Društvene paradigme

[Re-post] Nekretnine i kuhanje žabe

Za one koji nisu prije pratili ovaj blog, članak od prije 6 godina: Nekretnine i kuhanje žabe.

Iako je prošlo je 6 godina od ovoga članka, pogledajte kako su točni bili argumenti u njemu, uključivo najava iseljavanja.

Tada je bilo Hrvatima bilo potpuno nevjerojatno da ‘nekretnine nisu dobro ulaganje’, a još manje da su dionice (=realna imovina) prava alternativa. A čini se da je za neke ludilo opet počelo, mnogi bogatiji ljudi razočarani kamatom u bankama prelijevaju štednju ‘investicijske stanove … no, temeljni argumenti i dalje vrijede, i mislim da se cijenama stanova u Zagrebu i dalje ne piše dobro.

U ovom članku nisam eksplicitno spomenuo dionicu Valamara, ali kad je malo kasnije članak izašao u JL jesam. Dionica Valamara (tada KORF, koji se po omjeru 12,8 pretvorio u RIVP) je u međuvremenu porasla (s dividendom) oko 9,2 puta. Cijena stanova u Zagrebu je pala sigurno barem 35%, ako ne i 40% (ono kad stvarno morate prodati, ne bajke iz oglasnika).

Ukupno, to znači da ste umjesto stana u Zagrebu kupili dionice KORF (Valamar) imali biste 14 PUTA više (=6,4 / 0,65).
A dionice turističkih društava zaista jesu nekretninsko ulaganje, i to u hrvatskim uvjetima prvoklasno.

Napomena: Imam dionice hrvatskih turističkih društava, a ovo nije preporuka za ulaganje u njih.

Oglasi

10 replies »

  1. Vidim da mi nije prošao prethodni komentar pa ću u kratkim crtama ponoviti…
    Pitanje je bilo dali osoba višeg standarda življenja ili sa višom platežnom moći može naći nekretninu za najam ?
    Čisto sumnjam da će vam netko iznajmiti stan za kojeg su upotrijebljeni materijali i strojevi u skladu sa današnjim vremenom.
    Da ne nabrajam dodatne moguće probleme koje možete imati sa najmodavcima…
    Možda je usporedba trebala biti bazirana na “druga ili treća nekretnina vs dionice”.
    Pored toga Crobex index je u dužem padu od indeksa nekretnina.
    Da ne nabrajam koliko je dionica sa većim padom u promatranom periodu.
    Treba reći do kraja kako je , a na stranu staviti fanatizam.
    Da sve bilo super da ste tada znali da će Valamar ili Crobex turist budućih 6 godina raditi u ovim postocima…

    • Nešto ste pobrkali, tj. previše toga, pa je teško na sve po-odgovarati, ali evo bar nekih stvari:
      – Vaše ‘čisto sumnjanje’ i slično naravno govori o Vašem pristupu životu
      – Potpuno je pogrešno uspoređivati cijene stanova s Crobexom, koje to ima veze sada? Zašto ne uspoređviati s S&P 500 ili DAX, koje jednako tako legalno mogu kupovati građani Hrvatske
      – Ako baš želite uspoređivati s Crobexom, nećete vjerovati, i on takav jadan kakav je na istoj razini kao i kad sam pisao članak, za razliku od brutalnog pada cijena nekretnina u RH; a imao je i dividendu oko 2% godišnje (možda su toliko imali i prinos stanovi, kad se gleda vrijednost stanovanja, tzv. imputirana renta, ali ju treba umanjiti i za trošak održavanja)
      – Malo tko razuman će ‘štedjeti’ u Crobexu, kad je hrvatsko tržište vrlo neefikasno (pa ne mora indeksno)
      – No, sve to je bespredmento jer sam pokazao kako sam ispravno ocijenio kako je ‘štednja’ u stanovima destruktivna, a kao alternativu pokazao KORF / RIVP i razlika je koliko sam rekao. vjerujem da se vrlo rijetko događa da je netko toliko brutalno u pravu.

      Ukupno, ima još puno argumenata, ali ne da mi se jer mislim da ste žrtva fanatizma nekretnina u Hrvata, a tome su često žrtve oni koji su na njima jako izgubili i onda se događa kognitivna disonanca itd.

  2. Mislim da se nismo dobro razumijeli…
    Posjedujem i dionice i nekretnine , dobijem i dividendu i rentu , pa je u tom smislu fanatizam iskljucen…
    I nisam rekao da je napisani tekst los , nego je samo nepotpun

  3. Složio bi se da je vrlo selektivno uspoređivati cijenu nekretnina i cijenu turističkih dionica. Sada je jasno da su prije 6 godina turističke dionice bile značajno podcjenjene i svaka čast što je g. Bakić prepoznao taj potencijal.

    Netko je primjerice mogao prije 6. godina uložiti u nekretninu na moru i zaraditi 6 godina iznajmljivanja kuće/apartmana te danas imati sličnu, a vjerojatno i veću vrijednost same nekretnine te ostvariti prinos od cca 30%.

    Također recimo kvart u Zg gdje živim danas ima nešto više cijene nekretnina nego su bile prije 5 godina kada sam kupio stan. Po cijenama koje čujem od ljudi koji su zaista kupili nekretnine zadnjih nekoliko godina rekao bi da se cijene u Zg u odnosu na zadnjih 5 godina kreću od -20% do +10% te pad cijena nekretnina u Zg iz informacija koje ja imam nije brutalan od 2012 do 2017, najveći pad je ostvaren u periodu 2008 – 2011 kada je i CROBEX ronio u još većim postotcima.

    Treba napomenuti da i neke tada objektivno perspektivne dionice poput PTKM danas vrijede 12-13 puta manje, DDJH vrijedi 2x manje, svi znamo razloge, ali je to mogla ispasti i puno ljepša priča. Neke su na sličnim razinama poput LKPC, PODR, ERNT. Neke su porasle 30ak% poput ZABA ili ATGR. Neke su u problemu jer su iako dobre firme dio Agrokor grupacije! Sveukupno gledano, ako ste bilo dovoljno pametni da ne kupujete građevinare i nedovoljno pametni da kupujete turiste u ovih 5 godina ostvarili bi prosječan prinos, ako bi prinosa uopće i bilo. A govorimo o ulaganju od 5 godina u dionice visokorizične zemlje za koju zahtijevana godišnja stopa povrata mora biti 7-8% naviše da bi ulaganje imalo smisla.

    Inače, pratim ovaj blog redovito i mislim da je sjajan. Jedno vrijeme sam imao neki novac u 5-6 HR dionica i prinos je bio vrlo šaren, ali u prosjeku blagi gubitak. Smatram da hrvatska financijska nepismenost i restrikcije u vidu poreza na kapitalnu dobit koče otključavanje vrijednosti na ZSE i trenutno nekakav višak sredstava kanaliziram na mjesta gdje imam više kontrole nad uloženim novcem. Ako se zakonodavni okvir promijeni na bolje vjerojatno ću se vratiti kao ulagač.

    • Vi ste pak potpuno pobrkali stvari. Ovdje se ne radi o SELEKTIVNOM odabiru dionica jer jasno kažem da sam u ovom tekstu kad je prenesen u u JL jasno naveo baš (i samo) KORF / RIVP. ‘Selektivno’ bi značilo unazad birati što je bilo dobro. Dalje, vidim da ne čitate, pa ponavljam (inače ubuduće ne mog odogovorati na takve komentare), nema nikakvog razloga uspoređivati samo s hrvatskim dionicama, a pogotovo selektivon nalazeći uanazad one koje su prošle loše. Dalje, u elmentarnu ulagačku pismenost ulazi balansiranje pozicija u equityju, pa tako je jedino racionalno za ulagače DDJH bilo i dodatni ulazak na 20 kn (svi su molgi 2014.), pa bi zajedno s time, vjerovali ili ne, bili u dobitku. Rekoh, ako baš želite uspoređivati s hrvatskim dionicama, npa čak i na neuk način, možete uzeti CROBEX (koji je, jadan kao što jest, ipak ostao isti, za razliku od cijene stanova koji su pali oko 30-40%) Vaše argumentiranje je toliko nategnuto da eveidentno izlazi iz nekog stava. Ne znam da li je vaš problem sljedeći, ali znam da muči mnoge ljude, a to je ‘kad sam već izgubi ona otme, idem to racionalizirati’.

      Još jedna važna stvar: I stanovi stare, a to ne ulazi u indexe. Dakle ako su cijene stanova u vašem kvartu pale recimo 30%, a vaš je bio nov, ili samo ostario 6-7 godina, cijena mu je manja (dodatno) samo zbog starosti. Nažalost to je tako i mnogi ljudi, jer su većinom investirani samo u stanove, će pokušavati racionalizirati taj gubitak, umjesto da ga prihvate kao ‘fact of life’.

    • Što to znači od -20% do +10%. Možete promatrati vlastitu nekretninu ili više njih ili prosjek tih istih.
      Ljudi se zavaravaju sa nekretninama i slušaju nekog gospodina sa konjskim repom koji tumači stanje nekretnina na Tv. Takvi tipovi pojma nemaju, nego pričaju priče koje padaju na plodno tlo
      ljudima koji su sentimentalno vezano za nekretnine, znači neupućeni.
      U oglasima su bajke, gospodin sa konjskim repom ne govori činjenice.
      Ono što je bitno je da je povrat na ulaganje u nekretnine je katastrofalno loš. Takav oblik ulaganja se promovira u Hrvatskoj jer su ljudi financijski nepismeni. Financijske pismenost treba uvesti u škole, to je važnije od informatike. Dobrog informatičara mogu platit i zaposlit, a ako sam financijski nepismen spasa praktički nema. U vrtiću bi trebalo učit djecu kamatne račune, NPV, IRR…

  4. Velebit,potpisujem!
    Ipak, još uvijek u RH ZSE nije tako plodno tlo, pa u većini neukom narodu ostaje beton, banke,3.mirovinski i fondovi.

  5. Poštovani g. Bakić, redovno vas čitam i mislim da smo vam svi moramo biti zahvalni za vas doprinos našoj djeci. Imam pitanje vezano za članak dali se on odnosi na prvu nekretninu, volio bih znati dali Vi imate stan ili ga rentate? S poštovanjem, F.G.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s