Uncategorized

Vrijednost nekretnina

1. Vrijednost nekretnine u ogromnoj većini slučajeva – a za stambene nekretnine skoro uvijek – proizlazi iz njene mogućnosti zarađivanja, odnosno najma koji može postići.

Zaista direktno posljedično, ili ‘samo’ korelirano (odnosno vidljiva u dužem periodu) i indirektna, primjerice očekivanja od porasta cijene nekretnine (što opet ovisi o porastu cijene najma). Najkorištenija je metoda ‘kapitalizacije dobiti’, ali se i indirektne metode (npr. usporedbe) oslanjaju na nju.

I vrlo elementarno, vaš očekivani prinos od inivstiranja u neku nekretninu u budućem razdoblju je:
– prihodi
– minus troškovi (uklj. porez)
– plus očekivani porast vrijednosti same nekretnine (što vam vrijedi prinos ako nekretnina izgubi na vrijednosti).

Nekretnine u vlasništvu i na razini države ne ulaze samo u imovinu, nego pretpostavljena vrijednost najma (stambenih i nekih drugih) nekretnina čak i u BDP, kroz tzv. imputiranu rentu. To je pretpostavljena vrijednost najma koju bi vlasnik plaćao nekom drugom da stanuje u istoj nekretnini, a da nije njegova. Mislim da trenutno nisu javno dosutpni podaci koliko je to u našem BDP, ali 2005. je to bilo oko 3,5% BDP (tablica 1.2). Ako vas zanima više imate ovdje .

Znači, padom vrijednosti nekretnina se BDP smanjuje na višee načina:
– rezervacije u bankama
– gubici kod građevinara
– niža cijena najma, pa i manja imputirana renta
– manje poreza …

Iskreno, nepojmljivo mi je da u ovakoj nekretninskoj situaciju sama država gradi ogromni POS u Zagrebu za onako nisku cijenu i time dalje obara cijene nekretnina (umjesto da je u tu svrhu od banaka otkupila izgrađene, a prazne nekretine).

2. Što će biti dalje s cijenama stanova? Pogledajmo gornju logiku vrlo jednostavno, ‘na prste’, na primjeru stambenih nekretnina u Zagrebu i (moje omiljene štedno-invesicijske klase) turističkih dionica (koje u stvair predstavljaju udjel u vlasništveu nekretnina i nekretninskih biznisa).

Primjerice, dobar stan na boljoj lokaciji u Maksimiru se može prodati za 1.500 eura / m2 (?). Ujedno, prevladavajuće cijene najma su oko 5 eura/m2, dakle bruto 60 godišnje. Od toga treba oduzeti:
– vrijeme kad je stan prazan (u razdoblju nekoliko godina sigurno ima nekoliko praznih mjeseci)
– provizije agentima
– troškovi tekućeg održavanja (ne investicijskog!)
– troškove vlastitog rada oko iznajmljivanja

Prije oporezivanja mislim da bismo došli na neki rentni prinos od oko 2%-2,5% na vrijednost nekretnine.

Pogledajmo sada za turističke dionice u Hrvatskoj. Odgovarajući parametar za zaradu bi bio EBITDA (zarada prije oporezivanja, amortizacije i kamata). Odgovarajući parametar za vrijednost bi bio EV – Enterprise Value (vrijednost svih dionica plus sav kamatonostni dug minus gotovina na računu).

Okvirno, on se za naše turističke dionice kreće na oko 10 (+/- nekoliko, uglavnom). Pri čemu znamo da npr. naša najveća turistička kompanija čak i prikazuje značajno veče troške (efektivno: prikazuje manju dobit) jer mnogo investicijskog održavanja klasificira kao tekuće održavanje (na GS je rečeno: 30-40 mil. kn). Također znamo da je četvrti kvartal bio jako dobar – inače je to gubitaški kvartal, pa će gubitak biti manji, a to će popraviti EBITDA u zadnjih 12 mjeseci jer trentuno u izračun ulazi onaj od Q4 2013.

(Ako vas dug zbunjuje, to je kao da vam je recimo stan vrijedan 1.400 eura / m2, ali imate i dug na njega od 600 eur/m2, pa ga možete prodati za 800 – ukupna vrijednost stana je ista: 800 equity + 600 dug, i svoj toj vrijednosti ‘pripada’ cijeli tok novca koji on generira).

Ukupno, po trenutnoj mogućnosti zarade (produktivnosti, generiranja neto prihoda) je stan u Zagrebu 4 (četiri) do 5 (pet) puta skuplji od dionice turističkih tvrtki (prije oporezivanja).

S druge strane, biznis hotelijera raste, primjerice vidite ulaganja Valmara.

NO, sad dolazi glavno, pogledajte kako Interkapital očekuje rast prihoda:

IC rivp projections

i kako su povijesno rasli prihodi po smještajnoj jedinici (FIMA):

fima rivp revpar

Dakle, imamo dvije po naravi vrlo slične vrste imovine od kojih jednoj pada prinos i očekivana cijena, drugoj prinos snažno raste.

Mislim da je ta situacija neodrživa, da će se te stvari uskladiti.

3. Mislim da ulaganje u turističke dionice ima i drugih velikih prednosti:

A. Likvidno – u roku dva dana po prodaji se dobija novac.
B. Djeljivo – mogu se prodati mali dijelovi.
C. Za mene je ulaganje u te dionice čak i sigurnije od štednje u banci. Zamislite najgori scenarij, polom gospodarstva ili bankrot države — ti hoteli opet rade kao i prije (čak i Grčka je imala jednu ili dvije lošije sezone, a prošla opet mislim da je bila rekordna). Primjerice, većinski vlasnici Arenaturista su fondovi Goldman Sachsa, a nisam čuo da ulažu u neke druge nekretnine u RH (o tome sam pisao ovdje: Asset Play).
D. Nizak trošak transakcija – prodaja i kupnja nekretnie je skupa, dionice vrlo jeftina.

Ohrabruju i stvari poput ove: Zagrebačka burza postaje nova ulagačka zvijezda.

Napomena: Imam dionice turističih tvrtki RIVP, ARNT, LPLH i SUNH (nadam se da nisam nešto zaboravio) i ovo naravno nije preporuka za njihovu kupnju ili prodaju.

Oglasi

Kategorije:Uncategorized

20 replies »

  1. Postovani Nenade, redovito citam vase kometare i u svemu se slazem .
    Ja sam naslijedio dvije nekternine ( kuce ) u selu Sajini u Istri . Manja kuca je bila u rusevnom stanju dok je druga veca bila u “roh-bau” stanju sa nerijeseninm pitanjem okucnice. Posto bi prodaja bila besmislena , odlucio sam investirati u kuce za turizam . investicija u manju kucu povracena je u roku 6 godina, dok u vecu jos investiram njen treuntni netto prinoos takav da ce biti isplacena u roku 15 godina . Nisam se pri tome zaduzivao , niti radim sa agencijama. tako da sva zarada ostaje “u kuci”. Smatram da sam dobro postupio , podizuci vrijenost nektertina jer je utroseni iznos za renovaciju manji nego sto je zbirna vrijednost kuca i da je trenutni prinos zadovoljavajuci .
    Mislim da sam dobro postupio?

  2. Največi problem kod ulaganja u dionice, je naša neobrazovanost..ja sam prodao svoj stan, pola iznosa sam uložio u RIVP, al na moju žalost tek kod objedinjavanja i sad sam u nekom minusu..Ali ni taj minus me ne zabrinjava jer sam si dao truda da proučim njihov prospekt..živim kao podstanar , ali svaku noć spavam kao beba..kupnja stana mi trenutačno nije u primisli..po ovim cijenama nikako..ovaj blog sam počeo čitati kad je korf bio na nekih 50-tak kuna, mislim negdje prije 3- godine..Vjerujte mi da svaki dan prvo što na google upišem je Electica..S time moje dan počinje, a skoro i završava..i još par drugih blogova..luka mi je isto ok..Čak mi i cura govori da više vremena posvečujem Electici nego njoj :)šala-Ali ono što nije šala je da ja svako malo moram objašnjavati svojoj obitelji zašto sam pola iznosa od stana uložio u dionice..njima je to nepojmljivo..oni apsolutno nemaju nikavo znanje o dionicam i tržistu kapitala, ( ne tvrdim ni da je moje znanje bajno) ali znaju mi kazati da su jako skeptični prema tome….Ja radim u firmi od 500 ljudi, ali još nikad nisam čuo da je netko pozitivno pričao u ulaganju u dionice..Njima je HT- centar svijeta..Ja nemam s kim pričati o dionicama…Nemam!!!!!!!!

    • Maki, u vrlo sličnoj situaciji sam bio i sam pred par godina kad sam prodao kuću od pokojne bake i svi ukućani kao i ostala rodbina vršili pritisak na mene da dobivenim novcem kupim stan za svoju obitelj i usprkos tomu ja sam se odlučio uložiti novce u tada “neki” KORF po 80kn uvidjevši potencijal za razliku od “naših” vrlih analitičara koji ne vide niti čuju “slona u staklarni” kao što kaže Nenad. Relativno malo nas je malih ulagača na burzi pa zbog toga nemaš s kim pričati ali dok god imaš Nenadov blog nemaš potrebe tražiti poluinformacije okolo. A to što je trenutno malo domaćih ulagača vidim kao prednost jer su trenutne cijene turista(RIVP,ARNT…) meni još uvijek fini “bombončići” a kad krene i medijska kampanja onda “masa” kreće…

    • To je “čisti” porez, za razliku od onih pokvarenih, prikrivenih, onih što vrebaju iz busije kao drumski razbojnici. Isto kao da uđeš na autocestu, pa svakih 5 km te netko zaustavi i naplaćuje ti cestarinu. Nakon 3-4 takva razbojništva, korištenje auto ceste gubi svaki smisao. Prenesite metaforu na bilo kakvu poslovnu aktivnost.

  3. Mislim da ovdje treba još naglasiti činjenicu da ova treća komponenta, “očekivani porast vrijednosti (cijene) same nekretnine”, dugoročno mora biti anualizirano cca. 0 % godišnje realno pod pretpostavkom istih društveno-gospodarskih uvjeta dotične mikrolokacije. Međutim kako je to cikličko sa ovim malim ciklusima koji prate cikluse cijelog gospodarstva plus vrlo dugačkim megaciklusima (koji ponekad dovedu ljude u zabludu postojanja nekog dugoročnog trenda u promjeni cijena nekretnina, pogotovo spojeno s određenim psihološkim efekatima koji također dovode do toga) istina da bi čovjek mogao pokušavati pogoditi u kakvoj fazi ciklusa je stekao nekretninu pa špekulirati sa očekivanjima i nekog si srednjoročnog/”dugoročnijeg” rasta/pada same cijene nekretnine, ali ja sam u načelu protiv market timinga, mislim da bolje za tu treću komponentu uvijek uzeti 0 % (tj. stopa inflacije nominalno), uz naravno pretpostavku “istih društveno-gospodarskih uvjeta dotične mikrolokacije”.

    Uvijek se naravno može špekulirati o promijenama tih uvjeta (pa ako je još spojeno sa market timingom…), i uz odgovarajuću polugu, može se i na nekretninima imati i stvarnu kapitalnu dobit (valjda tako nekako je to uspješno radio Fred Trump, čovjek koji je siromasima omogućavao povoljno stanovanje, vjerujući da će se njihova platežna situacija stalno popravljati i da će ljudi u najboljem gradu najbolje zemlje svijeta biti sve više i više). Ti uvjeti s kojima se može špekulirati su jasno: promijena gustoće naseljenosti na dotičnoj lokaciji i/ili strukture stanovništva npr. povećanje/smanjene udjela visokohohodovnih stanovnika kao što se u zadnje vrijeme u Silicijskoj dolini događa pa što snažno utječe na fundamente tamošnjih nekretnina.

    Što se tiče Hrvatske i Zagreba, ako baš želimo ulaziti u taj špekulativni teritorij razmišljanja o toj trećoj komponenti onda su nam dakle glavne varijable za analiziranje očekivanja glede demografije i razvoja gospodarstva u RH/Zagrebu.

  4. Elvis…činjenica je da je većina analitičara i ostalih “naših” stručnjaka u kešu te plasiraju analize kakve im u ovom trenutku odgovaraju tipa “crnih rupa” i ostalih budalaština dok strane burze divljaju na nove rekordne vrijednosti. Međutim vrijeme tj. ova godina im nije naklonjena naročito nakon nikad jeftinijeg novca vani uz mizerne kamate na štednju. Dogodit će se situacija tj. već se događa kod turističkih dionica da strani ulagači kupuju jer su cijene još poprilično podcijenjene od fundamentalno realnih cijena a kad “stručnjaci” počnu davati preporuku za kupnju cijene će biti barem 30% veće od sadašnjih…što nipošto ne znači da pojedine dionice neće i tada biti još uvijek podcijenjene.

  5. Treba reći da su naši sveznajući ekonomisti pisali o tome kako će cijene nekretnina u RH porasti ulaskom u EU i mnogi su građani tome nasijeli. Btw meni je frend kupio dionice RIVP, a i uža obitelj dok sam ja podebljao udio. Prodao SNHO i kupio RIVP al ne žalim 🙂

    http://www.vecernji.hr/borilacki-sport/obojici-sinova-vec-sam-kupio-stanove-da-nemaju-traume-zbog-kredita-986036?utm_source=Facebook&utm_medium=Status&utm_content=986036&utm_campaign=FB+page+statusi

    • Mirko Cro Cop Filipović: Jutros vidim naslovnicu večernjeg lista i mrak mi padne na oci.citam i ne vjerujem.naslov glasi ‘obojici sinova vec sam kupio stanove da nemaju traume zbog kredita’.pa je osoba koja je to stavila kao naslov i to na naslovnu stranicu normalna?pa vec mi je stvarno pun k***c razno raznih idiota.zar je to toliko vazno da bi islo na naslovnu stranicu,a intervju sam dao radi mog povratka u UFC i ovaj dio za stanove stoji u tekstu ali u puno sirem kontekstu a neki nadobudni urednik stavi samo dio tog teksta na naslovnu stranu,i potencira nesto puta deset nego kako stoji u tekstu u izvornom obliku,napravi budalu od mene koja se razmece imovinom dok pojedini ljudi nazalost grcaju u dugovima i koji prolaze pravu kalvariju sa kreditima pogotovo oni koji su ih uzeli u švicarcima i sad mi svi ti ljudi trebaju jebat mater radi nekog idiota koji mi ga je fino stavio.al ajd da sam ja moljakao za intervju,dosadjivao,pa bi jos i razumio,ali mene napadaju,mole i onda ovako vrate.katastrofa.ja to stvarno razumjeti nemogu.i onda se cude kad ih ljudi odj**u za razgovor,a x nasih sportasa je to napravilo,pa su onda bahati,koliko puta sam cuo da je neki nas sportas odbio razgovarati sa hr novinarima i onda drvlje i kamenje po njima.a nijedan to nije bez razloga napravio,a mnogi novinari i urednici misle da su boga za bradu povukli i da mogu sr*t i pisat sta god hoce a da ljudi o kojima pisu trebaju biti kuš i biti sretni da su u novinama.da da,al u k***u.pa 15 godina dozivljavam ovakve stvari,da uzmu po rijec iz svake recenice i onda sastave naslov koji nema veze sa tekstom i onim sto sam htio reci a jos manje sa onim sto oni tako potenciraju na desetu,a naslov najavljuje sta je u tekstu.i da sad ne palamudim previse ali da je takvo novinarstvo jadno i bijedno tu sumnje nema i da ce me vise iko nasanjkati sa mu dam intervju i onda da napravi idiota od mene hoce,al kad na k***u nikne nokat.a sto bi legendarni Seva iz nocne more ,pokoj mu duši ,rekao,’što reko to ne poreko’

  6. Ako mislite da ste vidjeli dno novinarstva niste, moze uvjek gore. Pogledajte nedjeljom u 2. Ovaj Stankovic je srozao svoju emisiju do kraja. Ako debilu koji nezna sloziit dvije suvisle recenice ne mozes kontrirat sa kontra argumentina sto inace voli radit ali ocito samo kad su gosti njegovi neistomisljenici, onda nemoj ni radit emisiju .. Ovo je zona sumraka postalo , pustio je ljepo ### izbrisano ### iz radnicke fronte da se obraca hrvatskoj javnosti bez ikakvih protuteza illi potpitanja .jednostavno je covjek sat vremena imao svoje izlaganje. Uzas

    • Stanković vodi brigu o demokraciji i lijevoj političkoj opciji.
      Kada mu je gost izjavio da bi maksimalna plaća trebala biti 3 ili 4 puta veća (nisam zapamtio) od plaće saborskog zastupnika ( predlaže 3.700 kn koja je sasvim dovoljna) Stanković je jedva čekao 15.00 sati od stida kolika je njegova HRTovska plaća za nekoliko sati napora mjesečno.

      Da je barem Maras bio u emisiji, mislim da bi ga član Radničke fronte razbucao u svim pitanjima kao kokoš crva.
      Ipak čovjeku iz RF je najveći problem da nije uspio registrirati sindikat nezaposlenih jer su mu odbili registraciju. Osmislio je taj posao sindikalca i za dlaku nije uspio osigurati egzistenciju bez puno rada, dok je Stanković u tome uspio.
      Ipak ima pametnih ideja. Bit će za Dnevnik plus.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s