Uncategorized

Porast cijena nekretnina – utemeljen ili balon?

U zadnje vrijeme viđamo naslove o snažnom rastu cijena nekretnina, prvenstveno stanova, primjerice: Signal za kupnju nekretnine / Rastu li cijene kvadrata zbog državnih subvencija?

Kako je to moguće
– u zemlji koja se iseljeva (ukupna potražnja se smanjuje)
– s vrlo niskim natalitetom (glavni obiteljski razlog kupnje nekretnine)
– koja je uvjerljivo na vrhu po vlasništvu nekretnina u EU: ovaj grafikon pokazuje da samo drugi u EU iza Rumunjske, ali Hrvati imaju jako puno kuća za odmor
– u uvjetima kad je i dalje puno neprodanih stanova
– kad i dalje postoji prijetnja uvođenja poreza na nekretnine
– a sve u uvjetima mlakog gospodarskog rasta?

Vjerujem da se odgovor nalazi u podacima HNB, upravo ažuriranima za lipanj. Štednja građana je opet na rekordnim razinama (iako je građana sve manje):

Iako je sada štednja ‘samo malo’ rekordna, treba pogledati desezonirano. Ona će zasigurno nakon ljeta biti puno veća (od turizma), pogledajmo prethodne godine:

Treba napomenuti, kako su gornji grafikoni izraženi u kunama, da je današnji tečaj eura skoro isti kao prije godinu dana.

Ukupno gledajući, kako je kretanje štednje vrlo sezonsko, treba gledati porast na razini 12 mjeseci, a on je oko 4%. Ovo je ujedno jedina među prikazanim godinama kad štednja NE pada ulaskom u ljeto, tj. već u lipnju je dosegnut maksimum. Stoga mislim da već u kolovozu možemo očekivati porast na preko 200 mil. kn, dakle uvjerljivi rekord!

Uočimo još jednu važnu stvar: prethodnih godina štednja je ponajviše rasla od ‘pripisivanja kamate’, jer su jako prevladavali oročeni devizni depoziti. Zato je štednja rasla brže.

Međutim, ono što svakako trebamo razumjeti da je i u doba nevjerojatne i ničim opravdane krize koja je trajala čak 6 godina, Hrvatska bila podijeljena, jednom dijelu zemlje je bilo dobro, i to je jedan od razloga zašto nisu napravljene reforme. Kad je koalicijska vlada došla pred zid zbog toga i jer su joj se zatvorila strana tržišta financiranja, priskočili su u pomoć mirovinski fondovi i tim vidom štednje građana isfinancirali državu i trajno je stavili na uhljebničko-rentijerski model, poduplali su uloge u državne obveznice s 26,5 na 53 mlrd. kuna. Pogledajte o dvije Hrvatske.

No, još važnije, o tome zašto nije bilo reformi i koje su posljedice za sve, pa i one koji su bili protiv reformi, vidite ovdje: Najvažniji grafikoni za Hrvate ikada.

No sada dolazimo do vrlo važne stvari. Zbog pada kamatnih stopa Hrvati intenzivno odustaju od oročavanja, alociranja imovine u oročenu deviznu štednju i sada im ona sve više stoji ‘besposlena’:

.

S druge stane, inlacija u eurozoni (za eure) i u Hrvatskoj (za kune) je oko 2%, tako da i oročena i neoročena štednja gubi vrijednost. Inflacija je najveći neprijatelj štednje.

I evo što mislim da se događa.

1. Nacija uglavnom financijski nepismena, te uglavnom poznaje samo dvije investicijske klase, nekretnine i oročenu štednju. Ako mislite da je pregruba ocjena o ‘financijskoj nepismenosti’, pogledajte samo koliko je malo neazdovoljstva izazvala alokacija najvažnije štednje građana, koja ih treba braniti od siromaštva u starosti, sa čak 3/4 u junk obveznice samo jednog izdavača. Zamislite da vam netko alocirao čak 3/4 najvažnije štednje recimo samo u bugarske obveznice Bugrske (što je daleko bolje nego hrvatske), a vi se ne bunite – ili ste jako bogati ili financijski nepismeni. Pogotovo ako je to potpuno suprotno od onoga što rade oni koji znaju, recimo najpoznatiji miroivnski fond na svijetu, norveški naftni mirovinski fond. Pri čemu uočite da se ne radi o hazarderima, i inače Norvežani nisu takvi, jer piše da je glavni cilj fonda sigurnost (‘safeguard’). Dakle, alokacija većine u junk obveznice samo jedne zemlje nipošto nije sigurnost, nego jedna od najrizičnijih investicijskih strategija koja uopće postoji!

2. Općenito o ulaganjima, štednji možete pogledati u mom serijalu Osnove ulaganja, a inače čak ni tako osnovnog štiva nema u Hrvatskoj.

3. Tako da vjerujem da neki/mnogi bogatiji Hrvati naprosto ne znaju bolje nego kupiti još jedan stan. Kako je tržište stagnantno, a vezano i uz nešto poticaja što daje država, ovo može imati kratkoročne posljedice rasta cijena kao sada.

Što vi mislite, radi li se o balonu ili je rast utemeljen:

 

4. Općenito, iako smo bili nacija dioničara (jako puno ljudi je sudjelovalo u pritizaciji), nakon špekulativnog kraha 2008., te nakon prošlogodišnje krize na tržištu kapitala zbog Agrokora i uvođenja vrlo nezgrapnog poreza na kapitalnu dobit, Hrvati sve manje ulažu u dionice (sada se mogu pohvaliti da sam imao ključnu ulogu da se u zadnji tren odustane od obračuna na tjednoj osnovi, što jbi doduše stvorilo desetke radnih mjesta u poreznoj upravi, ali bi nepotrebnom birokracijom jako unazadilo živote velikog broja ljudi, te čak i više poklopilo tržište kapitala).

Tu je više razloga, primjerice:
– Nerazumijevanje da ulaganje u dionice nije ‘špekulacija’ nekim novcem koji ti treba ili ne treba, nego donošenje najvažnije investicijske odluke koju netko može napraviti, alokacije u investicijske klase (svakako pogledajte Uvod u ulaganja ako već niste)
– Nerazumijevanje da ne postoje samo hrvatske dionice, nego, naravno, i globalne, a tokovi kapitala su potpuno liberalizirani, svatko može ulagati gdje želi
– Ali čak i u Hrvatskoj nerazumijevanje osnovnih načela ulaganja. Od ovog članka prije 3 i pol godine 10 razloga zašto mislim da su dionice hrvatskih turističkih tvrtki najbolja široko dostupna štedno-investicijska (pod)klasa u Hrvatskoj i nakon ovako slabih prethodnih 18 mjeseci, dionice turističkih tvrtki i dalje su čak 80% više od objave članka, a bolje među njima i isplaćuju dividendu od oko 2% (dakle više od oročene štednje). Ne razumijem zašto bi netko u Hrvatskoj štedio kupnjom više stanova, a ne imao najatraktivnije nekretnine – u slučaju kraha Hrvatske vjerujem da će daleko više na vrijednosti izgubiti stanovi nego turističke dionice.

A što se tiče prisilnih mirovinskih fondova, ako brzo radikalno ne podese portfelje (ako uopće mogu), prakički su zbog strukture portfelja i kapitalizacije buduće kamate (mislim da su prinosi do dospijeća glavnih im obveznica oko 2%, od čega treba oduzeti njihove troškove) osuđeni na prinose oko 0 ili negativne (a i malo pozitivni su u stvari realno negativni, zbog inflacije) nekoliko idućih godina. U tom slučaju če biti jako lak plijen za nacionalizaciju te prisilne štednje građana, pa smo kao nacija u alokaciji štednje potpuno u banani.

p.s. Kad ste već ovdje, pogledajte jučerašnji članak: Lijepa priča nedjeljom: Bakićeva revolucija u školstvu došla do 100 tisuća djece. Više o Croatian Makers možete saznati ovdje.

Napomena: Imam dionice turističkih društava.

Oglasi

Kategorije:Uncategorized

54 replies »

  1. Poštovani,
    Složio bi se s napisanim, no smatram da bi trebalo uzeti u obzir još dodatna dva faktora:
    – razvoj turizma osim na obali, dogadja se takodjer i na kontinentu, odnosno urbanim sredinama kao što je Zagreb, koji bilježi rast broja noćenja. Dobro je poznat trend preusmjeravanja ponude stanova za najam iz dugoročnog u kratkoročni, gdje najmoprimci sve teže nalaze kvalitetne stanove za dugoročni najam, koji se sada iznajmljuju po višim cijenama nego prije nekoliko godina. Mogućnost postizanja više cijene najma utječe i na rast kupiorodajnih cijena nekretnina.
    – U sektoru gradjevinarstva trenutacno postoji manjak radnika i tvrtki izvodjaca radova, koji ne mogu zadovoljiti potraznju za izvodjenjem radova od strane investitora. Koliko cujem, cijene izvodjenja radova rastu, te takoreci nisu predmet pregovora, vec je samo bitno da se s radovima krene. Navedeno takoder ima odreden utjecaj na rast cijena.
    Dodatno, dojma sam da utjecaj gore navedenih faktora koji se odnose na iseljavanje i demografiju više pogadjaju ruralne sredine, nego urbane sredine u kojima se nalaze centri obrazovanja i radna mjesta, a u kojima se dogadja rast cijena nekretnina.
    Lijep pozdrav

    • Potpuno ste u pravu. Nedavno sam čitao podatak da na primjer u Splitu od 34000 kreveta samo oko 10% u hotelima. U privatnom smještaju je oko 23000 kreveta… i ro raste oko 20% godišnje…

      Recimo da je u prosjeku 4 ležaja u stanu, znači da je u zadnjih 10 godina pretvoreno 500 stanova godišnje iz dugoročnog najma u kratkoročni najam. To definitivno ima utjecaj na tržište, a sigurno se događa u Zagrebu, Splitu, Rijeci i Zadru… a Dubrovnik da ne uopće i ne spominjemo.

      Ovo je problem o kojem se već duže vrijeme govori u velikim turističkim gradovima kao što su Barcelona, Pariz, Vancouver jer to jako utječe na ljude koji sami ne mogu osigurati kupovinu nekretnine.

      Jako je interesantno čitati Richarda Floridu koji je analizirao utjecaj kupovine imovine u Americi na mobilnost radnika za vrijeme prošle krize. Ovo je ne samo problem pravila korištenja imovine, nego i urbanistički i društveni problem. Na kraju izgleda da se puno više ljudi u Hrvatskoj bavi turizmom nego što se misli.

    • Ima istine i u tome ali vjerojatno ne u razmjerima kojima mislite. Činjenica je je Zagreb malo drugačiji od ostalih dijelova RH, da ovdje migracije idu u dva smijera. Pa slično kao i u Njemačkoj. Mladi obrazovani Nijemci masovno pobjegoše u USA, ali to njihovo iseljavanje i više nego nadoknade Turci, Balkanci koji doseljavaju. Međutim, baš struktura stanovništva utječe na vrijednost nekretnina na svakoj mikrolokaciji, nije svaki čovjek jednako vrijedan u ovom smislu.

      Ali Zagreb ipak nije baš 100 % kao Njemačka, iseljavanje pretpostavljam da i na razini samog Grada Zagreba dominira (imamo li negdje službene statistike za Grad Zagreb?), npr. iz Slavonije ljudi prije svega odlaze u Njemačku, Irsku itd., niti blizu toliko u Zagreb. U zadnje vrijeme puno više znam primjera iseljavanja iz Zagreba u inozemstvo nego doseljavanja u Zagreb iz drugih dijelova RH.

      Sam turizam (Airbnb) istina da utječe na ponudu nekretnina za dugoročni najam, to ima utjecaja na cijene najma a cijene najma su fundamentalna osnova za vrijednost nekretnine, ali to je sasvim kratkoročni faktor jer kad-tad će se ponuda i potražnja ove vrste uskladiti jer Zagreb nije i ne može biti baš tako popularna destinacija da broj turističkih noćenja dnevno postane usporediv s brojem lokalnog stanovništva pa da to u dugom roku može biti jako bitan faktor za vrednovanje lokalnih stambenih nekretnina.

      Ne mogu govoriti protiv Airbnba, kao taksisti protiv Ubera, ali istina je da je pomalo disruptivan i da mi kao najmoprimcu djeluje kao konkurencija 🙂

      Ako nam najam stanova u Zagrebu stvarno poskupi zbog Airbnba, možemo onda baš u Airbnb stan, na Tajlandu, remote work from there, malo na put oko svijeta. To je slobodno tržište.

      Zar nije logično – ako turisti okupiraju naše nekretnine, idemo mi u njihove!? Valjda će i oni svoje staviti na Airbnb. Pa idemo malo putovati, svi svuda, kao nekakvi nomadi.

  2. Ja osobno smatram da u zagrebu nema govora o balonu i da ga u duže vrijeme neće biti. Cijene novogradnje su se vratile blizu razina iz 2009, a i nema ih puno u ponudi. Također Zagreb je postao hit turistička destinacja i trend je da ljudi rentaju stanove na dnevnoj bazi pa se javlja nedostatak stanova u centru, samim time se širi potražnja na periferiji. Drugi i najbitniji razlog je taj da financijski nepismeni ljudi u hrvatskoj kojih je većina samo zna za ulaganje kroz nekretnine. Porez na nekretnine je ujedinimo i uhljebe i sve druge da spriječe uvođenje istog i tako će biti sve dok se ne promijeni svijest ljudi o alokaciji štednje, a to će potrajati do izumiranja istih. Upravo iz tih razloga što je uništeno tržište kapitala i što će u hrvatskoj sve teže bit poslovati pogotovo u sektoru turizma, vezano uz poreze koje će paraziti vidjeti kao dodatni izvor prihoda i nedostatak radne snage koja je nažalost već sad alarmantna, ja osobno nemam više nikakvih nadanja u oporavak TK u HR. S druge strane obrana “NAŠEG NAČINA ŽIVOTA” odnosno ulaganja u nekretnine će uvijek ujediniti sve naše građane bez obzira na to da li su u privatnom sektoru ili državnom tako da ne vidim puno razloga da će nekretnine gubiti na vrijednosti, barem ne za zagreb i jadran.

  3. Godp. Bakic,
    Iskustvo iz Istre kaze da stranci kupuju. Imaju novac, nema zezancije oko hipoteka i kredita (tako mi kazu agenti za nekretnine). Kada sam ih upitao boje li se manje kreditne sposobnosti zbog izmjena ovršnog zakona, kazu da ne. Da i onako Hrvati ne kupuju u toj mjeri kao stranci.

    Djelomicno ovo moze opravdati cijene ali samo u strancima atraktivnim mjestima.

  4. U Sisku je na svakom ćošku nekretnina na prodaju. Njuškalo je prepuno. Možeš doslovno birati gdje ćeš kupiti stan. I bit će ih sve više na prodaju jer je u gradu sve manje ljudi. A svi znamo što se dešava kad ponuda stanova raste a potražnje nema. Tako da ove statistike valjda vrijede za pola Hrvatske, obalu i Zagreb a ostatak nestaje s karte.

  5. Da sam stavio na štednju novac koji sam stavio u turisticke dionice prije par godina, danas bi, uzevši u obzir inflaciju, kamate, dividente itd, imao VIŠE nego što imam kupivši dionice. Ne znam kako se može prodavati anglosaksonska spika, hrvatima koji nemaju veze s njima. Da sam u USA i kupujem dionice nema apsolutne veze s kupnjom u HR. + TOdoric je htio prodati Agrokor Kinezima i dionice bi ostale netaknute, ovako svi koji su imali dionice su popušili na 0 zbog geopolitike, politike i krađe raznih savjetnika, fondova itd. Da li je to moguce u USA da se zabrani vlasniku prodaja firme kako bi namirio dugovanja i spasio dioničar, nego se firma preda kreditorima, a dioničare ko j ?

    • Ok, ja sam uzeo rivp početkom 2017. i sad bih također imao više da sam stavio na štednju, ali očito treba imat i malo sreće. Za nekretnine nisam siguran, odnosno ne znam da li se uopće pojavio taj balon u Slavoniji s obzirom da po medijima čitam o snažnom padu vrijednosti nekretnina. U Dalmaciji ih ne kupuju oni s prosječnom hrvatskom plaćom, već oni koji ih namjeravaju rentati onima s danskom, norveškom, engleskom, američkom,.. plaćom ili imovinom odnosno koji ih rentaju turistima. Ako dođe do krize koja će dovesti do pada potražnje za takvim nekretninama tj. do pada broja posjeta i noćenja, to će se odraziti i na turističke tvrtke.

  6. Nema opravdanja za ovakav nekretninski balon,izuzev par stvari,vezanih uz politiku.
    Na zadnjim parlamentarnim izborima najveći donatori su bile upravo građevinske tvrtke, poneke i u predstečajnoj nagodbi (koji su kasnije omastili brke na tenderima,ostavljajući dugove trećima, dakle građevinari su uz vlast uvijek i bili.

    Racionalnog razloga za nekretninski bum nema, osim što se opet država umiješala ,poput slona u prodavaoni porcelana, nudeći “poticaje” za prvu nekretninu, tvrdeći kako je građ.sektor na izdisaju,pa mu treba pomoći. A taj isti građ.sektor se uopće nije restruktuirao nakon 2009. godine i kraha tog nekretninskog balona,dapače,sve je isto.

    Pa tako su i plaće ostale na razini prijašnjih godina,stoga i kvalitetni majstori odlaze.A cijene nekretnina rastu ?!

    U vezi poticaja ,nitko i ne kontrolira kako se i na koji način troše, a i kako bi,kad je sve opet pod okriljem države-famoznog APN-a. Ironije li,taj isti APN se ubi od reklamiranja neprodanih nekretnina po RH, koje nikako da proda. A sve gleda mega-ministarstvo Gorana Marića s enormnim spiskom nekretnina u vlasništvu države, koje stoje li stoje, gle čuda.

    Nitko da se zapita koja je logika kupovanja nekretnina u situaciji kad naši ljudi nisu fokusirani na sredstva za prizvodnju ili investicije, koje osiguravaju egzistenciju ,posao i na kraju,nekakvu nadu u prosperitet budućih generacija.

    Da ne idemo u portfelje banaka i njihovih nekretninskih tvrtki…

  7. Davno je ovdje bio članak o dvije Hrvatske i to je sve izraženije.
    U Dalmaciji je situacija takva da građevinari mogu birati koje će poslove prihvatiti ,a koje ne..To nam je građevinar koji radi objekte za našu firmu sam rekao prošli tjedan.
    Kaže i da bi rado primio par ljudi, ali da ljudi nema..
    Pa u nekim dijelovima Dalmacije nekretnine su u 2 godine otišle za 20%.

  8. Smatrao to netko balonom ili ne (vidim da ima vrlo različith mišljenja…), ja ne znam kako oni koji nisu “morski rentijeri” koji reinvesitraju svoju zaradu u zagrebački mrtvi kapital, recimo zagrebački radnici, kupuju te zagrebačke stanove? A ima i toga. Kako to onda ne bi bio balon ako domaće stanovništvo si ne može priuštiti te stanove?

    Ja si ne mogu priuštiti kupiti stan u Zagrebu jer nemam dovoljno visok “net worth” da mi ta nekretnina ne poremeti diverzifikaciju u klase.

    Ili s druge strane, može se reći da mi je plaća premala, a uopće nije među manjima u Zagrebu.

    A naši političari ništa ne rade po pitanju porezne reforme. Nezadovoljan sam i ovim najnovijim prijedlozima. To ide sve previše sporo. Ja želim poreznu reformu koja će mi uduplati plaću, a ne ovo mic po mic. To ministar financija može objestiti mačku o rep. To neće spriječiti iseljavanje “mlade stručne radne snage”.

    A vrijednost nekretnina na svakoj mikrolokaciji je direktno proporcionalna prosječnom iznosu diskrecijske potrošnje građana na toj mikrolokaciji (“fino” uštimano dalje kamatnim stopama).

    Građani Zagreba niti žive nešto previše dobro i u naročito propulizivnom gospodarstvu, niti im je država takve vrste da u dugom roku mogu očekivati neke naročito niske kamatne stope (mada istina turizam nam može umjetno spuštati kamate, ali u tom slučaju to je možda samo još gore, medvjeđa usluga, to je onda varijanta one nizozemske bolesti, što nije dobro u dugom roku makar na kraće staze umjetno napuhane cijene imovine mogu nekome se činiti kao neveliko zlo).

    Dođe mi da smjesta odem u London ili predivni Edinburgh (a može i Copenhagen – tamo porezi uopće nisu tako veliki spram naših kako bi čovjek pomislio, samo kad se stvari malo dublje pogleda u pravom svjetlu – od tamošnjeg bruto bi mi ostao veći neto nego u Hrvatskoj za isti, a to je kao brutalno oporezovana zemlja. Mi smo brutalniji od najbrutalnijeg).

  9. Omaškom zaboravih (a da ne mislite kako IT stručnjaci rade za kikiriki u Bugarskoj) dati širu sliku: na brutto plaću od 5.300 eura imate 4.610 eura netto,na 8.400 brutto 7472 eura netto ili pak na 10.600,- eura netto za isplatu je 9.380,-eura.

  10. Kako ćeš napraviti poreznu reformu kad ti par milijardi treba za “spašavanje” Uljanika i Petrokemije.
    Da se država ne petlja temo možda bi ministar Marić i mogao ponudit bolju poreznu reformu.

    • Nema sreće u ovoj državi dok se ne počne rezati rashodna strana proračuna, jer je prihodna došla do svog prirodnog ruba što se tiče rastezanja i pretakanja iz šupljeg u prazno…tek ćemo onda svi skupa živnuti, uključujući i tržište kapitala…po mom mišljenju se to neće tako skoro desiti, a najvjerojatnije nikad, jer dok je bal nek je maskenbal, pa nek tako traje i dalje…

      • Perica, slažem se, rashodovna strana proračuna se nikada neće rezati ovakve priče slušam od 2007 godine trebalo bi ovo, trebalo bi ono, trebalo bi ukinuti, trebalo bi smanjiti i od toga nikad neće ništa biti sve dok je turizma i i posuđenih novaca. hrvatska jednostavno nikada neće doživit bankrot a samo je bankrot mala utjeha da će se nešto promijeniti mada i to ne mora biti istina jer bi mi opet našli kao i svi socijalisti tipa venecuele krivca u masonima.,krupnom kapitalu ,americi itd. ova kvazi reforma je pretakanje iz supljeg u prazno, to je najobičnija glupost. Moguće je napravit i dvije reforme bez diranja u rashodovnu stranu a to je ukidanje ili smanjenje poreza na dobit, i privatizacija, to bi se moglo napravit samo ukoliko bi se znalo iskomunicirati sa narodom, nažalost to nitko ne zna u ovoj vladi odnosno ne želi. Po mom osobnom mišljenju jedina nada za ovu državu je nova stranka ekonomski liberalna koja bi osvojila desetak mandata u saboru i onda bi mogli ucjenjivati kao što to sada radi pupovac samo za bitne stvari, to je jedini spas. Veliki broj ljudi je razočaran sa hdzom i sdpom, ali jednostavno nemaju opciju za koji bi glasali ja sam prvi među njima i više neću izlaziti na izbore dok se ne pojavi takva neka opcija.

        • Robert , onih 200 , 300 tisuca koji su otisli nece glasati , Mi necemo glasati dok se ne pojavi jaka Liberalna opcija time upravo dajemo glasove HDZu i SDP pa ocekivati promjene ne mozemo nikako , zasto ne za pocetak Amsterdamska koalicija mozda onda te stranke ojacaju u te stranke udu ljudi koji su vise Liberalni od samih ti stranaka koje se pozivaju na Liberalnost ali bas i nisu , nesto nezavisnih poput Kolakusica ….. pa mozda se uspije nesto napraviti , jos cetiri godine HDZ ili SDP produzuje agoniju u nedogled . Nisam clan nijedne stranke samo napomena .

  11. Kako to? Pa što nismo preokrenuli opći trend i ultramega hrvatsku pozitivu sa srebrom i kvadratićima?? Polako polako jesen stiže dunjo moja; nisam se šalio da na poleđini uplatnica i računa bude repka ili kvadratići. Možda PRAVIM domoljubima bude lakše i PONOSNO plaćanje nameta svih vrsta. Amsterdam, Cork, Sofia calling…

  12. Meni su sestra i mama ulagali u dionice. Desio se Agrokor, gdje je ne znam kojim cudom propascu cca 60%-tnog vlasnika (Agrokora) dionica npr Belja postala smece. Kako je to moguce? Kako je moguce da netko tko ima 60% firme zalozi cijelu firmu za svoje privatne potrebe a HANFA ne reagira? Jasan mi je investicijski rizik, ali on ne bi trebao ukljucivati financijske malverzacije na nivou na kojem su ga radile tvrtke iz Agrokorovog portfelja. Kako je prolazila godisnja revizija? Tko za to odgovara? Ja sam pak ulagao u nekretnine na dobrim lokacijama, i OK zaradio ali bar nisam izgubio novce kao mama i sestra. Pa si sad ti misli zasto Hrvati ulazu u nekretnine… Mozda kad jednog dana pocnem vjerovati da ce institucije odraditi posao, onda cu investirati u dionice. A turisticke dionice? Nismo vise jeftini, Turska i Grcka se vracaju, doci ce i Maroko i Tunis; ne vidim velik potencijal rasta (iako imas pravo da je to OK modus stednje – osim ako te svi poslusaju, onda imamo novi balon).

  13. Znači da osim što štednja rekordno raste, istovremeno kupnja nekretnina rekordno raste. Očekivao sam barem vidjeti pad štednje, što bi objasnilo ovoliku potražnju za nekretninama.

  14. Predlažem da 10-15% ljudi povuče štednju iz banaka u čarape, pa da natjeramo banke da povećaju kamate na oročenu štednju. Tako da ljudi odmah nauče da banke zapravo imaju samo tih 10% papirnatog novca, a ostalo je fiktivno. Trebam prijedlog kamo uložiti novac, sa nekim povratom od preko 10%. Naši fondovi – ROFL, naše dionice – ROFL pogotovo kad država može reći da tvoje vlasništvo od danas ništa ne vrijedi.

    • Nisu banke dežurni krivac, niti će ljudi povlačiti štednju na poziv bilo koga. Ključno je smanjiti poreze ali ne ovako kozmetički kao što Marić čini. Pa Češka je sa 13% flata na dohodak privukla strane investicije, a Horvat tvrdi da ćemo ih mi birati 😀 Ne zna se tko je luđi u ovoj državi. Dok budemo imali toliko županija i općina gdje tajnice i raznorazni pariziti budu primali plaću od 7 tk sve ćemo više zaostajati za jugoistočnom Europom.

  15. Možda je balon, ali nisu ni druge opcije za ulaganje pretjerano primamljive –
    Hrvatske dionice nakon svinjarije sa Agrokorom – dugo se nece vratiti povjerenje u burzu.
    Zatim likvidnost je skoro nikakva, za prodati par milijuna kuna u nekoj ne najpopularnoj firmi, treba prodavati mjesecima poziciju.

    Vani (SAD) dionice su na record high razinama, svi pricaju o korekciji koja se moze ili ne mora desiti skoro. Ali ameri s kojima sam pricao sami vele da je njihovo trziste dionica balon. I igracka za bogate koji taj balon napuhuju.

    Hocu reci da u moru svih opcija za ulaganje, cak ni hrvatske nekretnine ne djeluju toliko lose (trenutno). Ljudi s ovih prostora su uvijek imali fetish na nekretnine i to ce imati i u buducnosti.

    Sto se tice neprodanih stanova – istina ima ih puno, ali dosta je to lose kvalitete i svaki ima neku zamjerku. Novogradnje na dobrim lokacijima o provjereni graditelja se rasprodaju prije nego se zabije prva lopata.

    Inace popusio sam pare na Ledu, imam dionice hrvatskih firmi i vecinski mi to sve stagnira zadnje skoro dvije godine, imam i dionice firmi sa Nasdaqa na kojima sam solidno zaradio, no prije par mjeseci sam kupio novi stan.

    Je li balon – pokazati ce vrijeme, no nakon onakve svinjarije sa Agrokorom kako ljudima uopce preporuciti ulaganje na hrvatskom trzistu kapitala?

  16. Amsterdamska koalicija nema veze sa liberalnom ekonomijim oni su liberalni samo svjetonazorski, tj ljevičarski, jer nema tolerancije za sve koji ne misle kao oni. 200 300 tisuća jest otišlo, ali dovoljno je 300 tisuća glasova za napravit promjene, Nenad je direktno inovolvirao 100 tisuća djece u STEM, to je 200 tisuća roditelja,odnosno glasova. Također u hrvatskoj preko 300 tisuća malih obrtnika, i to je taj potencijal, problem je jedino što je 90 %tih obrtnika zadojeno socijalizmom i nerazumijevanjem ekonomije, to je taj potencijal koji treba iskoristi i to je sigurno moguće.ali tim ljudima se treba obratiti i iskomunicirati na njima razumljiv način znači jednostavno tipa milton friedman ili Margaret teacher, da bi progledali. Prosječan mali obrtnik nema pojma što je efektivna kamata, što je javni dug, što je javni novac, što je inflacija, što su dionice na kraju krajeva, to su njima apstraktni pojmovi, i zato im treba reforme predstaviti kratko i jasno tipa “ili ćete se vi i vaša djeca seliti ili privatizacija”, ili “naše ceste ili čekanje na pregled 6 mjeseci”, samo i isključivo na taj način ovom zatucanom narodu može nešto ući u glavu i samo tad možemo očekivati pomak

    • Treba osnovati stranku MSP i zaposlenih u privatnom sektoru buducu da mi dobrim dijelom financiramo Uhljebistan.
      Nenade, povedite nas!!!

    • Odličan komentar. Mislim da je sazrilo vrijeme da se pođu osvajati glasovi takvim načinom. Narod se osvijestio i sve više ljudi kuži slobodno tržišta i ostale stvari. Spika Živog Zida je propala. Otvorio se prostor na političkoj sceni za jednu stranku sa tim idejama. Tako da ako čita neka politička opcija svakako bi im savjetovao da svoj program izrade na takvim temeljima.

    • Ti mali fondovi možda mogu relativno jednostavno izvesti rebalansiranje portfelja, da se riješe RH obveznica povrh zakonskog minimuma?

  17. Nije mi jasno zar nisu ti naši mirovinski fondovi samo mogli kupiti dionice koje čine Dow Jones, DAX… i za to im nije trebala nikakva pamet. Meni se čini da je sve to skupa čisti kriminal.

    • Pa očito je da su htjeli špekulirati s visoko-prinosnim tj. visoko-rizičnim obveznicama ranga “smeće” (ono kao hedge fondovi) i u slučaju ovih manjih pri tome se valjda igrati market timinga (ako uzimamo u ozbir da će reći da su bili tako pametni da su znali da će im prinos biti takav na tim obveznicama i da će ih sada kao vješto prodati u pravom trenutku kako bi rebalansirali portfelj u za ovaj trenutak najpogodniju strukturu…).

      Ovi veliki ne znam kako će sad preko noći prodati sve te silne obveznice RH?! A mali…, ako im se i posreći, nisam siguran da bi se mirovninski fondovi koje god da su “kategorije” trebali ponašati kao oni špekulantskiji hedge fondovi (naime, ima vrlo dobrih hedge fondova, koje pametno vode pametni ljudi, ali ima i tih čudnih zbog kojih cijela industrija dođe na loš glas, i naši mirovinci se ponašaju kao najčudniji od njih).

      Ako nije to, onda može biti samo još gore, da su nedaj Bože to radili bez ikakvih dobrih intencija prema svojim članovima, možda skroz u nečijem tuđem interesu poslovali (svojih društava za upravljanje, banaka, svojih menadžerskih pozicija itd.), nadam se ne samo baš ono najgore od najgoreg – da su bili pod nekakvim političkim utjecajem, da su kupovali neke obveznice samo zato da se neka vladajuća stranka održi na vlasti. To bi tek bio skandal.

    • Kraj hrvatskog tržišta kapitala je već došao, uvođenjem poreza na dividendu, poreza na kapitalnu dobit, spašavanjem Agrokora, osnivanjem ministarstvo državne imovine, oprostom duga duznicima u francima, ne pribatixiramjem petrokemije, spašavanjem uljanika, najavom kupnje INE,, rastom popularnosti živog zida, itd itd itd jel treba dalje

      • nastavio bi dalje, nekretinski fetiš potican je i neuvođenjem poreza na nekretnine, državnim subvencijama za kupnju stanova, a ulaganje na tržište kapitala posredno je još destimulirano zbog nekonkurentnosti naših kompanija zbog dugogodišnje državne provedbe politike visokih poreza što je rezultiralo uništavanje čak kompletnih industrijskih sektora (kemiska industrija i prerada plastike i sl.), odljev ulagačkog kapitala u nama susjedne zemlje (Mađarska, Češka, Slovačka) i na kraju je sve to potenciralo i odlazak mladih i stručnih ljudi. Za oživljavanje tržišta kapitala potrebno je kormilo broda okrenuti potpuno u suprotnom pravcu, za što bi trebao biti zainteresiran i ministar za mirovinski sustav kako bi smo radom i ulaganjem na tržištu kapitala u mladosti dočekali sigurnu i veselu starost.

    • Tržište kapitala u RH postojalo je i prije “drugog stupa”, pa bi tako moglo i poslije.

      Ništa ne može uništiti tržište. Ono može samo padom likvidnosti postati malo manje efikasno.

      Ako ne mislite baš da ste pametni kao Munger ili Buffett, svaka dodatna neefikasnost i više vam nego dobro dođe kao pomoć.

      Ako ćete ulagati u indeks i želite da njegova valuacija većinu vremena ima koliko-toliko veze s pameću, to možete vani.

      Na ZSE stock picking još ima smisla, a tada se ne treba brinuti oko “kraja tržišta”, jer u tom slučaju što bliže “kraj tržišta/svijeta”, vama bolje za kupovinu.

      • Postoji razvijeno i nerazvijeno tržište kapitala, postoje razvijene i nerazvijene zemlje, meni je žao što smo upali u potpunu krivu naviku poticanja standarda stanovanja, a ne razvoja poslova i ukupnog tržišta. Davno smo krenuli u pogrešnom smjeru još iz vremena obnove kada smo prvo u novooslobođena područija trebali poticati investicije i nova zapošljavanja, a tek poslije graditi kuće.
        Danas se vide posljedice – napušteni krajevi RH. i napuštene kuće.

  18. Cijene nekretnina rastu u cijeloj EU , osim blagog pada u Italiji …
    U čemu je problem?
    Optimistično pratimo ostatak EU-a , barem u segmentu nekretnina…

  19. Zasto toliko pravopisnih pogresaka u jednom tako strucnom clanku? Isto, inflacija je porast cijena na malo i, obicno, nema utjecaja na investicije. Odnosno ima, ako ulazete novac namijenjen za kruh i mlijeko. 😉 To se uci na prvoj godini ekonomije. 😉

  20. Cijelu tezu o “rastu cijena” nekretnina smatram vrlo upitnom; naime treba napraviti distinkciju između tražene cijene u oglasima i postignute kupoprodajne cijene. U RH se svi podaci o kretanju cijena nekretnina temelje isključivo na traženim cijenama, dok je postignuta kupoprodajna cijena nepoznanica, ali sudeći po izvorima iz agencija, značajno niža, analogno starom balkanskom običaju:”traži više, pa prodaj za manje”.
    U drugim europskim zemljama relevantne su samo kupoprodajne cijene i one nisu nepoznanica.
    Primjerice, u Irskoj, postignute kupoprodajne vrijednosti su u pravilu oko 15 % više od oglasnih, zahvaljujući “krizi” tržišta i nesrazmjeru ponude i potražnje, tj. deficitu ponude.

  21. koje je vaše mišljenje o kupnji nekretnine ne toliko kao investiciji već kao zalogu za održavanje vrijednosti imovine s obzirom da će se kad tad uvesti euro?

  22. Razlika između tražene i postignute cijene se lako može provjeriti uvidom kod porezne uprave jer oni dobivaju kupoprodajne ugovore na uvid . Velika većina takvih ugovora bi trebala biti sa stvarnom cijenom , jer se najviše odrađuje kreditiranjem banaka.
    Vjerovatno bi praćenjem takve statistike došli do podatka da i po poreznoj upravi cijene rastu , što nije neobično s obzirom da su zadnjih 10-20 godina prosječne cijene stanova u EU pratile porast stope inflacije.
    Naravno da uvijek ima izoliranih slučajeva kao zadnje vrijeme koja se euforija sa novogradnjama odvija u Ljubljani ili probajte kao stranac kupiti stan u Švedskoj u kojoj cijene nisu ekonomične ni za njihov standard.
    A to sa Irskom je ništa u usporedbi sa onim šta se dešava u Splitu zadnjih 10-tak godina otkad je krenula “kriza” , a radi se o enormnom broju novih zgrada i stanova.
    Svakako 80% stanova se proda prije nego investitor dobije građevinsku dozvolu i sve suglasnosti , a kad dobije proda se i onih preostalih 20 % , a prije početka izgradnje objekta.
    Da ne spominjem koje ucjene od strane investitora prolaze ti kupci pri odabiru osnovne opreme stana i to sve skupa po kojim cijena.

    • po pričama susjeda koji su uveli euro, sve cijene su manje vise porasle u odnosu na cijene prije prelaska na euro..naravno, tu ne bi trebalo biti neke razlike i problema ako u tom slucaju i plaće i prihodi kućanstava porastu u istom omjeru…vezano na hrvatsku politiku (pa i monetarnu) nisam baš siguran da će povećanje plaća nakon uvođenja eura pratiti i biti proporcionalno sa povećanjem cijena u maloprodaji pa samim time i povećanjem cijena kvadrata stana…po tome ce hrvatske nekretnine postati nedostupnije…svjedoci smo da su cijene stanova u zemljma koje su na euru (njemačka) tolike da si rijetko tko može priustiti vlastitu nekretninu ..
      drugim riječima samtram da bi, ukoliko bi nekretnine u hrvatskoj postale nedostupne kao sto je to primjer u danasnjoj njemačkoj ili irskoj, bilo dobro trenutno uloziti u nekretninu kao investiciju koja će u budućnosti imati veću vrijednost (nakon uvođenaj eura)..uz to se i ona može rentat pa imat neki prihod…
      pritom ne mislim na nekretnine na top lokacijama na jadranskoj obali i u zagrebu gdje su zbog velike potraznje cijene već i sada relativno visoke, već govorim o nekretninama u kopnenom dijelu hrvatske, manjim gradovima ali na dobrim lokacijama za ta područja..zanimljivi su manji stanovi koji se mogu iznajmiti te u slucaju potrebe prodati…

      • Ovaj ti je komentar pun netočnosti. Počevši od čudnih ideja o utjecaju “promjene valute” na cijene na dalje. Korelacija ne znači kauzalnost. U nekim državama je bilo nekog jednokratnog i sasvim zanemarivog povećanja nekih cijena usljed “zaokruživanja” i to je to što se tiče povezanosti rasta cijena s EUR-om direktno. Negdje je možda bilo još indirektnog srednjoročnog rasta uslijed rasta kreditnog rejtinga i povoljnijih kreditna građanima. Sve ostalo je psihološki efekt i umišljanje priprostih građana koji je znaju računati. Ne možete njih uzimati kao pouzdan izvor, kumicu s placa kao statistički ured.

        Kreditna aktivist kod građana je kod nas već visoka, krediti dovoljno povoljni i neće biti povoljniji “zbog EUR”, jer sva ekonomija i bankarstvo pogotovo (pa kod nas ljudi čak štede u stranoj valuti i vjerovao ili ne to baš u EUR) već “eurizirano”, i krediti nam već imaju često valutnu klauzulu uz EUR, pa sve do onih perverzija kolokvijalnog izražavanja nekih cijena (kao kod nekretnina, čak ponekad najamnina, to mi je već gadljivo) u EUR. A i ne zanemariv, iako manje bitno za ovu temu, dio realnih prihoda u RH dolazi ljudima u EUR odnosno “vezano za” EUR, kao npr. turistički prihodi.

        Tako da za neki rast cijena drugi od pukog benignog jednokratnog zaokruživanja u RH “uvođenjem EUR” nema baš nikakvog smisla.

        Da se to dogodilo tamo negdje 2004.-2007. ti tvoji priprosti ljudi bi misli “to je zbog EUR”, ali cijene su nama rasle onda s EUR ili bez njega. Korelacija nije kauzalnost. I neke druge države su uvele EUR slučajno baš u to doba ili neke druge izrazite konjukture ili drugačije uzrokovanog inflacijskog okruženja pa su lako mogli optužiti i EUR za nešto što s njim jadnim uopće nema veza.

        A što se tiče njemačkih cijena nekretnina. Ja znam da sam prije jedno 10 godina govorio da bi ljudima bilo pametnije umjesto u ZG kupovati stanove u Berlinu ako im treba diverzifikacija u tu klasu.

        Mislim da ni danas stanje nije puno drugačije. Čak i našim ljudima njemačke su nekretnine “povoljnije” od zagrebačkih a Nijemcima pogotovo, njima su izrazito priuštive, svakako prosječnom Nijemcu u odnosu na prosječnog Hrvata hrvatske nekretnine.

        Ali Nijemci ne kupuju baš nekretnine – zašto? 🙂 Iz drugih razloga, kulturoloških, radi pismenosti.

        • Jedna ispravka i jedna sugestija:

          1) Uvođenjem eura pasti će kamate na kredite – u visinu kamate je uračunat valutni rizik, pa čak i ako je kredit u eurima, pošto vi danas zarađujete u kunama, banka mora uračunati i taj rizik u kamatu. Kad budete zarađivali eure, i dignete kredit u eurima, valutnog rizika nema.

          2) Kupovanje stanova u Berlinu je jako neefikasan vid diverzifikacije u real estate klasu. Puno efikasnije bi bila kupnja ETFova koji su bazirani na real estate, npr:

          Za nekretnine iz SADa: https://investor.vanguard.com/etf/profile/VNQ
          Za globalne nekretnine: https://investor.vanguard.com/etf/profile/VNQI

        • To je ok (1), ali ono što ja tvrdim je da nam ukupno kamate (računajući i druge faktore) više ne mogu pasti na razine koje bi već solidnu zaduženost građana još više nam povećale tim primamljivim kreditima da bi to imalo po uvođenju EUR nekog bitnog efekta na srednjoročnu inflaciju.

          Naravno (2), nego to kažem za one koji baš žele svoj stan kroz koji se nogu ponekad prošetati.

Odgovorite!

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.