Nekretnine

Cijene nekretnina

Mnogi Hrvati su sa svojim stanovima na kredit kao Starac i more

1. Pad cijena nekretnina sada više nije tabu u Hrvatskoj, pogledajte naslovnicu VL danas:
VL - pad cijena nekretnina

Imate i članak u JL: Cijene nekretnina u Hrvatskoj pale su 9,7 posto, najviše u EU.

Agenti nekretnina opet, kao i svake godine, najavljuju da je ovo kraj pada, i da slijedi oporavak.

2. Međutim, pogledajmo odakle ovaj podatak Eurostatu. Kao i do sada, radi se o doslovce preuzetom podatku od ‘našeg’ Hedonističkog indeksa cijena nekretnina, o kojem sam pisao.

Kako sam više puta objasnio, on ne daje pravu sliku. Pogledajmo međutim jedan krajnje zanimljiv podatak. Krajem svibnja sam pisao o trenutno možda najboljem podatku o cijenama nekretnina u RH, a to je bila dražba većeg broja stanova na Zavrtnici, za one koji nisu iz Zagreba, to je zaista vrhunska lokacija, oko 200 m. od sjedišta PBZ na Radničkoj, ovdje (točka 4).

Međutim, niti na toj 5. dražbi stanovi nisu svi prodani po tim oglašenim cijenama. Početne cijene su bile ko 1.300 eura / m2, u biti malkice više jer je u obračun kvadrature i lođa sa 100%, a ona se broji za 75%, ako se ne varam. Kako ih je dio ostao neprodan, zaključujem da i oni koji su prodani nisu prodani po značajno višim cijenama.

Znamo da svi stanovi nisu prodani jer je odmah nakon te dražbe bila oglašena i nova za manji broj istih stanova, sada s početnim cijenama oko 1.200 eur/m2!

stanovi tehnopaneli 2
Pogledajte prvi stan. Ako se uzme u obzir da je lođa obračunata sa 100%, a da bi trebala biti sa 0,75, te uz tečaj EUR od 7,60, dolazmo do početne cijene od oko 1.218 eura / m2. To je oko pola cijena po kojima je Zagrebačka banka te iste stanova oglašavala pred koju godinu, oglas je još uvijek aktivan, ovdje.

Istovremeno, na usporedivoj lokaciji, PBZ pokušava prodati stanove po cijenama 1.790 -2.390 eur/m2.

3. Ne mogu, a ne podsjetiti na ovaj moj članak prije dvije i pol godine gdje sam kazao da stanovi nisu dobro ulaganje, a kao prmimjer dobrog ulaganja u nekretnine sam naveo dionicu KORF, naše najveće turističke tvrtke Valamar (koja je u međuvremenu porasla 200%).

Nažalost, svi fundamentalni razlozi koji su uvjetovali dosadašnji pad cijena stambenih nekretnina i dalje stoje:
– smanjenje populacije i broja brakova
– snažno iseljavanje onog dijela populacije koji si može priuštiti prvu ili veću nekretninu
– velik višak nekretnina na tržištu
– sve veće razumijevanje atraktivnosti najma
– negativni moment cijene (pa ljudi više nemaju očekivanja rasta kao prije)
– sve manji broj kreditno sposobnih
– dodatna gradnja od strane onih koji već od prije imaju kupljeno zemljište i/ili operativu koja stoji (pa će na taj način izgubiti manje)
– prisilna prodaja kao ova koju spominjem gore, ali i nova politika HNB o rezervacijama za banke
– najave poreza na nekretnine

Hrvati se tek trebaju suočiti s padom cijena nekretnina, o njima još pričaju u emotivnim terminima (‘to je obiteljsko srebro’, ‘nema veze ako smo platili skuplje – jednom će to vrijediti više’ …) i nažalost financijska pismenost je na mizernim razinama.

Situacija je već puno puta viđena, nema tu ničeg novog, pogledajte primjerice ovo u Sloveniji ili Stanovi u Španjolskoj izgubili preko pola realne vrijednosti – što će biti s Hrvatskom?, s time da mislim da oni nemaju ovakav ‘perfect storm’ što se tiče fundamentalnih razloga.

4. Na padu cijena nekretnina su mnogi (ili skoro svi?) izgubili značajno više nego na promjeni tečaja, samo što to ljudi ne žele eksplicirati. Mnogim ljudima je i nakon višegodišnje otplate, po prilično visokim kamatama (dakle, koja ih je iscrpljivala u međuvremenu), ostali s iznosom glavnice koja je veća od trenutne tržišne vrijednosti stana (ne zaboravimo i da rabljeni stanovi vrijede manje).

U tom smislu, mnogima je borbu s kreditom za stan pretvorena u glavnu životnu priču, o čemu su i progovorile neke javne osobe. No, oni su vezani za stan, stan za njih, stan ih iscrpljuje, a oni ga ne žele ili ne mogu pustiti, a vrijednost mu je sve manja … nije li to kao Starac i more?

A posljedice na stanovnike (i državu u cjelini) nisu samo financijske.

Ovo je velik problem koji značajno narušava socijalno tkivo, o čemu sam više puta pisao, a i sugerirao rješenja.

Oglasi

Kategorije:Nekretnine

39 replies »

  1. Evo i moj primjer:
    Stan u neboderu, Rijeka, 58 m2, prije 6 godina plaćen 70 000 eura. Tada su se slični stanovi na toj lokaciji prodavali po 80+, ovisno o stanju. Sličnih stanova na toj lokaciji ima ko salate. Ja sam naletio na čovjeka kojem je bilo hitno jer je dao kaparu, pa smo to sve rješili uz značajan popust i bez agencije i mislio sam da sam super prošao.
    Danas, susjed prodaje stan na mom katu 80m2 za 67 000 eura i nemože ga prodati.
    Povraća mi se od same pomisli kolliko sam popušio….

    • leo, sličan je i moj primjer samo u zgb. i još najveći dio plaćen kreditom u chf!! a kako je gore g.bakić naveo zbog pada cijena, tečaja i sl, sada nakon otplaćene trećine roka otplate neotplaćeni dio glavnice mi veći nego vrijednost stana i samo malo manji (u eurima) nego što sam digao kredit. a što da se radi!?
      nakon godinu, dvije od kupovine stana kada sam skužio što sam napravio i koliko je nastala situacija bezizlazna – e tek tada sam počeo sa ekonomskom edukacijom (s cca 37 godina) i moram reći da mi je tu kasnije najviše pomogao ovaj blog i neki drugi prokapitalistički. a i dalje veći dio moje poznanika plače i jauče i za sve krive nekog drugog samo ne sebe!
      tako da po onoj narodnoj – svako zlo za neko dobro – ako nešto naučim(o) iz toga što sam prošao i nije baš sve bilo uzalud 🙂

  2. Prodao bakin stan, dobio 30 000 EUR. uložio u dionice KoRF-a, po cijeni 72 kn, sada imam 90 000 EUR.. Vrebam novu priliku da uduplam novac.
    Cilj mi je 180 000 EUR-a

  3. Ima li netko kakva saznanja ili objašnjenje rasta na ddjh,jučer promet cca 500 tis danas već dosegnuto 400 tis kuna?Jeli to možda kuvajt?

    • Koliko ja znam nema ničega, valjda bi pisalo, nego je to moment još od GS koji i dalje traje, a s obzirom da sam i nastavio kupovati i prešao 10%, te također – čini mi, nemojte se na to osloniti – da je market maker bio upao u mali manjak dionica, pogledajte stanje dionica računa Erste skrbnički u Top 10.

      • Ali imamo ovu vijest s Tactical Report za UAE koja nije najava posla, ali je po mom sudu vrlo vrijedna, naime da je Šeik rekao da je donio odluku samo da čeka pravi trenutak da ju objavi.

    • Vidjet ćemo što se iza svega valja. Zanimljivo,
      – nominala i BLJE i VPIK postaju 40 kn,
      – ALI BVPS VPIK je i dalje 320 kn, BLJE oko 94, dakle ne mislim da se može raditi o čistom spajanju 1:1, ne vjerujem da bi to neki revizor spajanje odobrio

      Ostaje mogućnost pretvaranja duga u equity, s obzirom na izmjenu statuta. Tu sad dolaze u obzir razne varijante, ali postojeće dioničare ipak prilično štiti postojeći prilično velik kapital po dionici jer kao što vidimo moguće je po toj izmjeni statuta samo povećanje za najviše polovicu kapitala, dakle to bi bilo oko 30 mil. kn novog kapitala, iliti 0,75 mil. novih dionica, čak i da su po 40 kn, BVPS bi ostao daleko iznad 100 kn. Vidjet ćemo, zanimljiva koincidencija da se obje ove upravo sada spuštaju na 40.

    • Meni ovo izgleda kao peglanje bilance i RDG-a za daljnja zaduživanja i/ili refinanciranja postojećih obveza Agrokora… imaju opako malo profit za enormno ogromnu imovinu (čisto kad se pogleda bilanca i RDG onako letimično, ispada da imovina od xy milijardi kuna uspijeva proizvesti svega 50 milijuna profita…?). Dal je to pak peglanje zbog poreza, tko bi znao.

      Jer ako sam dobro shvatio, nakon ove operacije firma se transformira iz gubitaša u de facto dobitaša?

  4. Već zadnjih par mjeseci pratim Vaš blog i moram reći da me vrlo potiče, a i baš mi je žao što nisam mogao prisustvovati u 5.mj na programu na EFZG-u jer sam bio spriječen od posla i predavanja na faksu. Student sam i imam 24 godine i baš mi je žao da ranije nisam “ušao” u svijet tržišta kapitala, ali koliko mogu pratim zbivanja, nažalost samo na domaćem tržištu kapitala, te bi se volio naći kasnije u tome ako se pruži prilika (čitaj; nađe posao) s jedne strane, s druge strane bi se volio baviti turizmom u smislu pokretanja vlastitog poduzeća.

    Lijep pozdrav i samo nastavite tako. 🙂
    Ž

  5. http://www.vecernji.hr/zg-vijesti/stanari-meduliceve-imali-smo-pogled-na-varsavsku-a-sad-na-zid-zgrade-949876

    Još jedan pogled na hrvatsko stanje uma kroz nekretnine,pazite oni jadni stanari neće imati pogled do Varšavske iz svojih štakornjaka u dvorištu u koje su uletili 45-te jer tamo neki neoliberali grade moderne zgrade,a još tragikomičniji dio članka je da misle prodavati stanove po 4000 eura kvadrat…strašno, Nenade što mislite hoće li Hrvati doći pameti s nekretninama ili će za recimo 10-ak godina kad prođe recesija i sjećanja na nju kad opet skupe malo novaca ljudi i dalje kupovati nekretnine kao ulaganje?Da li su se ljudi osvijestili što se toga tiče?

    • Dokle god mi u glavi imamo DJEDOVINU koja se ne obrce, ne radi ili sama sebe otplaćuje, ne. Duboko su ti šarafi, koji po opipu betona iii kamena pod prstima, daju SIGURNOST, to je to, to će 150 lit durati…mi smo mazohisti, volimo tu kuglu na lancu od kredita. Mi smo zapravo bogati (nekretninama) siromasi (vrijednost istih).

  6. Slažem se sa Nenadom. No sad neki ljudi rezoniraju tako da oduzmu razliku od vrhunca cijena nekretnina do sadašnjih cijena i to ispadne recimo nekih 500-tinjak eura m2 što na 60m2 daje 30.000,00 eura “uštede” plus naravno kamata na tih 30 tis.eura ako bi se dizao kredit. Sa druge strane po sadašnjim cijenama (koje su spuštene u odnosu na one koje pojedini prodavatelji još drže visokima) će se vjerojatno prodati one najbolje pozicije u zgradama, a ostatak će opet zjapit prazno tako da će točka križanja ponude i potražnje morati biti svakako niža. I još bi dodao da se neki ne usude (a imaju keša) ulaziti u kupnju jer ne žele biti sami ili sa par susjeda u zgradi koja se mora održavati, pa i ono čekaju da prodaja krene, al neće to odjednom krenuti ako stvarno ne bude neka brutalna akcija tj.znatna korekcija cijene.

    • Istina je da su cijene niske, ali ne vidim zašto bi to bilo dno? Po mom sudu, ako tek počinju rasprodaje, imat ćemo kaskadni efekt i do dna ćemo se još načekati o-ho-ho. Nekretninski agenti vole pričati o ‘dnu’ jer bi to onda značilo da je ‘sad’ pravo vrijeme za kupnju, tj. bilo bi puno transakcija (od kojih oni žive, a ne od cijena nekretnina).

      A pogledajte ovo:

      “Prodaja i dalje stagnira i vrti se oko 20-ak tisuća starih i oko dvije tisuće novih stanova. … Na godinu se u Hrvatskoj dovrši oko 12 tisuća novih stanova.”

      Izvor: http://www.vecernji.hr/hrvatska/cijene-stanova-kao-2004-nekretnine-trecinu-jeftinije-nego-prije-krize-955361

  7. Naslov nije korektan, kao ni tekst. Tko je otišao u stečaj, kada, koje su nekretnine, koja je dražba po redu i koja je početna cijena. Recimo u stečaju obzirom da procjenitelji često procjenjuju vrijednost nekretnina +50% njihove vrijednosti, u stečaju treba čekati i po 6-7 ročišta da cijena postane “atraktivna” za ljude koji ciljaju na nekretnine. Dakle, u stečaju na prve dvije dražbe nekretnine se prodaju za punu procijenjenu cijenu (koja je obično suluda, da je dužnik mogao za tu vrijednost prodati svoju imovinu, ne bi bio u stečaju :D). I onda kreće svaki idući poziv na skupljanje ponuda odnosno ročište za javnu dražbu, cijena ide 10% niže od procijenjene vrijednosti, pa ovisno o atraktivnosti nekretnine kada dođe na -30% negdje se ljudi počnu vrpoljiti, iako se često neke nekretnine ne prodaju ni za 1/3 (mnogi stečajni suci ne dopuštaju da se nekretnina prodaje ispod 1/3 procijenjene vrijednosti – pravilo iz nekadašnjeg ovršnog zakona iako u stečajnom zakonu ne postoji donja granica vrijednosti nekretnine).

    Mislio sam da novinari kod pisanja gledaju da tekst imaju neku glavu i rep. Npr. morate odgovoriti na pitanja; što se dogodilo, tko su akteri, koje su druge bitne stavke (ovdje npr vrijednosti, lokacija etc) i na kraju po mogućnosti kakav izvor. Nije mi jasno zašto vijest nema neke elemetarne stvari. Znam da se neće svidjeti ali je vjesnik nekada imao jako korektne tekstove u smislu tehnike pisanja, (ne govorim o nekakvom drukanju za političku opciju koja je na vlasti, ali mi se stil sviđao).

    G. Nenad recimo ima tekstove koji imaju glavu i rep, reference, vijest, izvore, slikice, tako da objava na webu ima neku informaciju. Ne kao ovaj tekst koji je inforamcija samo po formi (nije se prodalo) nego tko nije prodao, za koju cijenu nije prodao itd.

  8. Tu i tamo neki stranac kupi nekretninu u mojim krajevima i to je to. Ne vidim baš da će tržište rasti obzirom na pad BDP-a, povećanje nezaposlenosti i nesigurnosti oko radnih mjesta. Čak i previše Hrvata posjeduju vlastitu nekretninu, a mladi se jednostavno ne žele (barem po ovim cijenama) upuštati u kredite. Dosta njih čeka POS gradnju po normalnim cijenama i to će sigurno ići dok za ostalo nisam siguran..

    http://www.poslovni.hr/nekretnine/europa-predvodi-rast-svjetskog-trzista-nekretnina-snazan-oporavak-u-hrvatskoj-285574

    • ‘Dramatični oporavak’ je zapravo podatak iz Biltena HNB http://hnb.hr/publikac/bilten/arhiv/bilten-208/hbilt208.pdf tablica J13, tzv ‘hedonistički indeks cijena nekretina’ koji HNB računa na osnovu podataka koje im prodaje Burza nekretina (proučite tko stoji iza nje, možda neki nekretninski agent – mogli bi se iznenaditi!), a prema kojem su u 2012. cijene nekretnina u RH navodno RASLE! 🙂 🙂

      Znači vidite koja je vjerodostojnost tog podatka, po meni iznimno mala, da ne kažem nešto gore.

    • Zar bi novinarima bilo teško kad već pišu ili prepisuju ovakve članke da onda barem malo obogate taj članak s nekim dodatnim podacima, tipa koliki je omjer cijene kvadratnog metra stambenog prostora i prosječne plaće u navedenim državama ili koliko je obujam trgovine itd… Zar previše očekujem? Nažalost, kakva država takvi i novinari…

    • “Budući da mi kao država ne utječemo na stanove na tržištu, odlučili smo graditi POS-ove. To znači da imate kontroliranu cijenu i uvjete.”
      A državi je izgleda jako bilo stalo da utječe na stanove na tržištu? Koji su stvarni motivi?
      Postoji li podatak od prihodima/rashodima za te državne POS projekte? Bojim se da ako su oni “pametniji” od tržišta s nižim cijenama da to znači gubitke na račun svih poreznih obveznika 😦 Postoje li uopće neki mehanizmi kojima se možemo boriti protiv svinjarija koje rade (osim izbora svake 4 godine)?

      • Postoji! Dok oni pumpanjem ponude ruše cijene ti samo čekaš i čekaš, godinama čekaš, pa u međuvremenu kapital oplođen držanjem dionica kada cijene stambenih nekretnina budu ludo jeftine malo diverzificiraš tada ulaskom i u nekretninsku klasu, po cijenama sličnim ulasku u KORF po 25 kn (dakle RIVP 2 kn). Zgodno je i to što se te stvari rade polugom, tada u domaćoj valuti.

        Tako da se nemamo što buniti, ovim ludim potezima će nas obogatiti (ako mi pak postupimo razumno, to je razum protov ludosti, mora pobijediti). Netko se tu za 20 godina možda i vrlo “besramno” obogati. On danas već zahvaljuje našim ludim političarima za tu poduzetničku priliku koja će mu se otvoriti za možda 20-ak godina. Do tada može steći potrebni kapital, potrebni kreditni rejting, razraditi ideju, sve pripremiti.

        Možda se jednog dana netko u Hrvatskoj na nekretninama obogati kao Fred Trump. Uvijek će biti ljudi kojima je praktičnije unajmiti nego kupiti stan jer vlasništvo nad stanom, “upravljanje stanom”, je teška i nezahvalna obveza koja mnogima zaista nije potrebna, a stanovi za najam (ali i oni drugi, i u vlasništvu bolje stojećih građana, valjda ljudi nemaju stila, nikad dosta novca, znanja, volje…) su danas ovdje u ZG uglavnom dosta loši, često i na lošim lokacijama, loše opremljeni… i biti će sve lošiji jer ljudi nemaju para za ozbiljnije zahvate na nekretninama kojima pada cijena. Možda će jednog dana netko pametan kroz mrežu povezanih firmi (“skrbničkih računa”, da se ne vidi tko stoji iza, da tu postoji neki master plan itd.) doslovno pomesti tržište, recimo grada Zagreba: kupiti po tada depresivnim cijenama “sve” raspoložive nekretnine (par desetaka tisuća stanova), neke od njih koje baš nisu za ništa odmah ukloniti sa tržišta (možda i cijele zgrade porušiti, pojedine stavove u uporabljivim zgradama staviti izvan funkcije stanovanja, možda im naći neku drugui) a one koje se mogu temeljito urediti, uz tu ekonomiju obujma efikasno opremiti, efikasno upravljati procesima održavanja, procesom davanja u najam! Zagreb bi tada dobio jednu veliku i pouzdanu firmu koja će povoljno davati u najam odlične stanove u kojima bi svatko poželio živjeti (koje bi unajmiti “svatko” doživljavao daleko lakšim i povoljnijim nego ići kupovati si ili se pak gnjaviti sa malim iznajmljivačima loših stanova). To će biti dobro za tadašnje građane Zagreba, tadašnje mlade koji se žele osamostaliti odlaskom iz roditeljskog doma, tadašnje studente, tadašnje nove doseljenike iz drugih dijelova RH i regije itd. A biti će to zgodno i za toga prvog nam nekretninskog milijardera! Onaj tko stvori ovu lijepu vrijednost tadašnjim građanima Zagreba biti će fino za to nagrađen. On se ne buni što naši političari rade ovu svinjariju od tržišta, jer onaj tko će ga jednom popraviti će za to bit pošteno nagređen! 😉

        • Hehe, hvala na ideji i lijepom scenariju 🙂

          No s pitanjem
          “Postoje li uopće neki mehanizmi kojima se možemo boriti protiv svinjarija koje rade (osim izbora svake 4 godine)?”
          sam mislio na pozivanje na odgovornost (koja bi ih konkretno kačila: bilo gubitkom funkcije, financijski itd.) od strane poreznih obveznika (obveznici su ih izabrali da vrše funkciju, i što kad je vrše loše tj. nastane šteta)?
          Mislim ako gđa. Mrak ovo radi s gubitkom tj. pali stotine milijuna kuna iz proračuna, koje su opcije, gledati sa strane i plakati?

  9. Recimo da će država ići u gradnju i da će ih to koštati 1000 eura po kvadratu. Namjerno je ovako pretjerana cijena, ipak je to država, sve je skuplje… No dobro, za 1000 eura mora se naći zemljište, provesti X natječaja da se izabere izvođače radova, provesti arhitektonski i ini procesi (nije mi struka pa ne znam što je sve potrebno), pa će tijekom same gradnje proći i neko vrijeme, barem dvije godine za poštenije stambeno naselje… I nakon toga će stanovi ići u prodaju ili najam.

    Možda sam budala, ali zar ne bi bilo bolje, jednostavnije i brže da država ponudi građevinarima da će otkupiti njihove stanove? Odmah da se ogradim, da se otkup ponudi firmama koje plaćaju poreze, doprinose, isplaćuju plaće, ne muljaju sa zakonima, ali jednostavno nisu uspjeli prodati? Također, država da im ponudi cijenu od spomenutih 1000 eura po kvadratu, hoćeš-nećeš. Ionako se većinom radi o novogradnji, može se provesti i kategorizacija stanova, da ne bi baš sve ušlo.

    Taj proces bi mogao biti gotov za pola godine; država bi imala željeni stambeni fond za istu cijenu, ali u puno kraćem vremenu. Pošteni, ali nesretni građevinari bi uspjeli likvidirati mrtvi kapital kojeg imaju previše, a kupci/najmoprimci bi imali sigurnost znajući da kupuju / unajmljuju od države (stambenog fonda), a ne od hrpe malih ponuđača na tržištu…

    • matej, ovo što ste rekli zvuči totalno logično i ispravno. ALI da parafraziramo gđu. Mrak ovo vaše bi značilo da
      “mi kao država na taj način ne bi mogli kontrolirati od koga kupujemo zemljište, koga angažiramo kao izvođača itd.”.
      Očito su im to pravi motivi, a ne jednostavnost, efikasnost i ušteda proračunskog novca i vremena.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s