Tržišta kapitala - turizam

Budućnost hrvatskog turizma

Neki elementi turističkog razvoja i ulaganja u turizam i turističke dionice

A. U zadnja dva mjeseca smo bili u 3 odlična mjesta na Jadranu:
– Hotel Bellevue u Malom lošinju
– Hotel Ivan u Solarisu
– Hotel Valamar President u Dubrovniku

i stekao sam zbilja vrlo pozitivnu sliku o razvoju i potencijalima hrvatskog turizma.

President i Bellevue su sada možda dva najljepša hotela na Jadranu.

1. Najprije Bellevue. Investicija u hotel je impozantna, trenutno se radi velika rekonstrukcija rive u uvali Čikat i obnavlja još nekoliko objekata (oveće vile i manji hotel). MIslim da je to sada najljepša ‘turistička’ (priroda + objekti) uvala u zemlji i u njoj su neke od najljepših vila. Bellevue je zaista prekrasan. Znam da vam ove slike to ne mogu dočarati, ali evo:

20150517_102251

20150517_120203

Druga slika pokazuje u daljini Bellevue, a u kadru su neke prelijepe vile u uvali Čikat.

Kruh koji sami peku je puno bolji od izbora u bilo kojoj pekarnici u zemlji:

20150517_084717

EDIT. U biti bolje da stavim i par njihvovih slikica (klik za veću):

Lošinj je prekrasan, a nova prekretnica će biti obnova aerodroma koji će ga onda pretvoriti u cjelogodišnju avio-destinaciju (sada je prilično zaguljeno doći, stres s trajektima i vozikanje nic cijeli Cres i Lošinj).

2. President je divan, možda malo manje skupo uređen (iako isto vrlo skupo), ali to daleko nadoknađuje (nadmašuje) izvanrednom lokacijom, zapadna obala Babinog kuka, položen na samu obalu uz more, sve sobe imaju pogled na more i ovakav zalaz sunca:

20150410_191847

Hrana u polupansionu uz show cooking je bolja nego u Bellevue. Također se obnavlja obala ispod hotela.

EDIT Evo i još malo slika Presidenta:

3. Solaris je poseban jer je jedini resort koji ima koncesiju na tako veliku plažu (pješčana i/ili nasuta pijeskom), nekoliko kilometara, pa je cijeli i orijentiran toj plaži. To je nešto kao mali ‘mediteranski diznilend’, sve je tematski uređeno … puno je investirano, orijentirano masovnoj upotrebi, ali evidentno sa smislom, prava tvornica novca. U Solarisu je prošle godine obnovljen hotel Ivan, a prije toga neki drugi hotel(i).

B. Ove tri investicije samo su dio ogromnog (za hrvatske prilike) investicijskog vala u hrvatskom turizmu. Koliko sam vidio, standardno se pri obnovi hotela na neku višu srednju klasu (4*) ulaže oko 40.000 eura po sobi, za 5* naravno daleko više. Na konferenciji na kojoj sam bio u Lošinju je predstavnik lokalne vlasti (ako nisam pobrkao) rekao da Jadranka planira u razvoj kapaciteta i destinacije uložiti još oko 300 mil. eura?!

Cijena pri preuzimanju Jadranke, kao i kasnije brze i žestoke investicije činile su mnogima kao neisplativno, ludost. Međutim, siguran sam da vlasnici na ovome neće izgubiti, radi se o jedinstvenim lokacijama u Europi, s obzirom na kvalitetu destinacije, dostupnosti mogućnost razvoja igdje na Mediteranu.

Mnoge druge hotelske kuće su se razvijale značajno sporije, iz više razloga, prvenstveno zato jer vlasnici nisu imali financijsku snagu, a novac iz operacija je bio često korišten za daljnji otkup udjela ili vlasničke pretumbacije.

Hrvatski dio Mediterana je naprosto jedinstvena lokacija, a velika prednost mu je što je nerazvijen. U Francuskoj, Italiji, Španjolskoj se praktički ne može graditi, Crna Gora je rubna destinacija, a već temeljito devastirana … ostaje Albanija, Grčki otoci i Sjeverna Afrika? Gdje drugdje bi veliki investitor mogao ‘poklopiti’ hotelsko poduzeće kao što je Jadranka, ali ujedno i praktički destinaciju kao što Lošinj?

S druge strane, Solaris pokazuje put razvoja resortnog turizma.

Mislim da će ovaj razvoj na svim stranama biti samoosznažujući, jedno će vući drugo, Hrvatska kao destinacija će se razvijati, postizati veće cijene itd. Tranzicijski vlasnici ‘prve generacije’ će vjerojatno prepustiti mjesto drugima, itd.

Koliki je tu potencijal, pokazuje i primjer naše najuglednije i najprofitabilnije destinacije, Dubrovnika. Jedan strani prijatelj mi je rekao da ju smatra 5*-destinacijom za 3*-goste. Kad pogledate kakvih dućana ima u Dubrovniku (ni jedan od vodećih globalnih brandova), shvatit ćete što je htio reći.

C. Značajan dio hrvatskog turizma su kampovi. Vidio sam da ih analitičari i fond manageri slabo razumiju, a s jedne strane je to razumljivo, jer sami nisu uglavnom pratili hrvatske turističke doinice, a u stranim analizama ovoga praktički nema.

Evo vrlo ukratko i u grubo nekih osnovnih elemenata. Ako pogledate izvješće Valamara, vidjet ćete da kamp mjesto godišnje prihoduje oko 3.000 eura uz EBITDA maržu oko 45%. Za neke druge kampove prihodi idu do 4.000 (nisam proučavao dali i više), a u raznim kampovima koji su investirali i uhodali se, EBITDA ide i dobro preko 50%, možda i do 60%. Pogledajte primjerice jedan od većih kampova Bi Village (tvrka koja ga ima je Industrial Projects) – mislim da je to baš dobar primjer jer imamo veći i moderan kamp, koji je izoliran u jednu tvrtku.

Mnogi kampovi već imaju jako puno fiksnih kamp kućica, koje su značajno više cjenovne klase.

Uzmite u obzir da je protekla sezona bila zaista vremenski katastrofalna za kampove, naročito u Istri.

Uzevši sve u obzir, mislim da dobro upravljan kamp realno može težiti k prihodima od recimo 3.500 eura po jednom mjestu, uz EBITDA maržu od 50%. To bi značilo oko 1.750 EBITDA po mjestu. Kako to općenito nije jako kapitalno intenzivna djelatnost, načelno nema ni puno duga, ni puno amortizacije, pa mislim da slobodno možemo primjeniti EBITDA multipl od minimalno 8-9, te dođemo do vrijednosti od nekih 15.000 eura po kamp mjestu. Ili više, što mislite?

D. Ubrzavanje razvoja Jadrana kao destinacije ćemo doživjeti kad se otvore neki veći greenfield projekti, kao npr. Porte Montenegro ili One and Only u Crnoj Gori, to mora doći kad-tad. Vjerujem da će biti i projekata tipa ‘sustainable living’, dakle životna apartmanska naselja. Sve će to biti sinergično s razvojem zdravstvenog turiza (pogledajte rezultate za 2014. naše najveće ‘zubarske’ tvrtke, Ridental). U biti ono što će se skoro sigurno dogoditi je famozna ‘floridizacija Jadrana’.

Mislim da to i objašnjava kako se Hrvatska može zaduživati tako jeftino s obzirom na naše gospodarske performanse … kad propadnemo dovoljno nisko (ili u bolje scenariju, u prevenciji toga), otvorit će se pravi investicijski procesi na Jadranu što će kako živnuti cijelo gospodarstvo zaposliti neke ljude i stvoriti dodatnu poreznu osnovicu.

E. Uočite jednu vrlo zanimljivu stvar, koja se obično ne razumije kao takva. Hrvatski turizam ima velik dio Europe kao praktički ‘captive market’. Svakog ljeta deseci milijuna ljudi imaju manje-više prinudni odmor, kad moraju ići ‘nekamo’, čitaj uglavnom na more. Iako su daleke destinacije sve više zastupljenije, ove bliže, gdje je lakše doći, a prvenstveno autom, ostat će standarne. To smo mogli vidjeti i prošle godine kad je sezona bila odlična usprkos katastrofalnim vremenskim uvjetima.

Taktički, trenutno nam i jako pomaže stanje u Grčkoj, te naravno i ono u Sjevernoj Africi. Prema izjavama samog ministra, booking je odličan. Ali pazite, u sezoni je to manje bitno što se tiče popunjenosti, bitnije su cijene koje se mogu postići. Ukupno stoga mislim da će već ova sezona pokazati malo više koliki su poslovni potencijali hrvatskih turističkih tvrtki.

F. U odnosu na benchmarke, hrvatske turističke tvrtke su zapravo vrlo malo zadužene. Usporedite primjerice bilance Valamara (naša najveća turistička tvrtka) i najveće europske tvrtke s mediteranskim destinacijama, Melia. Uočite da Melia ima velik broj SPV-ova u kojima drži nekretnine, ali kojima je samo djelomično vlasnik. Taj višak equitya u bilanci najbolje prikazuje slučaj Arenaturista, kad su fondovi Goldman Sachsa odmah po preuzimanju odlučili da mogu isplatiti 280 kn po dionici (od čega su odustali jer se baš bilo slomilo financijsko i nekretninsko tržište), to sam opisao ovdje: Hrvatski turizam: asset play.

Tako da mislim da će s vremenom, ali vrlo brzo, sadašnji vlasnici prve tranzicijske generacije početi isplaćivati novac iz kompanija, ili će one biti prodane ulagačima s većim financijskim kapacitetom koji će znatno ubrzati razvoj, poput ovoga što se događa u Jadranci. A da su neke tvrtke počele smatrati da im je bitno da im je dionica vrijedna (što ukazuje i na otvaranje jednog puta za exit), pokazuje slučaj VAlamara koji se jako potrudio da sve radnje pripajanja završi tako da dionica ostane u Crobexu, izda ovakav pregled rezultata na engleskom (što ne bih rekao da radi tvrtka koja želi sakriti svoju vrijednost, a niti ona koja želi muljati male dioničare, jer takve stvari su puno lakše kad je manje transparentnosti).

G. Paradoksalno, ali istinito, ulagačima u hrvatski turizam čak i odgovara ova gospodarska koma (iako vjerujem da se nitko tome ne veseli) jer s jedne strane prisiljava državu (središnju i lokalnu) da bude konstruktivna, ali i zbog velike baze nezaposlenih daje podlogu za veliku i srazmjerno jeftinu sezonsku radnu snagu.

Napomena: Od turističkih tvrtki imam dionice RIVP, ARNT i LPLH, malo dionica SNHO i neku zanemarivu količinu SLRS, te ovo jasno nije preporuka za kupnju ili prodaju istih. Osobno ih mogu kupovati i prodavati zbog stotina raznih razloga

Oglasi

35 replies »

  1. Jako se puno i pametno ulaže i u Hotele Korčula, HTPK-R-A. Obnovili su već tri hotela na razinu 4 zvjezdice, tu je još i auto kamp kao veliki potencijal (zasad neobnovljen). Oko 32% kapaciteta je obnovljeno. Najbolje je to što cijelo društvo na burzi vrijedi oko 90 milijuna kuna. Imam dionice i nije nagovor na kupnju.

  2. Vrlo korisne informacije. Svidja mi se pristup analizi, nesto kao davni Peter Lynch koji je znao osobno otici u hotele i probati krevete, wc, restauran, promatrati osoblje, itd.
    Molba: dali netko zna da li u hrvatskoj postoji jos koja investicija slicno: http://www.radissonblu.com/resort-dubrovnik. Gdje kupis vilu/apartman a onda to Hotelijer ( u ovom slucaju Radisson), odrzava i iznajmljuje. Zarada se dijeli a tebi u ovom slucaju zarada je oko par posto, obecana. Cap rate oko 3-5%. U vrijeme kada apartman nije bukiran ili kad se najavis mozes ga koristiti sa sebe. I ako vrijednost naraste mozes prodat i cijeli profit je tvoj. Meni bi to odgovaralo u Zagrebu ili sjevernom Jadranu.

  3. u pravu ste, uhodani kampovi imaju EBITDA marginu oko 60%
    bila bi puno veća da se riješe pravni problemi sa turističkim zemljištem u kampovima u koje se, za sada, iz tog razloga ulaže konzervativno

    • Kakvi su to konkretni pravni problemi sa zemljištem? U izvješću je također više puta spomenuto kako su investicije smanjenog obujma “zbog još uvijek neriješenog statusa „turističkog zemljišta“”; na što se to točno odnosi? Prostorne planove? Vlasništvo?

      • “Radi se o nekretninama koje se u pravilu nalaze u najatraktivnijem području uz
        obalu, izuzetne vrijednosti i od neprocjenjivog gospodarskog i svakog drugog
        značaja. Prema podacima Hrvatskog fonda za privatizaciju
        samo u kampovima nije procijenjeno i uneseno u temeljni kapital društava više od 22 milijuna m2
        takvog zemljišta. Ako se tome pribroje i ostale nekretnine koje čine tzv. turističko zemljište
        koje nije procijenjeno kod pretvorbe, dolazi se po nekim procjenama do površine do
        100 milijuna m2 zemljišta.
        Pod pojmom turističko zemljište moglo bi se u širem smislu podrazumijevati svekoliko
        zemljište koje koriste turistička i ugostiteljska trgovačka društva nastala pretvorbom,
        bez obzira da li je isto procijenjeno ili ne kod pretvorbe. Međutim, kao što je
        navedeno pojam tzv. turističkog zemljišta upotrebljava se uglavnom za nekretnine
        koje nisu procijenjene kod pretvorbe takvih pravnih osoba.
        Takve neprocijenjene nekretnine koriste trgovačka društva bez ikakve pravne
        osnove, ne plaćaju nikakvu naknadu za takvo korištenje, postupanje po članku 47.
        ZP je u odnosu na neke nekretnine u tijeku ili uopće nije niti započeto, negdje je u
        međuvremenu došlo do uknjižbe prava vlasništva takvih nekretnina na novonastala
        trgovačka društva pa čak i do otuđenja.
        To sve izaziva veliku pravnu nesigurnost i nemogućnost daljnjeg razvoja turističkog
        sektora. Tijekom 2005. i 2006. godine bio je sačinjen nacrt Zakona o turističkom
        zemljištu, ali isti nikada nije prošao zakonodavnu proceduru. Takvo stanje potpuno je
        neprihvatljivo i smatramo kako je nužno razriješiti pravni status tzv. turističkog
        zemljišta. ”

        Mislim da je ovo dobro objašnjenje

        • Turističko zemljište;
          donesen je 2010. godine Zakon o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu kojim je država pokušala urediti ovu materiju. Mislim da je zakon čak bio i dobar ali je njegova implementacija bila loša (država i jedinice lok zajednice su notorno loši vlasnici i upravljači.

          HFP firmama kod pretvorbe nije dao da kampove unose u temeljni prilikom pretvorbe i sada turističke firme pokušavaju (manje ili više uspješno) tužbama doći do vlasništva tog zemljišta. Zato je “sporan” status jer je većina sporova u tijeku.

        • Mislim da će se na koncu to riješti tako da kampovi plaćaju neku naknadu s obzirom na prihode, do max 5% ili tako nekako.

        • Da, obzirom kakva je sada situacija, država bi trebala pozvati hotelijere za stol i reći im; dečki, takva i takva je stvar, idemo dalje ali ćete sada ili kupiti ili dobiti u najam ta zemljišta. Posebno bi bilo dobro kada bi se i drugi mogli javiti za najam / kupnju.

          Mislim da bi svi platili neku realnu cijenu, jer je to trenutno dobar biznis.

          Inače, zna li tko koliko bi onda koštao zakup m2 zemljišta u kampu? Makar neka gruba procjena od – do. Pokušavam naći taj podatak, ali neuspješno.

        • Budući da bolji kampovi rade 3000-4000 eura prihoda po mjestu, recimo da imaju u prosjeku 40 m2 po mjestu, pa neka je to dakle 75-100 eura prihoda po m2 godišnje. Max. 5% bi dakle bilo oko 4 eura po m2, ali mislim da će se dogovoriti za dosta manje.

      • To se njima mora vjerovati. Jednostavno kao “srpanjska rupa”. Ne smiješ pitati za brojke. Jednostavno trebaš prihvatiti činjenicu da je tako kako je novinar napisao da jest….

  4. Jadranka radi stvarno odličan posao na Lošinju, Lošinj je fantastična lokacija, pravi raj za hedonizam i relax, još kad naprave sve šta je u izradi od aquaparka i obnova hotela to će biti vrhunski,, to treba biti smjernica hrvatskog turizma.

    i onda kad vidiš Jadran iz Crikvenice dođe ti da plačeš koji kontrast 😦

    • mislim da i jadran iz crikvenice kreće, bio sam neki dan dole ulaže se dosta u nove sadržaje, a još kada se raspiše natječaj za prodaju biti će još većeg interesa investitora

  5. Poštovani Nenade ! Šta mislite o eventualnom preuzimanju “Kupara” od strane Valamara.
    Zanima me dali bi to bio preveliki financijski teret za tu firmu ili imaju potencijala za preuzmanje i potencijalni rast.Može mali post o tome.
    lp

  6. Prije Kupara ide preuzimanje Hotela Baška: http://www.zse.hr/default.aspx?id=58895

    Na brzinu u sudskom registru nisam uspio pronaći neke financijske podatke o Hotelima Baška. Za par dana i to ćemo naći pa ćemo vidjeti po koliko sam Valamar vrednuje turističke firme i usporediti sa trenutnom valorizacijom Valamara na burzi.

    Slijedi par vrlo zanimljivih dana 🙂

  7. tko koristi intelektualni kapital vlada svijetom
    materjalni resursi mogu se proizvesti –Gardaland ima veći devizni priliv nego cijela Dalmatinska županija od turizma .Asve je umjetno proizvedeno .Danas znamo da materjalno nije dovoljno -Rusija koja obiluje resursima a ljudi umiru od gladi siromaštva A s druge strane Japanci tvrde da žive u maloj siromašnoj zemlji koja treba puno učiti . i oni uče da je intelektualni kapital budućnost.dokazano je da nije bitno proizvoditi nego razvijati se .

  8. Gledam malo TK naših turističkih tvrtki u milijardama … Rivp 2,5 ; Arnt o,8 ; Lrh 1,3 …
    Ne znam kada bi pobrojali sve turiste koji kotiraju na burzi da li bi se prikupilo za jedan prosječni godišnji deficit RH.

  9. Bio tri dana u Solarisu i oduševljen sam. Najviše me iznenadila usluga koja je na razini 5 zvjezdica! Resort je predivan, a i hrana jako dobra. Jedini ajmo reći minus je veličina soba (i prastare tv) i čudno mi je da su na razini 4 zvjezdice. U neformalnom razgovoru saznao sam da će se na kraju sezone jedan objekt obnoviti. Sve u svemu čista petica. Btw tk Solarisa 0,37 mln kn!

    • 370 mil. kn
      Inače budimo iskreni jako su dobro sve napravili ali nije to razina 5*, čak ni hrvatskih. Odite u Valamar President ili Bellevue na Lošinju pq vidite …

  10. Ma napisao da mi je čudno da je hotel (sobe hotel Jure) na razini 4 zvjezdice – više mi je 3 zvjezdice ali budu ga renovirali. Naravno ni blizu 5 ali brzo će biti jakih 4 što je za tu destinaciju po meni idealno 🙂

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s