na nekretnine u dotičnom gradu) godina bi bilo razumno da treba za “isplatiti” nekretninu od neto najamnina (dakle onih iznosa kada od najamnine nakon poreza odbiješ pričuvu i druge troškove nekretnine tj. trajnog održavanja je u jednakom stanju kao na početni datum). To je pod pretpostavkom trenutno efikasno određene cijene i nemogućnosti povećanja produktivnosti tvoje nekretnine (da s vremenom npr. raste od sunca i kiše, pa da na novodobivenim katovima može živjeti više ljudi) kojom bi povećavala svoju realnu vrijednost. Naravno da ovo zadnje ne može, to je kao zlato, “glavnica” realno konstantna (sa oscilacijama u protufazi: zlato u krizama će ti jako skočiti iznad trend linije a nekretnine pasti, a u dobrim vremenima obratno, pa diverzifikacija u klase očito smanjuje rizičnost). A je li cijena glavnice sad prevelika ili premala, to bi kod nas itekako trebalo uzeti u obzir pa ti se ovaj broj godina može još bitno promijeniti.

      Dakle za procijenu vrijednost presudna ti je varijabla ta “najamnina”. Treba uzeti u obzir da možda neće biti konstantna kroz životni vijek nekretnine (na neto vrijednost mogu utjecati čak i porezne promijene, obzirom u kakvom porezno nepredvidljivom okruženju živimo). Možda je već danas i u bruto iznosu precijenjena obzirom da se to sporo mijenja a mi došli iz zlatnog doba u dugotrajnu stagnaciju? To je tržišna veličina, koja ovisi o ponudi i potražnji za unajmljivanje tih nekretnina i kupovnoj moći unajmljivača u dotičnom gradu, pa na temelju toga treba razmisliti kakve će najamnine biti u narednih par desetljeća, dakle koliko će i kakvih ljudi u kakvom gospodarstvu živjeti na tom prostoru.

      Na moru je lijepo, a i nema tamo baš previše mjesta za nove nekretnine itd., čini mi se da bi u budućnosti tamo mnogi mogli htjeti živjeti, oni imućniji… Vjerojatno valuacije na moru moraju biti osjetno veće u onosu na kopno za slične stambene nekretnine.

    • Eugen,tek sada sam vidio pitanje realna cijena stana je cca 15 godina najma,to je u grubo rečeno jer puno ovisi o perspektivi lokacije i niz drugih faktora…

  5. U Americi (ma može i 16-17 i za value investitora, a špekulanti koji jašu na long term valovima njihovog dugotrajnog očekivanog prosperiteta koristeći te dugačke oscilacije oko dugoročne trend linije kako bi si knjižili “kapitalni dobitak”, mogu davati i 20-ak jer očekuju rast glavnice, ali to više nije baš investiranje nego “racionalno špekuliranje”).

    Ali kod nas… bi trebalo ipak malo manje od 15. Jer sumnjam baš da bi netko našoj državi tako dugoročno posuđivao kune po 4-5 % ili da je u redu našim nekretninama pridjeliti nultu do blago negativnu rizičnost, ili nedaj bože računati na tako veliku podcijenjenost našeg nekretinskog tržišta pa da računate na kapitalnu aprecijaciju i zato vam ne treba sve dati sam povrat od najamnine, a čak niti kao racionalno špekuliranje mislim da nema puno sreće u predviđanju skorog nastupanja vrlo dugačkog i vrlo snažnog gospodarskog rasta kojim opravdavate sa možebitno efikasnih cijena (u koje ne vjerujem) tako neki duži rast u precijenjeni smijer kojega biste iskoristili za knjižiti taj (dugoročno neodrživi) kapitalni dobitak kojim dopunjujete rentni prinos.

    Dakle u Hrvatskoj, moguće da ćete upasti u “value trap”, kada vam cijene budu na razinama koje se povijesno čine niske (15?), ali nisu možda to objektivno. Da ne govorimo još one kratkoročnije detalje kako se tržišta kreću između krajnosti precijenjenosti i podcijenjenosti.

    Ja bih radije čekao razine 10-12 a ne baš 15…, no to je samo moje mišljenje. Svatko neka sam odluči koja klasa mu koliko paše (u kojem trenutku). Možda se i ja jednom skroz predomislim, nešto novo shvatim, ali za sada mi izgleda tako.

    Možda je ovdje još jedino važno naglasiti (razmisliti o tome) jednu ispada ipak da činjenicu a koju možda i 99 % profesionalaca ne zna ili ne može prihvatiti (pa uvijek time poremeti svoje modele): prosječne stambene nekretnine (u nekim drugim podklasama vjerojatno ipak da) nemaju dugoročnu realnu kapitalnu aprecijaciju u tržištima u kojima ne vlada trajna oskudica stambenog prostora (pretjerani populacijski rast, stalno povećanje gustoće naseljenosti) nego su taman realno na cca. 0 pa su super “zaštita” od inflacije i dobra dopuna zlatu u tom smislu (uz velike prednosti u odnosu na zlato kroz rentni prinos, osim u ratnim okolnostima kada prenosivost zlata dobiva na važnosti). To se pokazalo čak i u višestoljetnim statistikama u Nizozemskoj a koja je imala lijep populacijski i lijep gospodarski rast. Ali kako su osilacije oko te neke srednje linije u višedesetljetnim amplitudama ljudi neprestano (čim je faza uzlazna) to proglase prirodnim svojstvom klase i to ekstrapoliraju u beskonačnost, u procijenama koriste pod normalno da imaju kapitalni prinos + rentni itd., i to nekima radi kroz njihov cijeli životni vijek, da bi se kasnije promijenilo, oni cijeli život bili u zabludi da su investirali u nekretnine (zapravo su uspješno špekulirali s njima).

    U Hrvatskoj moramo biti jako oprezni s tom skliskom klasom. Kod nas je vjerojatno neusporedivo lakše investirati u dionice, jer tu nema toliko puno tih stoljetnih varijabli, stoljetnih mitova i drugih zamki koji mogu totalno zeznuti stvar. Kod dionica je dovoljno pogledati par zadnjih izvještaja, što se događa sada itd., ne zanima nas kod KORF npr. što je bilo tu prije 100 godina a što za 100 godina od danas, dinamika je tu puno veća i to je upravljivo! Imamo ljude koji upravljaju biznisom i od čega nešto očekujemo ili ne. Stoljetnim demografskim i gospodarskim ciklusima nitko ne upravlja i na nikakve “promijene trendova” tu nije lako pouzdano računati, imati kome vjerovati u tom smislu, nego tamo gledamo kako je, i to je to, megatrendovi se ne mijenjaju našom voljom, a za nekretnine su vrlo izazovni.

    • P.S. Kako su ove long term stvari o kojima govorim univerzalne, priroda te klase, govori i ovaj nevjerojatan primjer iz Kine (nisam znao da se i tamo mogu naći tako stari podaci):
      http://cliometrics.org/conferences/ASSA/Jan_12/Yan.pdf

      Ako isti zakoni “fizike” vrijede posvuda od Europe do Kine, valjda ni Hrvatska nije iznimka, dakle naši ljudi (i financijski stručnjaci) će morati naučiti da naprosto ne postoji nešto što bi se zvalo realna aprecijacija vrijednosti nekretnine (dugoročno), drugim riječima: što je naraslo kroz zadnjih par desetljeća to će morati i pasti nazad. Jednostavno, univerzalno, istinito.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s